Während der Flächenwidmungsplan regelt, was auf einem Baugrundstück gebaut werden kann, regelt der Bebauungsplan, wie gebaut werden darf. Das wichtigste zum Bebauungsplan in Tirol finden Sie in diesem Beitrag.
Der Bebauungsplan legt fest, wie auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf. Das ist zum Beispiel:
Der Bebauungsplan ist Teil der Raumordnung (für jedes Bundesland unterschiedlich) und baut auf diesem auf. Im Flächenwidmungsplan wird grundsätzlich die Nutzung eines Grundstücks festgelegt (z.B. Bauland oder Freiland), der Bebauungsplan enthält dann Angaben auf welche Art und Weise gebaut werden darf. Während jedoch im Flächenwidmungsplan jede Fläche in Tirol erfasst ist, existiert nicht für jedes Grundstück ein Bebauungsplan.
Der Bebauungsplan wird vom Gemeinderat in Auftrag gegeben und beschlossen. Grundlage hierfür ist zum einen der Flächenwidmungsplan, zum anderen ein allgemeines Konzept, wie sich die Umgebung entwickeln soll (örtliche Raumordnung). Darauf aufbauend beauftragt der Gemeinderat ein Team aus Experten, für bestimmte Teilbereiche einen Plan für die Bebauung zu entwerfen. Der Entwurf muss dann 6 Wochen im Gemeindeamt aufliegen, sodass jeder sich ein Bild davon machen kann. In diesem Zeitraum können Sie eine schriftliche Stellungnahme zum Plan abgeben. Nach dieser Frist beschließt der Gemeinderat, ob der Plan in Kraft treten soll. Spätere Änderungen sind möglich, allerdings braucht es dafür eine triftige Begründung.
Der Bebauungsplan liegt in Tirol beim zuständigen Gemeindeamt auf und dort ist auch eine Einsicht möglich. Gegen eine geringe Gebühr können Sie meist eine Kopie bzw. einen Abdruck erwerben. Online stehen Bebauungspläne in Tirol leider nicht zur Verfügung.
Grundsätzlich wird im Bebauungsplan unterschieden zwischen Mindestinhalten und optionalen Angaben. Zu den Mindestinhalten gehören:
Zu den optionalen Angaben gehören wiederum:
Die Bauweise legt fest, ob ein Gebäude mit Abstand zum Nebengebäude errichtet werden muss oder ob ein direkter Anbau möglich ist. Man unterscheidet zwischen folgenden Bauweisen:
Die Baudichte definiert den Anteil der Grundfläche, der überbaut werden darf. Eine alternative Bezeichnung ist das „Maß der baulichen Ausnützung“. Es sind drei verschiedene Dichtefestlegungen im Rahmen des Bebauungsplanes möglich. Die Festlegungen können einzeln fixiert oder kombiniert verwendet werden. Bei der Kombination von verschiedenen Baudichten als Mindest- und Höchstvorgaben ist im Einzelfall eine
genaue rechnerische Prüfung durch den Planer notwendig, damit nicht sich gegenseitig blockierende Vorgaben geschaffen werden.
Wichtig hierfür sind folgende Kennzahlen:
Die Grundflächenzahl ist der Prozentanteil der überbaubaren Fläche an der Grundstücksfläche. Wichtig ist die Grundflächenzahl für die Bebauungsdichte.
Mit der Bebauungsdichte BBD, (optional noch mit oberirdisch und unterirdisch als ergänzende Angabe) wird der Anteil der verbauten Fläche an vorhandenen Grundstücksflächen (ausgenommen Verkehrsflächenanteile) geregelt. Durch die Gegenüberstellung der Grundfläche des Baukörpers und der Grundstücksfläche können prinzipielle Aussagen über den Grad der Bodenversiegelung getroffen werden.
Die Baumassenzahl bestimmt das Volumen des Baukörpers, wobei hier nur der oberirdische Raum zählt. Mit dieser Dichtefestlegung der Baumassendichte BMD werden die äußeren gestaltungsrelevanten Gebäudeabmessungen weitgehend definiert. Insbesondere können damit auch nicht ausgebaute Dachräume in die Gestaltung als definierte Größen mit einbezogen werden. Die Baumassendichte in Verbindung mit Wandhöhen ist vor allem dann zweckmäßig, wenn für das gewünschte Ortsbild das äußere Erscheinungsbild der Gebäude wichtig ist, und man gleichzeitig den Projektanten im Inneren der Gebäude größtmögliche Planungsfreiheit lassen will. Erfasst wird die oberirdische Baumasse, die vom Gelände nach der Bauführung aus gemessen wird. Veränderungen des Geländes dürfen nicht steiler als 33° abgeböscht sein. Damit sollen Umgehungen der Baumassendichten durch Aufschüttungen hintan gehalten werden.
