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Wohnungseigentumsobjekte

Wohnungseigentumsobjekte sind alle Objekte, an denen man Wohnungseigentum erwerben kann. Warum das nicht unbedingt Wohnungen sein müssen, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.

Weißes Puzzle eines Hauses wird zusammengestellt

Was ist ein Wohnungseigentumsobjekt?

Wohnungseigentum ist grundsätzlich das dingliche Recht eines/r Miteigentümers/in oder einer Eigentümerpartnerschaft ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen.

Es stellt sich daher die Frage, was alles ein Wohnungseigentumsobjekt sein kann. Wohnungseigentumsobjekte sind baulich abgeschlossene, selbstständige Gebäudeteile (Wohnungen, Geschäfte, sonstige selbstständige Räumlichkeiten, Garagen) und offene Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte). Die wesentlichen Voraussetzungen sind die Wohnungseigentumsfähigkeit und Wohnungseigentumstauglichkeit. Letztere ist gegeben, wenn dem Objekt eine “erheblich wirtschaftliche Bedeutung mit selbstständiger Bewirtschaftbarkeit und baulicher Abgeschlossenheit” besteht. So ist zum Beispiel das Zubehör zwar eine selbstständige Baulichkeit (z.B. ein 6 m² großes Kellerabteil), kann aber für gewöhnlich wirtschaftlich nur gemeinsam mit einer Wohnung genutzt werden. Ein 30m² großer abgeschlossener Lagerraum im Keller wiederum könnte auch wirtschaftlich alleine genutzt werden. Dennoch spielt die Größe der selbstständigen Räumlichkeit nur bedingt eine Rolle. So könnte z.B. auch eine kleine Außenfläche für einen Bankautomaten auch wirtschaftlich selbstständig genutzt werden (wenn die Geschäftsräumlichkeiten der Bank sich etwa nicht in derselben Wohnungseigentumsliegenschaft befindet.

Wohnungen: Das klassische Wohnungseigentumsobjekt

Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbstständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. §2 Abs. 2 Satz 2 WEG 2002

Der Verdacht liegt nahe, dass man sich nur dann Wohnungseigentümer*in nennen kann, wenn es sich beim Wohnungseigentumsobjekt auch um eine Wohnung handelt. Das ist aber falsch: Grundsätzlich ist es egal an welchem Wohnungseigentumsobjekt man Wohnungseigentum erwirbt, da der Begriff Wohnungseigentum auch alle anderen Objekte abdeckt. Eine sogenannte Hausbesorgerwohnung stellt hier eine Ausnahme da, diese wurde mit dem Zweck geschaffen einem “klassischen” Hausbesorger eine Wohnung zu stellen. Sie gehört zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft, was es möglich gemacht hat, dass ein Hausbesorger kein Wohnungseigentümer war. Fällt dieser Hausbesorger schließlich weg, so muss, um die Wohnung zu verkaufen, eine Neuparifizierung erstellt werden, die die Räumlichkeiten in ein Wohnungseigentumsobjekt umwandelt.

Kfz-Abstellplätze: Zubehör oder selbstständiges Objekt?

Tatsächlich sind Kfz-Abstellplätze seit dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 eigene Wohnungseigentumsobjekte. Vor 2002 war dies noch anders, sie wurden meist als Zubehör zur Wohnung, zum Büro oder zum Geschäft gezählt. Das ist der Grund dafür, warum manche Wohnungseigentümer*innen im Grundbuch lediglich als Eigentümer*innen der Wohnung aufscheinen, andere scheinen 2x auf, 1x als Eigentümer*in der Wohnung, an anderer Stelle (oder an derselben laufenden Nummer) noch zusätzlich mit dem Kfz-Abstellplatz. Befindet sich der Abstellplatz noch im Zubehör der Wohnung nach alter Parifizierung, so ist dieser untrennbar mit dieser verbunden. Es bräuchte eine Neuparifizierung, um diese Untrennbarkeit aufzuheben.

Schwierig ist ein solches Zubehör an Kfz-Abstellplätzen auch buchhalterisch: Während die Betriebskosten von Wohnungen (oder zu Wohnzwecken) lediglich mit 10% besteuert werden, liegt der Steuersatz bei Kfz-Abstellplätzen bei 20% und in vielen Parifizierungen ist nicht angegeben, wie viele Anteile auf den Kfz-Abstellplatz entfallen und wie viele auf die Wohnung.

