Luftansicht auf Wiesing

Wohnungseigentümer: Aufgaben, Rechte & Pflichten

Auch Wohnungseigentümer haben vielfältige Aufgaben, Rechte und Pflichten. Hier werden grob die wichtigsten zusammengefasst, sowie auch insbesondere die Minderheitsrechte und Anzeigepflichten besprochen.

Wohnungseigentümerin sitzt zuhause entspannt am Sofa und liest

Generelle Rechte & Pflichten

Als Wohnungseigentümer*in ist man zur ausschließlichen Nutzung seiner erworbenen Anteile an der Gesamtsubstanz der Liegenschaft im entsprechenden Nutzungsrahmen berechtigt.

Die bauliche Substanz (auch z.B. jene der Wohnung) ist Bestandteil des Gebäudes und somit ist die Nutzung des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts reglementiert (siehe Änderungsrecht im Wohnungseigentum). Ein/e Eigentümer*in kann nicht einfach in die Gebäudesubstanz eingreifen, auch wenn der Eingriff im unmittelbaren Bereich seiner/ihrer Wohnungseigentumseinheit stattfindet. Dem gegenüber hat die Gemeinschaft auch die Erhaltungspflichten für jene Bereiche, die unmittelbar im Wohnbereich als Gebäudesubstanz anzusehen sind. Zum Beispiel „gehören“ die Fenster der eigenen Wohnung nicht dem/der jeweiligen Wohnungseigentümer*in sondern der Gemeinschaft. Was nicht heißen soll, dass er von der sog. pfleglichen Behandlung der Fenster entbunden ist. Der Heizkörper in der Wohnung ist als Teil der gemeinschaftlichen Heizanlage anzusehen und kann nicht ohne weiteres entfernt werden (weil er z.B. im Weg steht). Zynisch ausgedrückt kann man fast sagen, man erwirbt im Wohnungseigentum nur die Luft in der Wohnung und Wohnungseigentum muss so verstanden werden, dass man ein ausschließliches Nutzungsrecht für seine definierte Einheit erwirbt, nicht nicht regulierte Rechte an der Substanz.

Allgemeinflächen dürfen nicht ausschließlich genutzt werden. Das bezieht sich auf den Besucherparkplatz ebenso wie für Flächen im Keller, die zwar auch dem einzelnen Miteigentümer „gehören“. Kurzum, alles, was nicht als Zubehör im Nutzwertgutachten zu einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet ist, ist Allgemeinfläche. Es darf der/die einzelne Miteigentümer*in nicht Rechte bei der Nutzung von Allgemeinflächen für sich beanspruchen, die anderen Miteigentümern der Nutzung entzogen werden. Eine Benützungsregelung für diese Flächen ist möglich, bedarf aber der Entscheidung aller Eigentümer (z.B. die entgeltliche Überlassung von Kellerflächen an einzelne Eigentümer).

Die Verpflichtung eines jeden Eigentümers ist es auch, die von der Verwaltung zur Vorschreibung gebrachten Betriebskostenvoraus- und/oder -nachzahlungen aus Abrechnungen zu leisten, sowie der Verwaltung eine gültige inländische Postanschrift (oder E-Mail Adresse) zur Verfügung zu stellen.

Minderheitsrechte

Zusätzlich zu den Anfechtungsgründen & -fristen bei Beschlussfassungen im Wohnungseigentum gibt es noch die sogenannten Minderheitsrechte.

Gerichtliche Anträge auf Pflichterfüllung

Dieses Recht fällt unter die Kategorie Minderheitsrechte, hier kann jede/r Wohnungseigentümer*in einen gerichtlichen Antrag auf folgende Punkte richten:

  1. dass Arbeiten der ordentlichen Verwaltung binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden,
  2. dass eine angemessene Rücklage gebildet oder der bereits festgelegte Beitrag zur Bildung der Rücklage angemessen erhöht oder gemindert wird,
  3. dass ihm die Entrichtung des auf ihn entfallenden Teils der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit in angemessenen, den Verteilungszeitraum von zehn Jahren nicht übersteigenden Monatsraten gegen Zahlung der ortsüblichen Hypothekarzinsen gestattet wird, soweit ihm die sofortige Entrichtung des auf ihn entfallenden Teilbetrags der Erhaltungsarbeit unmöglich oder unzumutbar ist,
  4. dass eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird,
  5. dass dem Verwalter bei Verstößen gegen seiner Pflichten (mehr dazu im Beitrag zur Hausverwaltung) die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen oder der Verwaltungsvertrag wegen grober Verletzung der Pflichten des Verwalters aufgelöst wird,
  6. ein Verwalter oder ein vorläufiger Verwalter bestellt wird,
  7. jene Bestimmungen der Hausordnung aufgehoben oder geändert werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder ihm bei billigem Ermessen unzumutbar sind,
  8. die Unwirksamkeit jener Bestimmungen einer Gemeinschaftsordnung festgestellt wird, die § 26 widersprechen, und
  9. – sofern er Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit ist – ein über einen Kraftfahrzeug-Abstellplatz geschlossener Mietvertrag wegen eines bei ihm vorliegenden Bedarfs gekündigt wird.

Die Anträge sind gegen die übrigen Wohnungseigentümer bzw. im Fall von Nr. 5 gegen die Hausverwaltung zu richten.