Der Nutzflächendichte NFD, welche die Grundstücksfläche mit der Nutzfläche gegenüberstellt, d.h. sie gibt das Verhältnis von Nutzfläche im Gebäude zum Grundstück wieder. Hierbei beträgt die Nutzfläche meist 70%-80% der Bruttogeschoßfläche eines Gebäudes. Durch die Gegenüberstellung von Nutzfläche und Grundstücksfläche sind prinzipielle Aussagen über die angestrebte Einwohnerdichte möglich, da gem. Definition im Wesentlichen nur Flächen eingerechnet werden, die Wohneinheiten zurechenbar sind bzw. Aufenthaltsräume sind.
Die Geschossflächenzahl gibt die Gesamtfläche aller Hauptgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche wieder. Im Bebauungsplan Tirol angegeben ist die Geschossflächendichte GFD. Jedoch gibt es diese Zahl bei neueren Bebauungsplänen nicht mehr (nur in der Raumordnung TROG 1997). Stattdessen löst die Zahl der oberirdischen Geschoße diese Kennzahl nun ab (Details bei den Höhenangaben) bzw. alternativ dazu die Nutflächendichte.
Zusätzlich zu den wichtigen 3 Zahlen Bebauungsdichte, Baumassendichte und Nutzflächendichte gibt es auch noch die Möglichkeit, die Höchstgröße von Bauplätzen zu steuern. Sie ist notwendig, um die Größenordnung der Grundstücke im Planungsbereich zu regeln und so zu verhindern, dass unverhältnismäßig große Baukörper entstehen. Damit ist eine entsprechend niedrige Bauplatzhöchstgröße ein ideales Instrument um in einem kleinteiligen Siedlungsgebiet den Bau großer Wohnanlagen zu vermeiden.
Ergänzend hierzu ist noch zu wissen, wie man von der Bruttogrundfläche, von der Bebauungsdichte, Baumassendichte und Geschossflächendichte ausgehen, auf die Nutzfläche kommt. Hierzu folgende Grafik:
Durch die Festlegung von Fluchtlinien können die Grundzüge der Baulandgestaltung und dabei vor allem die Gestalt des öffentlichen Raumes nachhaltig beeinflusst werden. Als Instrumente stehen Straßenfluchtlinien, Baufluchtlinien und Baugrenzlinien zur Verfügung.
Mit der Straßenfluchtlinie wird die dem Verkehr zuzuordnende Fläche abgegrenzt. Die Straßenfluchtlinie trennt damit alle befahr- oder begehbaren Teile der Straßen inklusive der Fläche für Begleitgrün etc.
innerhalb dieses Bereichs vom übrigen Gebiet ab. Böschungen u.ä. liegen daher nicht mehr innerhalb der Straßenfluchtlinien. Generell ist als Grundlage für die verbindliche Straßenfluchtlinie eine Straßenbauprojekt notwendig, denn erst so kann der Grenzverlauf von Gehwegen und Straßenrändern exakt ermittelt werden.
Sollen aus planerischen Erwägungen bestimmte Bereiche an Straßen von einer Bebauung freigehalten werden, bzw. sollen bauliche Anlagen an eine bestimmte Stelle im Grundstück herangerückt werden um
eine Raumbegrenzung zu schaffen, so wird dies mit derartigen Fluchtlinien erreicht. Die Baufluchtlinie (ohne zwingende Festlegung) ist vor allem dort sinnvoll, wo konkrete Straßenraumbildungen nicht erwünscht sind, die Straße aber (aufgrund hoher Entwurfsgeschwindigkeiten bei der Straßenplanung) nicht komplett „eingebaut“ werden soll. Diese Baufluchtlinie gibt nämlich nur den Mindestabstand von der Straße an: ist ein Grundstück tiefer gelegen so kann es passieren, dass das eigentliche Gebäude weit hinter der Baufluchtlinie zu liegen kommt.
Mit einer zwingenden Baufluchtlinie wird erreicht, dass jedes neue Gebäude genau an diese Linie herangebaut werden muss. Dieses Instrument setzt daher eine konkrete Auseinandersetzung mit der beabsichtigten Raumwirkung voraus und wird im Allgemeinen aufgrund eines speziellen gestalterischen Bebauungskonzepts erstellt werden. In Verbindung mit der geschlossenen Bauweise werden einzelne Gebäude einem gestalterischen Ganzen einverleibt.
Sollen in einem Planungsgebiet bestimmte Flächen, die nicht Verkehrsflächen zugeordnet werden können, von jeglicher Bebauung freigehalten werden, so ermöglicht die Festlegung einer Baugrenzlinie das Erreichen dieses Ziels. Damit wird eine Grenze gegenüber anderen Flächen bestimmt, die durch oberirdische Bauten nicht überschritten werden darf.
Die Regelung der Gebäudehöhe ermöglicht eine annähernd gleichwertige Nutzung der einzelnen Grundstücke und trägt damit zur Minimierung der Nachbarschaftskonflikte bei. Aspekte der Durchlüftung und Besonnung aber auch subjektive Elemente – wie Aussicht – können über dieses Instrument kontrolliert werden. Höhenfestlegungen, Oberster Punkt und Wandhöhe, können als Höchst- oder Mindestmaße definiert werden. Auch eine zwingende Angabe ist möglich. Die Festlegungen eines obersten Punktes gehört zu den Mindestinhalten des Bebauungsplans. Zu den einzelnen Möglichkeiten noch im Detail:
Um die besprochenen Zeichen im Plan zu verstehen, lohnt es sich bei der hier angehängten Legende (ab Seite 16) nachzusehen. Natürlich gibt es hierzu noch viel mehr, das festgelegt werden kann und in diesem Artikel ausgelassen wurde, um nicht zu technisch zu werden.