Jedenfalls ist es bei neuen Parifizierungen seit 2002 so, dass Kfz-Abstellplätze eben eigene Wohnungseigentumsobjekte sind, die auch eigene Abrechnungen, Vorschreibungen usw. erhalten müssen, was der Grund dafür ist, warum Sie mehrere Anteilsabrechnungen erhalten, die dann getrennt nach Wohnungseigentumsobjekt ein Guthaben oder eine Nachzahlung aufweisen.

Gesetzlich ist ein Kfz-Abstellplatz so definiert:

Ein Abstellplatz für Kraftfahrzeuge ist eine – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten (hiermit gemeint sind klassische Doppelparker).

 

Vorsicht beim Erwerb im Neubau

Eigentum an einem Kfz-Abstellplatz kann in den ersten drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums nur von jemandem erworben werden, der gleichzeitig auch Eigentümer einer Wohnung oder eines selbständigen Geschäftsraumes der Liegenschaft ist. Diese Personen können allerdings auch mehrere Abstellplätze erwerben, jedoch nur dann, wenn die Zahl der Abstellplätze größer ist als die Zahl der Wohnungen und Geschäftsräume. Berücksichtigt wird dabei der schriftliche Verzicht eines Wohnungseigentümers auf seinen Abstellplatz. Nach Ablauf der dreijährigen Frist können Kfz-Abstellplätze auch von anderen Personen erworben werden.

Sonstige selbstständige Räumlichkeiten: Der gesamte Rest

Eine sonstige selbstständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbstständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbstständiger Geschäftsraum oder eine Garage. §2 Abs. 2 Satz 3 WEG 2002

In diese Definition fallen auch etwa Büros oder Geschäftslokale als klassische selbstständige Räumlichkeiten. Aber auch selbstständig bewirtschaftete Lagerflächen im Keller oder Dachboden uvm. kann darunter fallen. Wichtig ist, wie bereits erwähnt nur die selbstständige Bewirtschaftbarkeit und bauliche Abgeschlossenheit. Sind die Lagerflächen jedoch nicht parifiziert, gehören sie zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, können also von allen Wohnungseigentümer*innen genutzt werden. Um ein ausschließliches Nutzungsrecht zu erhalten, bedarf es dann einer sogenannten Benützungsregelung.

Zubehör-Eigentum

Zusätzlich zu diesen Wohnungseigentumsobjekten gibt es dann noch das sogenannte Zubehör-Wohnungseigentum:

…das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist. §2 Abs. 3 WEG 2002

In Zusammenfassung heißt das, man kann zusätzlich zum Wohnungseigentum an den Objekten noch dazugehöriges Zubehör erwerben. Am Häufigsten ist hier sicherlich das klassische Kellerabteil. Ein Kfz-Stellplatz ist allerdings per Definition seit 2002 immer ein gesondertes Wohnungseigentumsobjekt, nie Zubehör.

Eintragung von Zubehör

Hierbei sieht die Wohnrechtsnovelle von 2015 vor, dass mit der Eintragung eines „Hauptobjektes“ (z. B. Wohnung) im Grundbuch auch alle Zubehörobjekte der Wohnung miterfasst werden. Deshalb ist eine zusätzliche Eintragung dieser Zubehörobjekte im Grundbuch also nicht notwendig.

Dabei ist jedoch vorausgesetzt, dass aus den Eintragungsurkunden hervorgeht, dass die Zubehörobjekte dem jeweiligen Hauptobjekt (z.B. Wohnung) bereits ausdrücklich zugeordnet sind. Hierbei kann es sich z. B. um den Wohnungs­eigentumsvertrag oder das Nutzwertgutachten handeln. Außerdem gilt diese Regelung auch für Eintragungen, die vor der Wohnungsrechtsnovelle von 2015 vorgenommen wurden.

Übertragung von Zubehörseigentum

Diese Bestimmungen gelten nicht nur für die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch für die Übertragung von Zubehörobjekten. Zusätzlich ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer*innen bei der Übertragung eines Zubehörobjekts von einer/einem Wohnungseigentümer*in auf eine/n andere/n Wohnungseigentümer*in nicht mehr erforderlich. Dasselbe gilt auch für die wechselseitige Übertragung von Zubehörobjekten zwischen zwei Wohnungseigentümer*innen (Tausch).

