Luftansicht auf Wiesing

Wohnungseigentümergemeinschaft: Aufgaben, Rechte & Pflichten

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die wichtigste Institution im Wohnungseigentum. Welche Aufgaben, Rechte und Pflichten Sie hat erklären wir in diesem Beitrag

mehrere Hände halten Puzzlestücke

Was ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) überhaupt?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder Eigentümergemeinschaft ist die Summe aller Wohnungseigentümer*innen einer Liegenschaft. Zur Erinnerung: Wohnungseigentümer sind alle (natürlichen oder juristischen) Personen, die Eigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erworben haben. Sie ist eine rechtsfähige juristische Person die sich um die alle Angelegenheiten in der Verwaltung einer Liegenschaft kümmert. Vertreten wird die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter, also die Hausverwaltung, wenn eine bestellt ist. Im Innenverhältnis wiederum ist die Verwaltung weisungsgebunden an die Gemeinschaft bzw. die Mehrheit der Miteigentumsanteile dieser. Wenn keine Verwaltung bestellt ist, ist die Gemeinschaft immer durch die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertreten (außer bei der Bestellung eines vorläufigen Verwalters durch diesen).

Aufgaben der Gemeinschaft

Die essentielle Verpflichtung der Gemeinschaft ist es, die Liegenschaft zu erhalten, der Verwaltung entsprechende (rechtlich zulässige) Weisungen zu erteilen und eine Hausordnung zu erlassen, die für alle Mitbewohner (Eigentümer und Mieter gleichermaßen) verbindlich ist, sofern die Bestimmungen nicht unzulässig sind und die Nutzung für einzelne Miteigentümer reglementieren. Es ist z.B. nicht möglich, einem Eigentümer das Betreten der Tiefgarage zu verbieten, wenn er keinen Abstellplatz hat. Die Pflicht der Wahrung der Unversehrtheit der Substanz und des Charakters des Objektes sowie zur gegenseitigen Rücksichtnahme auf schutzwürdige Interessen der anderen (ebenso wie ein zumutbares Maß an Toleranz) prägt das besondere Schuldverhältnis zwischen den Miteigentümern.

Grundsätzlich kann die Gemeinschaft in Verwaltungsangelegenheiten Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, sowie klagen und geklagt werden. Hier ist das örtliche Bezirksgericht zuständig. Die Eigentümergemeinschaft kann auch gegen eine/n einzelne/n Wohnungseigentümer*in klagen, wenn diese/r seinen Aufgaben nicht nachkommt.

Abtretung von Ansprüchen durch Wohnungseigentümer*innen

Unterlassungsansprüche, sowie Gewährleistungs- & Schadensersatzansprüche können jederzeit von den Wohnungseigentümer*innen an die Gemeinschaft abgetreten werden. Dies macht es möglich z.B. bei Mängeln gemeinsam Ansprüche gegen Bauträger gerichtlich einzubringen. Geschieht diese Abtretung nicht, können nur die einzelnen Wohnungseigentümer*innen im Rahmen einer Verfügungshandlung Ansprüche geltend machen. Werden die Ansprüche abgetreten und unterlässt die Gemeinschaft die Geltendmachung, so hat der/die betreffende Wohnungseigentümer*in das Recht, den Anspruch für die Eigentümergemeinschaft geltend zu machen.

Offene Verbindlichkeiten gegen die Gemeinschaft

Wenn eine Zahlungsverpflichtung gegenüber Dritten über einen Exekutionstitel gerichtlich erwirkt wurde, kann dieser nur über die Rücklage oder über die von Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen vollstreckt werden. Wenn sowohl Rücklage als auch Aufwendungszahlungen (der monatlichen Vorschreibung) nicht für Forderung ausreichen, haften alle Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis der Miteigentumsanteile, es gibt also eine solidarische Haftung aller. Forderungen gegen die Gemeinschaft können gegen die einzelnen Wohnungseigentümer*innen nur mit einer gesonderte Klagsführung Gemeinschaft gegen Eigentümer geltend gemacht werden.

Selbstverwaltung oder gewerbliche Hausverwaltung?

Nun könnte man sich fragen, da es rein rechtlich keinen Verwalter braucht, ob es nicht besser und günstiger ist, die Verwaltung selbst nach Mehrheit der Anteile zu übernehmen. Kaum jemand wird in Erwägung ziehen, für die Verwaltung einer großen Wohnanlage mit über 50 Eigentümern/Mietern einen „Laien“ einzusetzen, sondern überlässt das tunlichst „Profis“ in Sachen Hausverwaltung. Anders bei kleinen Anlagen mit weniger Einheiten. Da kommt es nicht selten vor, dass beispielsweise ein Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft sich
bereit erklärt, die Verwaltung zu günstigen Konditionen „selbst zu machen“, und wird von der Gemeinschaft beauftragt. Bei vielen kleinen Wohnanlagen wird das so praktiziert – und es läuft mehr oder weniger professionell ganz gut. Bis zu den ersten Unstimmigkeiten, meistens wenn es ums Geld geht.