Wie bereits erwähnt, kann es auch sein, dass für Ihr (zukünftiges) Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt. Da stellt sich natürlich die Frage: Was darf ich denn jetzt dort bauen?
Eines vorweg: Auch in diesen Gebieten hat man nicht komplett freie Hand, was das Bauen betrifft. Zwar gibt es für diese Bereiche keine so konkreten Vorgaben, jedoch gelten allgemeinere Bestimmungen aus der Bauordnung Tirol. Im Allgemeinen darf sich das neue Gebäude nicht zu stark von den umliegenden unterschieden und muss sich harmonisch in die Umgebung einfügen. Bevor Sie beginnen können zu bauen, muss Ihnen die Baubehörde eine Genehmigung (Baubewilligung) erteilen. Diese prüft Ihr Vorhaben nach den Richtlinien der Bauordnung. Es empfiehlt sich häufig, schon vor dem Grundstückskauf eine Bauvoranfrage zu stellen. So erhalten Sie bereits vorab die Sicherheit, dass Ihr gewünschtes Traumhaus später auch genehmigt wird.
Ihr Traumhaus und die Vorschriften zur Bebauung stimmen nicht komplett überein? Dann können Sie bei der Baubehörde einen Antrag auf Abweichung vom Bebauungsplan stellen. Unter gewissen Voraussetzungen wird die Abweichung genehmigt – zum Beispiel, wenn es sich nur um geringfügige Änderungen handelt, die Nachbarn nicht beeinträchtigt werden und insgesamt eine bessere Flächennutzung möglich ist. Größere Abweichungen können bei der Gemeinde beantragt werden, diese muss den Antrag jedoch nicht berücksichtigen. Eine Klage gegen den Plan zur Bebauung können Sie jedoch nicht einbringen. Sollte die Gemeinde eine Änderungen beschließen, dann liegt diese in der Regel im Sinne des Gemeinwohls, entspricht dem „örtlichen Raumordnungsprogramm“ und dem Flächenwidmungsplan.
Wenn die Änderung eines bestehenden Bebauungsplanes beschlossen werden soll, dann müssen auf jeden Fall alle betroffenen Eigentümer benachrichtigt werden. Der Entwurf für die Änderungen muss außerdem 6 Wochen lang im Gemeindeamt ausgehängt werden. Wenn Sie der Änderung widersprechen möchten, dann können Sie während dieser 6 Wochen eine schriftliche Stellungnahme abgeben. Allerdings: Dies stellt kein Rechtsmittel dar, Sie können also nicht gegen den neuen Plan klagen. Der Gemeinderat entscheidet dann in einer Sitzung, ob die Stellungnahmen anerkannt werden und beschließt, ob der Plan in Kraft treten soll.
Während der Flächenwidmungsplan regelt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf, regelt der Bebauungsplan, wie auf dem Grundstück gebaut werden muss.
Nein, es kommt häufig vor, dass Bauland keinen Bebauungsplan hat.
Dieser liegt bei der jeweils zuständigen Gemeinde am Bauamt auf. Dieser ist in Tirol nicht elektronisch abfragbar.
Grundsätzlich wird im Bebauungsplan unterschieden zwischen Mindestinhalten und optionalen Angaben. Zu den Mindestinhalten gehören:
Zu den optionalen Angaben gehören wiederum:
Der Bebauungsplan wird vom Gemeinderat in Auftrag gegeben und beschlossen. Grundlage hierfür ist zum einen der Flächenwidmungsplan, zum anderen ein allgemeines Konzept, wie sich die Umgebung entwickeln soll (örtliche Raumordnung).
Sie können bei der Baubehörde einen Antrag auf Abweichung vom Bebauungsplan stellen. Geringfügige Abweichungen stellen hier meist kein Problem dar, größere jedoch müssen per Antrag an die Gemeinde abgesegnet werden.
Wird der Bebauungsplan neu beschlossen oder eine Änderung beschlossen, haben Sie als Nachbar 6 Wochen Zeit, eine schriftliche Stellungnahme zum Widerspruch abzugeben. Allerdings: Dies stellt kein Rechtsmittel dar, Sie können also nicht gegen den neuen Plan klagen. Ob Ihre Stellungnahme berücksichtigt wird, obliegt der Gemeinde.
Der Bebauungsplan in Tirol regelt, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Jedoch gibt es nicht für alle Grundstücke einen Bebauungsplan. Zuständig ist die jeweilige Gemeinde in ihrem Wirkungskreis. Grundsätzlich wird im Bebauungsplan unterschieden zwischen Mindestinhalten und optionalen Angaben. Zu den Mindestinhalten gehören:
Zu den optionalen Angaben gehören wiederum:
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