Verkehrswert einer Immobilie

Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Er wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Das heißt der Verkehrswert einer Immobilie gibt grundsätzlich den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis an, der durch eine Immobilienbewertung errechnet wird. Den Verkehrswert bestmöglich vorherzusagen ist jedoch gar nicht so einfach, da der tatsächliche Wert erst durch den Verkauf selbst bestimmt wird. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bleiben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht. Wichtig dabei: Der “gewöhnliche Geschäftsverkehr” setzt voraus, dass sich im Verkaufsprozess der Preis der Immobilie auf einem offenen Markt bildet, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in ihrer Entscheidung sind.

Häufig werden Immobilien über (oder auch unter) dem ermittelten Verkehrswert veräußert. Grund dafür ist, dass der Marktwert sich erst im Rahmen der Vermarktung genau bestimmt. Das ist der Wert, der sich nicht objektiv, sondern durch Angebot & Nachfrage ergibt. Der Marktwert hängt also von dem Preis ab, zu welchem andere Immobilien am Markt verkauft werden. Warum macht also der Verkehrswert trotzdem Sinn? Im Verkaufsprozess dient der Verkehrswert vorrangig um den Angebotspreis festzulegen. Dieser Verkehrswert ist also zunächst ein rein rechnerischer Wert, der Marktwert wiederum jener der Angebot & Nachfrage mit einbezieht.

Oft hört man auch noch vom sogenannten Einheitswert. Der Einheitswert ist dagegen eine steuerliche Größe für den Grundbesitz, die durch das Finanzamt ermittelt wird. Sie dient als Grundlage für unterschiedliche Steuersätze, wie beispielsweise der Grundsteuer, der Erbschaftssteuer oder der Einkommenssteuer in der Land- und Forstwirtschaft.

Unterschieden wird grundsätzlich bei der Verkehrswertermittlung ob es sich um eine einfache Immobilienbewertung handelt, die auch Immobilienmakler (als freie Sachverständige) erstellen können oder detaillierte Wertgutachten, die vor Gericht Bestand haben müssen und daher nur von einem/einer allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen durchgeführt werden können.

Im Unterschied zur Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung. Wie bei der Immobilienbewertung wird auch beim Wertgutachten der Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Allerdings sind die Anforderungen an die Form des Wertgutachtens höher, da es vor Gericht Bestand haben muss. Deshalb ist die Erstellung eines Wertgutachtens aufwendiger (umfasst etwa 20-30 Seiten) und dauert oftmals 2 bis 4 Wochen.

Wenn es also zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Verkehrswert der Immobilie kommt (z.B. Erbschaft, Scheidung) braucht es ein Wertgutachten, welches dann vor Gericht auch als Beweismittel zugelassen ist, da es durch allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige errechnet wird. Solche Sachverständige werden nach einem eigenen Zertifizierungsverfahren in die Gerichtssachverständigenliste des Landesgerichts eingetragen und verfügen nachweislich über Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit. Das Gutachten enthält neben den Berechnungen auch umfangreiche textliche Begründungen zum Wertansatz. Die Kosten dieser Verkehrswertgutachten sind im Gebührenanspruchsgesetz festgelegt und richten sich nach dem Wert der Immobilie. Je höher also der ermittelte Verkehrswert. umso höher sind auch die Kosten für das Wertgutachten.

Eine normale Wertermittlung im Sinne einer Immobilienbewertung oder ein Kurzgutachten als Wertermittlungsgutachten zur Stellungnahme über den Verkehrswert sind jeweils deutlich kürzer (3-4 Seiten) und auch preislich günstiger, jedoch nicht gerichtsfest, kann also nicht als offizielles Dokument vor Behörden oder Gerichten verwendet werden. Solche Immobilienbewertungen sind bezüglich Kosten frei vereinbar.

Grundsätzlich gibt es 3 verschiedene Verfahren, den Verkehrswert einer Immobilie zu errechnen.

• Vergleichswertverfahren
  Ermittlung des Verkehrswerts durch Referenzwerte von in der Vergangenheit verkauften Immobilien
• Sachwertverfahren
  Ermittlung des Verkehrswerts durch Kosten, die bei Wiederherstellung der Immobilie anfallen würden
• Ertragswertverfahren
  Ermittlung des Verkehrswerts durch nachhaltig zu erzielende Erträge unter Einbezug der Kosten (Immobilie als Kapitalanlage)

Welches Verfahren eingesetzt wird, um den Wert zu ermitteln hängt sowohl von der Immobilie selbst als auch von der konkreten Aufgabenstellung ab. Solange das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnet, muss der/die jeweilige Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auswählen. Auch der/die Immobilienmaklerin als Privatsachverständiger*in zur Immobilienbewertung ist hier frei in der Auswahl. Wichtig ist lediglich, dass der jeweilige Stand der Wissenschaft, sowie die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten beachtet werden.

Soll der Verkehrswert von ideellem Miteigentum errechnet werden, muss zuerst der gesamte Verkehrswert der Liegenschaft ermittelt werden. Als nächstes wird der Wert des ideellen Miteigentums im Verhältnis zur Gesamtliegenschaft bestimmt. Das Besondere beim ideellen Miteigentum ist, dass der/die ideelle Miteigentümer*in nicht alleine über die Nutzung der Gesamtliegenschaft bestimmen kann, sondern von den anderen Miteigentümern abhängig ist. Daraus ergibt sich, dass für Minderanteile eine eingeschränkte Veräußerbarkeit gegen ist. Die Höhe des Abschlags hängt letztendlich von der Höhe des Miteigentumsanteils ab. Es macht daher auch einen Unterschied, ob ein ideeller Miteigentumsanteil verkauft werden soll oder von einem anderen Miteigentümer erworben werden soll, um somit eventuell dann Alleineigentum zu erhalten.