Erbengemeinschaft & Immobilien: Wenn nicht nur einer erbt

Haben nun nicht nur Sie, sondern mehrere Personen Anspruch auf das Erbe, entsteht eine Erbengemeinschaft. Diese kann sich beispielsweise aus dem Ehepartner und den Kindern oder aus den Eltern und dem Ehepartner des Verstorbenen zusammensetzen. In diesem Fall sind alle Erbenden am gesamten Nachlass beteiligt. Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, deren Wert jenen des übrigen Erbes übersteigt, ist eine sogenannte natürliche Teilung nicht mehr möglich. Somit müssen sich die Erben gemeinsam auf eine Verwendungsart der Immobilie einigen. Für jede Entscheidung ist ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig. An dieser Stelle fangen die Probleme meist an: Erzwungen durch das Erbe ist eine Erbengemeinschaft eine unfreiwillig entstandene Gemeinschaft, deren Mitglieder meist unterschiedliche Interessen und Meinungen haben. Vor allem bei so großen und finanziell tragenden Erbgegenständen wie einer Immobilie kann das zu Streit führen. Deshalb ist es ratsam die Erbauseinandersetzung rund um die Immobilie schnellstmöglich zu klären. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten, z.B.:

• Auszahlung der Miterben
• Verkauf der Liegenschaft
• gemeinsames Bewohnen
• Teilungsklage

Einzelne Wohnungseigentumsobjekte (z.B. Wohnungen, Büros, Geschäftslokale) können nur Einzelpersonen oder Paare als Eigentümer (sogenannte Eigentümerpartnerschaft) haben. Erbt also eine ganze Gruppe ein einzelnes Wohnungseigentumsobjekt, dann können einzelne Miterben als Eigentümer einsteigen und die verbliebenen Erben auszahlen. Im Falle von Belastungen, einem Geldbedarf der Erben, dem Vorhandensein von auszuzahlenden Pflichtanteilsberechtigten kann der Verkauf der Immobilie sinnvoll sein. Ein Nachteil beim Verkauf kann jedoch die Immobilienertragsteuer sein. Einigen sich mehrere natürliche Personen nicht über die Übernahme einer Eigentumswohnung oder einen Verkauf der Wohnung während des anhängigen Verlassenschaftsverfahrens, dann wird diese durch das Verlassenschaftsgericht öffentlich versteigert.

Umgekehrt kann es auch sein, dass bereits Partnereigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt besteht und ein Eigentümerpartner stirbt. Hier gilt es zu klären, was mit dem halben Mindestanteil des Verstorbenen gilt. Grundsätzlich gilt: Wenn ein Eigentumspartner stirbt, wächst sein mit Wohnungseigentum verbundener halber Mindestanteil dem überlebenden Eigentumspartner gem. § 14 Abs 1 Z 1 WEG in sein Eigentum zu. Die einzige Möglichkeit, zu Lebzeiten eine abweichende Regel festzulegen, besteht in der gemeinsamen Vereinbarung der Eigentumspartner gem. § 14 Abs 5, dass den betreffenden halben Mindestanteil ein Dritter erhalten soll. Genaueres zu diesem Thema, wie auch zur Zahlung eines Übernahmepreises an Begünstigte finden Sie im gesonderten Beitrag Eigentümerpartnerschaft im Todesfall.

Auszahlung der Miterben

Möchte ein Erbe eine anteilig geerbte Immobilie selbst nutzen, müssen die anderen Miterben je nach Anteil ausbezahlt werden. Hierfür wird ein entsprechender Vertrag aufgesetzt und notariell beglaubigt.

Einvernehmlicher Verkauf

Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich für diese Variante, da mit dem Verkauf das Konfliktpotenzial verschwindet. Der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt. Am besten ist es, einen neutralen Makler zu beauftragen: Durch einen objektiver Berater können die Interessen aller Erben berücksichtigt werden, wodurch eventuelle Bereicherungsvorwürfe gegen einen Erben vermieden werden.

Einantwortung des Miteigentums

Sollten sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft nicht auf eine andere Variante einigen, so werden die Erben als Miteigentümer der Liegenschaft im Grundbuch einverleibt. Problematisch dabei ist, dass Entscheidungen über die Liegenschaft (beispielsweise Verkauf oder Sanierung) nur von allen Miteigentümern gemeinsam getroffen werden können. Es ist daher empfehlenswert, schon vor der grundbücherlichen Einverleibung von Miteigentum eine Einigung über das Schicksal der Immobilie zu erzielen.

Teilungsklage

Befindet sich die Immobilie durch Einantwortung nun im ideellen Miteigentum, ist es theoretisch möglich, diese zu teilen. Möglich ist dies durch eine sogenannte Teilungsklage. Hierbei gibt es 2 Möglichkeiten:

• Zivilteilung (Veräußerung des Grundstückes und Teilung des Erlöses nach den Anteilen)
• oder Realteilung (auch Naturalteilung)

Beides kann jedoch auch einvernehmlich stattfinden.

Egal welchen Weg eine Erbengemeinschaft geht, die Erben müssen nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens die notwendigen Änderungen im Grundbuch durchführen lassen. Sie müssen selbst binnen einer Frist von einem Jahr nach Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses einen Antrag beim Grundbuchsgericht – in aller Regel das zuständige Bezirksgericht – einbringen. Ansonsten muss der Notar den Antrag einbringen, der das Verlassenschaftsverfahren durchgeführt hat. Dann wird jedoch immer das ideelle Miteigentum eingetragen.