Einheitswert & Grundsteuer

Der Einheitswert entspricht dem steuerlichen Wert einer Liegenschaft. Dieser Wert wird als Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer und in bestimmten Fällen auch der Grunderwerbsteuer herangezogen. Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt anhand eines komplexen Verfahrens, bei dem unter anderem die Bauweise und Ausstattung der Immobilie berücksichtigt werden. Der Einheitswert kann für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie für land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundvermögen ermittelt werden. Ziel des Berechnungsverfahrens ist es, den realistischen Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Wichtig ist, dass der Einheitswert völlig unabhängig vom Verkehrs- oder Marktwert einer Liegenschaft ist und sich auch nicht zur Ermittlung eines erzielbaren Verkaufspreises eignet. Dennoch hängt er ebenso von der Lage der Immobilie ab.

Der Einheitswert wird in Österreich vom Finanzamt festgestellt und kann nicht selbst errechnet werden. Dazu muss ein Antrag beim örtlichen Finanzamt eingereicht werden woraufhin ein Einheitswertbescheid ausgestellt wird. Grundlage für die Ermittlung des steuerlichen Wertes einer Immobilie ist das Bewertungsgesetz. Die Ausgangsdaten für die Festlegung des Einheitswertes sind häufig veraltet und die Ermittlung ist sehr aufwendig. Bei der Berechnung werden verschiedenste Parameter, darunter die Nutzungsart und Größe der bebauten Fläche, betrachtet. Grundsätzlich wird bei der Einheitswertfeststellung der Bodenwert des Grundstücks mit dem Gebäudewert addiert. Der Wert des Gebäudes entspricht den Durchschnittspreisen je m³ des umbauten Raums, die für die jeweilige Bauweise und Ausstattung üblich sind. Bei unbebauten Grundstücken erfolgt die Berechnung auf Grundlage des Bodenwerts sowie der Grundstücksgröße in m².

Der Einheitswert einer Liegenschaft ist wie erwähnt auf dem Bescheid vermerkt, der vom Finanzamt erstellt wird. Als Eigentümer einer Immobilie müssen Sie sich also an Ihr zuständiges Finanzamt wenden, das Ihnen den steuerlichen Wert Ihres Grundbesitzes mitteilen wird. Die Feststellung des Einheitswertes erfolgt in Österreich alle 9 Jahre. In manchen Ausnahmefällen wird auch eine Nachfeststellung zur Ermittlung des Einheitswerts durchgeführt. Haben Eigentümer*innen das Gefühl, dass der festgelegte Einheitswert zu hoch ist, steht als Rechtsmittel die Bescheidbeschwerde zur Verfügung, um die Berechnung prüfen zu lassen.

Der Einheitswert dient vor allem zur Festlegung der Steuerschuld was die Grundsteuer betrifft (dazu gleich mehr). Auch für Schenkungen und Erbschaftsangelegenheiten ist der Einheitswert relevant, da er zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Darüber hinaus ist der Einheitswert bei bestimmten Erwerbsvorgängen für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer relevant, dies betrifft jedoch nur land- & forstwirtschaftliche Grundstücke. Für alle anderen Immobilienarten wird als Bemessungsgrundlage bei der Grunderwerbssteuer nicht der Einheitswert sondern der Grundstückswert herangezogen. Weitere Anwendungsfälle für den steuerlichen Wert einer Liegenschaft finden sich in der Ermittlung der sozialversicherungsrechtlichen Beitragsgrundlagen von land- und forstwirtschaftlichen Unternehmen.

Für das Eigentum an Grundstücken und deren Gebäudesubstanz wird alljährlich die Grundsteuer von der örtlichen Gemeinde als Sachsteuer eingehoben. Zuständig für die Berechnung sind jedoch die Bundesbehörden, genauer gesagt das Lagefinanzamt, da diese Steuer im gesamten Bundesgebiet gleich geregelt ist. Die Steuereinnahmen dienen der Gemeindefinanzierung und werden in folgende Einnahmen unterteilt:

• Grundsteuer für land- und forstwirtschaftliches Vermögen
• Grundsteuer für sonstiges Liegenschaftsvermögen

Der Steuerbetrag, den der Eigentümer zu entrichten hat, wird als Grundsteuermessbetrag bezeichnet. Dieser Messbetrag wird auf Basis des Einheitswerts des jeweiligen Grundbesitzes ermittelt. Die gesetzliche Regelung zur Erhebung der Grundsteuer findet sich im Grundsteuergesetz (GrStG) von 1955.

Der Steuersatz beträgt derzeit für alle Länder in Österreich einheitlich 2 Promille. Ermäßigte Tarife gelten für geringen Grundbesitz und für Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Steuermesszahl wird hier wie folgt angewendet:

• Einfamilienhäuser werden für die ersten 3 650 € mit einem reduzierten Steuersatz von 0,5 ‰ belastet und für die nächsten 7 300 € mit 1 ‰.
• Für Grundstücke, die auch für Wohnzwecke genutzt werden, gilt eine Steuermesszahl für die ersten 3 650 € von 1 ‰ und für die nächsten 3 650 Euro ein Steuersatz von 1,5 ‰.
• Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben wird für die ersten 3 650 € ein reduzierter Tarif von 1,6 ‰ angesetzt.
• Bei allen anderen Grundstücken beträgt die Steuermesszahl für die ersten 3 650 € nur 1 ‰.

Darüber hinaus ist jeweils die Steuermesszahl von 2 ‰ anzuwenden. Die anzuwendende Steuermesszahl entspricht dem Steuersatz. Die Gemeinden sind nach dem Finanzausgleichsgesetz ermächtigt, bei der Steuerfestsetzung einen einheitlichen Hebesatz von bis zu 500 % auf den Grundsteuermessbetrag anzuwenden. Daher gilt zur Ermittlung der Grundsteuer folgende Formel:

Steuermessbetrag  x  Hebesatz (max. 500 %)  =  jährliche Grundsteuer

Die Grundsteuer wird, sofern sie 75 € im Jahr übersteigt, in vier Teilbeträgen jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eingehoben. Beträge bis 75 € sind einmal jährlich zum 15. Mai zu entrichten. Steuerschuldner*in der Grundsteuer ist der/die Eigentümer*in des Grundbesitzes. Die Grundsteuer kann jedoch als Teil der Betriebskosten eines Hauses an Mieter*innen (anteilig) weiterverrechnet werden. Für die Grundsteuer samt Nebengebühren haftet auf dem Steuergegenstand ein gesetzliches Pfandrecht.

Über das Vorliegen dauernder Grundsteuerbefreiungen entscheidet das jeweilige Lagefinanzamt. Befreiungen gibt es z.B. für öffentliche Verkehrswege, fließende Gewässer und für Grundstücke von Gebietskörperschaften, die dem öffentlichen Dienst oder Gebrauch dienen. In einigen Bundesländern wie auch Tirol können auf Grund von Landesgesetzen zeitliche begrenzte Grundsteuerbefreiungen insbesondere für neu geschaffene (geförderte) Wohnobjekte von den Gemeinden gewährt werden. In Tirol sind diese zeitlich befristeten Befreiungen im Grundsteuerbefreiungsgesetz 1987 geregelt. Unter anderem ist hier eine Grundsteuerbefreiung von 20 Jahren für Bauten vorgesehen, durch die Wohnungen mit höchstens 150 m² Nutzfläche geschaffen werden, die zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnungsbedarfes bestimmt sind.