Wohnungseigentümergemeinschaft: Aufgaben, Rechte & Pflichten

Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder Eigentümergemeinschaft ist die Summe aller Wohnungseigentümer*innen einer Liegenschaft. Zur Erinnerung: Wohnungseigentümer sind alle (natürlichen oder juristischen) Personen, die Eigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erworben haben. Sie ist eine rechtsfähige juristische Person die sich um die alle Angelegenheiten in der Verwaltung einer Liegenschaft kümmert. Vertreten wird die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter, also die Hausverwaltung, wenn eine bestellt ist. Im Innenverhältnis wiederum ist die Verwaltung weisungsgebunden an die Gemeinschaft bzw. die Mehrheit der Miteigentumsanteile dieser. Wenn keine Verwaltung bestellt ist, ist die Gemeinschaft immer durch die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertreten (außer bei der Bestellung eines vorläufigen Verwalters durch diesen).

Die essentielle Verpflichtung der Gemeinschaft ist es, die Liegenschaft zu erhalten, der Verwaltung entsprechende (rechtlich zulässige) Weisungen zu erteilen und eine Hausordnung zu erlassen, die für alle Mitbewohner (Eigentümer und Mieter gleichermaßen) verbindlich ist, sofern die Bestimmungen nicht unzulässig sind und die Nutzung für einzelne Miteigentümer reglementieren. Es ist z.B. nicht möglich, einem Eigentümer das Betreten der Tiefgarage zu verbieten, wenn er keinen Abstellplatz hat. Die Pflicht der Wahrung der Unversehrtheit der Substanz und des Charakters des Objektes sowie zur gegenseitigen Rücksichtnahme auf schutzwürdige Interessen der anderen (ebenso wie ein zumutbares Maß an Toleranz) prägt das besondere Schuldverhältnis zwischen den Miteigentümern.

Grundsätzlich kann die Gemeinschaft in Verwaltungsangelegenheiten Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, sowie klagen und geklagt werden. Hier ist das örtliche Bezirksgericht zuständig. Die Eigentümergemeinschaft kann auch gegen eine/n einzelne/n Wohnungseigentümer*in klagen, wenn diese/r seinen Aufgaben nicht nachkommt.

Abtretung von Ansprüchen durch Wohnungseigentümer*innen

Unterlassungsansprüche, sowie Gewährleistungs- & Schadensersatzansprüche können jederzeit von den Wohnungseigentümer*innen an die Gemeinschaft abgetreten werden. Dies macht es möglich z.B. bei Mängeln gemeinsam Ansprüche gegen Bauträger gerichtlich einzubringen. Geschieht diese Abtretung nicht, können nur die einzelnen Wohnungseigentümer*innen im Rahmen einer Verfügungshandlung Ansprüche geltend machen. Werden die Ansprüche abgetreten und unterlässt die Gemeinschaft die Geltendmachung, so hat der/die betreffende Wohnungseigentümer*in das Recht, den Anspruch für die Eigentümergemeinschaft geltend zu machen.

Offene Verbindlichkeiten gegen die Gemeinschaft

Wenn eine Zahlungsverpflichtung gegenüber Dritten über einen Exekutionstitel gerichtlich erwirkt wurde, kann dieser nur über die Rücklage oder über die von Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen vollstreckt werden. Wenn sowohl Rücklage als auch Aufwendungszahlungen (der monatlichen Vorschreibung) nicht für Forderung ausreichen, haften alle Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis der Miteigentumsanteile, es gibt also eine solidarische Haftung aller. Forderungen gegen die Gemeinschaft können gegen die einzelnen Wohnungseigentümer*innen nur mit einer gesonderte Klagsführung Gemeinschaft gegen Eigentümer geltend gemacht werden.

Nun könnte man sich fragen, da es rein rechtlich keinen Verwalter braucht, ob es nicht besser und günstiger ist, die Verwaltung selbst nach Mehrheit der Anteile zu übernehmen. Kaum jemand wird in Erwägung ziehen, für die Verwaltung einer großen Wohnanlage mit über 50 Eigentümern/Mietern einen „Laien“ einzusetzen, sondern überlässt das tunlichst „Profis“ in Sachen Hausverwaltung. Anders bei kleinen Anlagen mit weniger Einheiten. Da kommt es nicht selten vor, dass beispielsweise ein Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft sich
bereit erklärt, die Verwaltung zu günstigen Konditionen „selbst zu machen“, und wird von der Gemeinschaft beauftragt. Bei vielen kleinen Wohnanlagen wird das so praktiziert – und es läuft mehr oder weniger professionell ganz gut. Bis zu den ersten Unstimmigkeiten, meistens wenn es ums Geld geht.

Vertretung durch gewerbliche Hausverwaltung

• kein Stress, keine Verantwortung: die Hausverwaltung hat die volle Haftung
• mehr Kompetenz bei rechtlichen Bestimmungen
• bessere Kontakte zu anderen Firmen (Techniker, Hausmeisterservice, etc.)
• unabhängige Interessensvertretung: Demokratische und faire Beschlüsse unter Einbeziehung aller Eigentümer.
• Konfliktmanagement und Mediation als Basis für Konsens und Kompromiss

Eigenverwaltung nach Mehrheit der Anteile

• mehr Stress, mehr Verantwortung
• wenig oder kein Fachwissen
• keine oder wenige Kontakte zu evtl. benötigten Firmen
• Überparteilichkeit nicht gegeben: Allgemeine Interessen der EG und Eigeninteressen als Miteigentümer werden gleichermaßen vertreten!
• Überforderung bei Konflikten: problemorientiertes statt lösungsorientiertes Handeln