Betreten von Wohnungseigentumsobjekten

Ein Wohnungseigentumsobjekt muss grundsätzlich über Allgemeinfläche betreten werden können. Es ist nicht zulässig, dass ein Wohnungseigentumsobjekt nur über ein anderes Wohnungseigentumsobjekt betreten werden kann. Dies ist der Grund, warum es nicht möglich ist, Kellerabteile so zu planen, dass sie nur über einen Kfz-Abstellplatz in der Tiefgarage zugänglich sind. Das Kellerabteil ist Zubehör des Wohnungseigentumsobjekts Wohnung, der Tiefgaragenabstellplatz ein gesondertes Wohnungseigentumsobjekt.

Oft gestellte Fragen

Was sind Wohnungseigentumsobjekte?

Wohnungseigentumsobjekte sind baulich abgeschlossene, selbstständige Gebäudeteile (Wohnungen, Geschäfte, sonstige selbstständige Räumlichkeiten, Garagen) und offene Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte). Die wesentlichen Voraussetzungen sind die Wohnungseigentumsfähigkeit und Wohnungseigentumstauglichkeit.

Was sind sonstige selbstständige Räumlichkeiten?

In diese Definition fallen auch etwa Büros oder Geschäftslokale als klassische selbstständige Räumlichkeiten. Aber auch selbstständig bewirtschaftete Lagerflächen im Keller oder Dachboden uvm. kann darunter fallen. Wichtig ist nur die selbstständige Bewirtschaftbarkeit und bauliche Abgeschlossenheit.

Sind Kfz-Abstellplätze eigene Wohnungseigentumsobjekte?

Seit WEG 2002 ja und zwar immer. Vorher wurden sie oft als Zubehör zu einem anderen Wohnungseigentumsobjekt wie einer Wohnung dazugezählt.

Zählen Doppelparker-Plattformen als Wohnungseigentumsobjekte?

Ja, auch diese Form fällt unter die Definition eines Kfz-Abstellplatzes und damit unter den Begriff des Wohnungseigentumsobjekts.

Wo findet man eine Auflistung aller Wohnungseigentumsobjekte?

Im Nutzwertgutachten bzw. der Parifizierung der Liegenschaft, aber auch im Wohnungseigentumsvertrag.

Muss Zubehör mit ins Grundbuch eingetragen werden?

Nein, dabei ist jedoch vorausgesetzt, dass aus den Eintragungsurkunden hervorgeht, dass die Zubehörobjekte dem jeweiligen Hauptobjekt (z.B. Wohnung) bereits ausdrücklich zugeordnet sind. Hierbei kann es sich z. B. um den Wohnungs­eigentumsvertrag oder das Nutzwertgutachten handeln.

Was gilt beim Kauf von Kfz-Abstellplätzen?

Eigentum an einem Kfz-Abstellplatz kann in den ersten drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums nur von jemandem erworben werden, der gleichzeitig auch Eigentümer einer Wohnung oder eines selbständigen Geschäftsraumes der Liegenschaft ist. Nach Ablauf der dreijährigen Frist können Kfz-Abstellplätze auch von anderen Personen erworben werden.

Was ist kein Wohnungseigentumsobjekt?

Alles, was nicht als solches im Nutzwertgutachten parifiziert ist. Dies ist allgemeiner Teil der Liegenschaft und damit von allen Wohnungseigentümer*innen nutzbar.

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Kurz zusammengefasst

Wohnungseigentumsobjekte sind baulich abgeschlossene, selbstständige Gebäudeteile (Wohnungen, Geschäfte, sonstige selbstständige Räumlichkeiten, Garagen) und offene Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte). Die wesentlichen Voraussetzungen sind die Wohnungseigentumsfähigkeit und Wohnungseigentumstauglichkeit. Letztere ist gegeben, wenn dem Objekt eine “erheblich wirtschaftliche Bedeutung mit selbstständiger Bewirtschaftbarkeit und baulicher Abgeschlossenheit” besteht. Nur an Wohnungseigentumsobjekten lässt sich Wohnungseigentum auch erwerben, alles andere gehört zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft und ist daher durch alle Wohnungseigentümer*innen nutzbar.

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