Wohnungseigentümer: Aufgaben, Rechte & Pflichten

Als Wohnungseigentümer*in ist man zur ausschließlichen Nutzung seiner erworbenen Anteile an der Gesamtsubstanz der Liegenschaft im entsprechenden Nutzungsrahmen berechtigt.

Die bauliche Substanz (auch z.B. jene der Wohnung) ist Bestandteil des Gebäudes und somit ist die Nutzung des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts reglementiert (siehe Änderungsrecht im Wohnungseigentum). Ein/e Eigentümer*in kann nicht einfach in die Gebäudesubstanz eingreifen, auch wenn der Eingriff im unmittelbaren Bereich seiner/ihrer Wohnungseigentumseinheit stattfindet. Dem gegenüber hat die Gemeinschaft auch die Erhaltungspflichten für jene Bereiche, die unmittelbar im Wohnbereich als Gebäudesubstanz anzusehen sind. Zum Beispiel „gehören“ die Fenster der eigenen Wohnung nicht dem/der jeweiligen Wohnungseigentümer*in sondern der Gemeinschaft. Was nicht heißen soll, dass er von der sog. pfleglichen Behandlung der Fenster entbunden ist. Der Heizkörper in der Wohnung ist als Teil der gemeinschaftlichen Heizanlage anzusehen und kann nicht ohne weiteres entfernt werden (weil er z.B. im Weg steht). Zynisch ausgedrückt kann man fast sagen, man erwirbt im Wohnungseigentum nur die Luft in der Wohnung und Wohnungseigentum muss so verstanden werden, dass man ein ausschließliches Nutzungsrecht für seine definierte Einheit erwirbt, nicht nicht regulierte Rechte an der Substanz.

Allgemeinflächen dürfen nicht ausschließlich genutzt werden. Das bezieht sich auf den Besucherparkplatz ebenso wie für Flächen im Keller, die zwar auch dem einzelnen Miteigentümer „gehören“. Kurzum, alles, was nicht als Zubehör im Nutzwertgutachten zu einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet ist, ist Allgemeinfläche. Es darf der/die einzelne Miteigentümer*in nicht Rechte bei der Nutzung von Allgemeinflächen für sich beanspruchen, die anderen Miteigentümern der Nutzung entzogen werden. Eine Benützungsregelung für diese Flächen ist möglich, bedarf aber der Entscheidung aller Eigentümer (z.B. die entgeltliche Überlassung von Kellerflächen an einzelne Eigentümer).

Die Verpflichtung eines jeden Eigentümers ist es auch, die von der Verwaltung zur Vorschreibung gebrachten Betriebskostenvoraus- und/oder -nachzahlungen aus Abrechnungen zu leisten, sowie der Verwaltung eine gültige inländische Postanschrift (oder E-Mail Adresse) zur Verfügung zu stellen.

Zusätzlich zu den Anfechtungsgründen & -fristen bei Beschlussfassungen im Wohnungseigentum gibt es noch die sogenannten Minderheitsrechte.

Gerichtliche Anträge auf Pflichterfüllung

Dieses Recht fällt unter die Kategorie Minderheitsrechte, hier kann jede/r Wohnungseigentümer*in einen gerichtlichen Antrag auf folgende Punkte richten:

1. dass Arbeiten der ordentlichen Verwaltung binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden,
2. dass eine angemessene Rücklage gebildet oder der bereits festgelegte Beitrag zur Bildung der Rücklage angemessen erhöht oder gemindert wird,
3. dass ihm die Entrichtung des auf ihn entfallenden Teils der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit in angemessenen, den Verteilungszeitraum von zehn Jahren nicht übersteigenden Monatsraten gegen Zahlung der ortsüblichen Hypothekarzinsen gestattet wird, soweit ihm die sofortige Entrichtung des auf ihn entfallenden Teilbetrags der Erhaltungsarbeit unmöglich oder unzumutbar ist,
4. dass eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird,
5. dass dem Verwalter bei Verstößen gegen seiner Pflichten (mehr dazu im Beitrag zur Hausverwaltung) die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen oder der Verwaltungsvertrag wegen grober Verletzung der Pflichten des Verwalters aufgelöst wird,
6. ein Verwalter oder ein vorläufiger Verwalter bestellt wird,
7. jene Bestimmungen der Hausordnung aufgehoben oder geändert werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder ihm bei billigem Ermessen unzumutbar sind,
8. die Unwirksamkeit jener Bestimmungen einer Gemeinschaftsordnung festgestellt wird, die § 26 widersprechen, und
9. – sofern er Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit ist – ein über einen Kraftfahrzeug-Abstellplatz geschlossener Mietvertrag wegen eines bei ihm vorliegenden Bedarfs gekündigt wird.

Die Anträge sind gegen die übrigen Wohnungseigentümer bzw. im Fall von Nr. 5 gegen die Hausverwaltung zu richten.

Stimmenmehrheit durch einen einzelnen Wohnungseigentümer

Dieses Minderheitsrecht gilt, wenn ein/e einzelne/r Wohnungseigentümer*in die Mehrheit der Stimmen (nach Nutzwertgutachten) hat. Handelt dieser zum unverhältnismäßigen Nachteil eines anderen Wohnungseigentümers, das heißt er/sie setzt oder unterlässt Maßnahmen (egal ob ordentliche oder außerordentliche Verwaltung) oder beauftragt die Hausverwaltung dazu, kann ein gerichtlicher Antrag eingebracht werden. Dieser muss sich gegen den Mehrheitseigentümer richten. Ist die Maßnahme bereits getroffen oder aufgetragen, muss der Antrag innerhalb von 3 Monaten ab der Erkennbarkeit eingebracht werden. Anschließend kann das Gericht dem/der Mehrheitseigentümer*in die Unterlassung beabsichtigter, die Rücknahme bereits getroffener oder die Durchführung verabsäumter Maßnahmen auftragen.

Dies gilt auch, wenn es zwar nicht eine/n Mehrheitseigentümer*in gibt, jedoch mehrere Personen, die miteinander durch ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis verbunden sind und ebenfalls über die Mehrheit der Stimmen nach Anteilen verfügen.

Damit Schäden immer behoben werden, sobald sie eintreten und sich nicht verschlimmern hat jede/r Wohnungseigentümer*in bestimmte Anzeigepflichten. Dies betrifft sowohl Schäden an allgemeinen Teilen der Liegenschaft als auch ernste Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Beides ist unverzüglich der Hausverwaltung mitzuteilen, wenn diese nicht bereits Kenntnis vom Schaden hat. Wird dies nicht gemacht, so ist der/die Betroffene Schadenersatzpflichtig. Besteht Gefahr im Verzug, steht es jedem/r Wohnungseigentümer*in (auch ohne Zustimmung der anderen) zu, die zur Abwehr des Schadens und von Folgeschäden notwendigen Maßnahmen zu treffen, d.h. Professionisten mit der Behebung des Schadens zu beauftragen.