Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode um den Verkehrswert einer Immobilie auszurechnen. Dabei wird der Wert einer Liegenschaft durch den Vergleich mit den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Wie sich der Vergleichswert errechnet erfahren Sie in diesem Beitrag.
Im Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilie ermittelt. Vergleichbare Immobilien sind all jene, die bezogen auf wertbeeinflussende Umstünde weitgehend mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften und geänderte Marktverhältnisse werden nach Maßgabe Ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- & Abschläge berücksichtigt.
Zum Vergleich werden die Kaufpreise herangezogen, die im redlichen Geschäftsverkehr zeitlich möglichst nah zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Wenn diese vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind die Kaufpreise entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden (z.B. teilweise “Schwarzzahlungen” unter der Hand) dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.
Im Idealfall werden mit dem Vergleichswertverfahren natürlich Immobilien verglichen, bei denen die wertbeeinflussenden Merkmale möglichst übereinstimmen – die etwa vor kurzem in der Nachbarschaft bzw. näheren Umgebung verkauft worden und unter anderem hinsichtlich Lage, Größe, Zustand oder Nutzung möglichst ähnlich sind. Hierbei spricht man vom sogenannten direkten Verkehrswertverfahren.
Da es in der Praxis jedoch so gut wie nie vorkommt, dass es genügend passende Vergleichsobjekte gibt, wird regelmäßig das indirekte Vergleichswertverfahren angewandt. Hier muss auf die Vergleichspreise von Immobilie aus anderen Gegenden zurückgegriffen werden. Die Voraussetzung dafür ist wie bereits in der Definition geschildert, dass die betreffenden Vergleichspreise im redlichen Geschäftsverkehr sowie in zeitlicher Nähe und in vergleichbaren Gebieten erzielt worden sind. Die Vergleichspreise können dabei aus einer Reihe von Quellen stammen:
Zu- & Abschläge ergeben sich dabei aus wertbeeinflussenden Umständen wie z.B.:
Dadurch ergibt sich folgendes Schema (nach ÖNORM B1802 der Liegenschaftsbewertung):
Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei der Bewertung von Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz, bei denen eine entsprechende Vergleichbarkeit gegeben ist. Da das Verfahren die aktuelle Marktlage bei der Wertermittlung berücksichtigt, ist es besonders zur Preisermittlung im Kaufs- oder Verkaufsfall beliebt. Weiters wird das Verfahren zur Berechnung der Besteuerung bei Erbschaften oder Schenkungen angewandt sowie bei der Vermögensaufstellung im Falle einer Scheidung. Neben Grundstücken und Einfamilienhäusern kann der Vergleichswert ebenso für Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen berechnet werden, auch für land- & forstwirtschaftliche Grundstücke kann sie Sinn machen.
Das Vergleichswertverfahren wird sicherlich am häufigsten in der Wertermittlung verwendet. Vorteile hiervon sind:
Doch auch Nachteile ergeben sich aus dem Vergleichswertverfahren:
Im Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilie ermittelt. Vergleichbare Immobilien sind all jene, die bezogen auf wertbeeinflussende Umstünde weitgehend mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften und geänderte Marktverhältnisse werden nach Maßgabe Ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- & Abschläge berücksichtigt.
Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei der Bewertung von Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz, bei denen eine entsprechende Vergleichbarkeit gegeben ist. Da das Verfahren die aktuelle Marktlage bei der Wertermittlung berücksichtigt, ist es besonders zur Preisermittlung im Kaufs- oder Verkaufsfall beliebt. Weiters wird das Verfahren zur Berechnung der Besteuerung bei Erbschaften oder Schenkungen angewandt sowie bei der Vermögensaufstellung im Falle einer Scheidung. Neben Grundstücken und Einfamilienhäusern kann der Vergleichswert ebenso für Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen berechnet werden, auch für land- & forstwirtschaftliche Grundstücke kann sie Sinn machen.
Da es in der Praxis jedoch so gut wie nie vorkommt, dass es genügend passende Vergleichsobjekte gibt, wird regelmäßig das indirekte Vergleichswertverfahren angewandt. Hier muss auf die Vergleichspreise von Immobilie aus anderen Gegenden zurückgegriffen werden. Die Voraussetzung dafür ist, dass die betreffenden Vergleichspreise im redlichen Geschäftsverkehr sowie in zeitlicher Nähe und in vergleichbaren Gebieten erzielt worden sind.
Die Vergleichspreise können aus einer Reihe von Quellen stammen:
Das Vergleichswertverfahren wird in der Liegenschaftsbewertung häufig angewandt. Dabei wird der Wert einer Liegenschaft durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien ermittelt. Um Immobilien miteinander vergleichbar zu machen, rechnet man Zu- & Abschläge wertbeeinflussender Umstände mit ein. Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei der Bewertung von Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz, bei denen eine entsprechende Vergleichbarkeit gegeben ist.
Freizeitwohnsitze sind in Tirol stark reglementiert. Die Schaffung & Neubegründung ist weitge…
Wer in eine Immobilie investiert möchte natürlich wissen, ob die Mieteinnahmen in einem guten…
Die Ermittlung des Werts einer Immobilie ist nicht nur für den Verkauf relevant, wann eine We…
Was ist eigentlich der Verkehrswert einer Immobilie und wie unterscheidet er sich von anderen…
Jeder in der Immobilienbranche kennt es: Das alte Sprichwort, dass die Lage einer Immobilie d…
Das Discounted Cashflow-Verfahren ist eine Methode um eine Immobilie zu bewerten. Dabei werde…
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode um den Verkehrswert einer Immobilie auszurechnen. D…
Das Sachwertverfahren ist eine Methode um den Verkehrswert einer Immobilie auszurechnen. Dabe…
Das Wohnrecht ist das dingliche Recht zum Gebrauch einer Wohnung/bzw. eines Hauses. Das Wohn…