Vertretung durch gewerbliche Hausverwaltung

  • kein Stress, keine Verantwortung: die Hausverwaltung hat die volle Haftung
  • mehr Kompetenz bei rechtlichen Bestimmungen
  • bessere Kontakte zu anderen Firmen (Techniker, Hausmeisterservice, etc.)
  • unabhängige Interessensvertretung: Demokratische und faire Beschlüsse unter Einbeziehung aller Eigentümer.
  • Konfliktmanagement und Mediation als Basis für Konsens und Kompromiss

Eigenverwaltung nach Mehrheit der Anteile

  • mehr Stress, mehr Verantwortung
  • wenig oder kein Fachwissen
  • keine oder wenige Kontakte zu evtl. benötigten Firmen
  • Überparteilichkeit nicht gegeben: Allgemeine Interessen der EG und Eigeninteressen als Miteigentümer werden gleichermaßen vertreten!
  • Überforderung bei Konflikten: problemorientiertes statt lösungsorientiertes Handeln

 

Zurück zur Übersicht

Kurz zusammengefasst

Im wesentlichen ist die Gemeinschaft als Summe aller Wohnungseigentümer*innen für alle Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft, egal ob ordentlich oder außerordentlich, verantwortlich. Die Verwaltung ist die rechtliche Vertretung der Gemeinschaft in diesen Angelegenheiten.

Ähnliche Beiträge

Businessman packt Block auf Jengaturm

Hausverwaltung: Aufgaben, Rechte und Pflichten

Die Aufgaben einer Verwaltung im Wohnungseigentum sind vielfältig. Wir klären über die gesetz…

Mehr erfahren

Wohnungseigentümerin sitzt zuhause entspannt am Sofa und liest

Wohnungseigentümer: Aufgaben, Rechte & Pflichten

Wohnungseigentümer*innen haben jede Menge Rechte, aber auch entsprechende Pflichten. Was darf…

Mehr erfahren

Richterhammer mit Büchern im Hintergrund

Beschlussfassung im Wohnungseigentum

Bei der Beschlussfassung im Wohnungseigentum ist auf zahlreiche Punkte zu achten. Wir erkläre…

Mehr erfahren

Bahngleise kreuzen sich, Entscheidungen treffen

Ordentliche vs. Außerordentliche Verwaltung

Hauptaufgabe der Hausverwaltung im Wohnungseigentum ist insbesondere die ordentliche und auße…

Mehr erfahren

Muster-Betriebskostenabrechnung mit einem Stift und Geldscheinen

Die Betriebskostenabrechnung

Eine der Hauptaufgaben in der Hausverwaltungsbuchhaltung ist das Legen der jährlichen Betrieb…

Mehr erfahren

Leeres Zimmer wird renoviert: Beitrag Änderung am Wohneigentumsobjekt

Änderung am Wohnungseigentumsobjekt

Neue Windfänge, zusätzliche Fenster, ein verglaster Balkon – die Wohnung umzugestalten macht …

Mehr erfahren

Hausumrandung mit Meterstab

Die Hausordnung

Eine Hausordnung ist sowohl im Wohnungseigentum als auch in der Miete wichtig. Wir erklären, …

Mehr erfahren

Holzblöcke Puzzle zusammenfügen zu einem Ganzen

Nutzwert & Parifizierung

Nutzwertanteile bilden die zentrale Funktion im Wohnungseigentum. Egal ob Stimmrechte oder di…

Mehr erfahren

Weißes Puzzle eines Hauses wird zusammengestellt

Wohnungseigentumsobjekte

Wohnungseigentumsobjekte sind alle Objekte, an denen man Wohnungseigentum erwerben kann. Waru…

Mehr erfahren

Mehrere Leute treffen sich zu einer Versammlung, einem Meeting und besprechen sich in einem Büroraum

Eigentümerversammlungen

Die Eigentümerversammlung oder Hausversammlung ist ein wichtiges Werkzeug im Wohnungseigentum…

Mehr erfahren

Beitragsbild zum Wohnungseigentum: Nadeln, die durch bunte Fäden verbunden sind

Wohnungseigentum

Was ist Wohnungseigentum? Wohnungseigentum ist eine Form des Miteigentums. Das heißt mehrere…

Mehr erfahren