Stimmenmehrheit durch einen einzelnen Wohnungseigentümer

Dieses Minderheitsrecht gilt, wenn ein/e einzelne/r Wohnungseigentümer*in die Mehrheit der Stimmen (nach Nutzwertgutachten) hat. Handelt dieser zum unverhältnismäßigen Nachteil eines anderen Wohnungseigentümers, das heißt er/sie setzt oder unterlässt Maßnahmen (egal ob ordentliche oder außerordentliche Verwaltung) oder beauftragt die Hausverwaltung dazu, kann ein gerichtlicher Antrag eingebracht werden. Dieser muss sich gegen den Mehrheitseigentümer richten. Ist die Maßnahme bereits getroffen oder aufgetragen, muss der Antrag innerhalb von 3 Monaten ab der Erkennbarkeit eingebracht werden. Anschließend kann das Gericht dem/der Mehrheitseigentümer*in die Unterlassung beabsichtigter, die Rücknahme bereits getroffener oder die Durchführung verabsäumter Maßnahmen auftragen.

Dies gilt auch, wenn es zwar nicht eine/n Mehrheitseigentümer*in gibt, jedoch mehrere Personen, die miteinander durch ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis verbunden sind und ebenfalls über die Mehrheit der Stimmen nach Anteilen verfügen.

Anzeigepflicht bei Schäden

Damit Schäden immer behoben werden, sobald sie eintreten und sich nicht verschlimmern hat jede/r Wohnungseigentümer*in bestimmte Anzeigepflichten. Dies betrifft sowohl Schäden an allgemeinen Teilen der Liegenschaft als auch ernste Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Beides ist unverzüglich der Hausverwaltung mitzuteilen, wenn diese nicht bereits Kenntnis vom Schaden hat. Wird dies nicht gemacht, so ist der/die Betroffene Schadenersatzpflichtig. Besteht Gefahr im Verzug, steht es jedem/r Wohnungseigentümer*in (auch ohne Zustimmung der anderen) zu, die zur Abwehr des Schadens und von Folgeschäden notwendigen Maßnahmen zu treffen, d.h. Professionisten mit der Behebung des Schadens zu beauftragen.

Wartungspflicht & Betreten

Der Wohnungseigentümer hat das Wohnungseigentumsobjekt und die dafür bestimmten Einrichtungen, insbesondere die Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie die Beheizungs- und sanitären Anlagen, auf seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst. Er hat ferner das Betreten und die Benützung des Wohnungseigentumsobjekts zu gestatten, soweit dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist; für die vermögensrechtlichen Nachteile, die er dadurch erleidet, ist er von der Eigentümergemeinschaft angemessen zu entschädigen.
Hierzu können Sie sich gerne unsere Wartungstipps ansehen. Ebenfalls wichtig zur Vermeidung von Schimmel ist das richtige Lüften der Wohnung. Sollte ein Betreten des Objekts zur Behebung ernster Schäden oder zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft nötig sein, darf dies nicht untersagt werden.

Oft gestellte Fragen

Wozu sind Wohnungseigentümer*innen berechtigt?

Als Wohnungseigentümer*in ist man zur ausschließlichen Nutzung seiner erworbenen Anteile an der Gesamtsubstanz der Liegenschaft im entsprechenden Nutzungsrahmen berechtigt.

Was dürfen Wohnungseigentümer*innen auf Allgemeinflächen der Liegenschaft?

Alles, was nicht als Zubehör im Nutzwertgutachten zu einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet ist, ist Allgemeinfläche, die jede/r Wohnungseigentümer*in nutzen darf. Der/die einzelne Miteigentümer*in darf keine Rechte bei der alleinigen Nutzung von Allgemeinflächen für sich beanspruchen, die anderen Miteigentümern dann dadurch entzogen. Eine Benützungsregelung für diese Flächen ist möglich, braucht aber die Entscheidung aller Eigentümer.

Müssen Wohnungseigentümer*innen Vorschreibungen und Abrechnungsnachzahlungen bezahlen?

Ja, es ist die Verpflichtung eines jeden Eigentümers, die von der Verwaltung zur Vorschreibung gebrachten Betriebskostenvoraus- und/oder -nachzahlungen aus Abrechnungen zu leisten. Und zwar immer.

Muss ein Wohnungseigentümer das Betreten seiner Wohnung gestatten?

Ja immer wenn dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist. Für die vermögensrechtlichen Nachteile, die er dadurch erleidet, ist er von der Eigentümergemeinschaft angemessen zu entschädigen.

Gibt es eine Wartungspflicht für Wohnungseigentümer*innen?

Ja, der Wohnungseigentümer hat das Wohnungseigentumsobjekt und die dafür bestimmten Einrichtungen, insbesondere die Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie die Beheizungs- und sanitären Anlagen, auf seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.

Müssen Schäden gemeldet werden?

Damit Schäden immer behoben werden, sobald sie eintreten und sich nicht verschlimmern hat jede/r Wohnungseigentümer*in bestimmte Anzeigepflichten. Dies betrifft sowohl Schäden an allgemeinen Teilen der Liegenschaft als auch ernste Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Beides ist unverzüglich der Hausverwaltung mitzuteilen, wenn diese nicht bereits Kenntnis vom Schaden hat. Wird dies nicht gemacht, so ist der/die Betroffene Schadenersatzpflichtig.

Was dürfen Wohnungseigentümer*innen bei Gefahr in Verzug?

Besteht Gefahr im Verzug, steht es jedem/r Wohnungseigentümer*in (auch ohne Zustimmung der anderen) zu, die zur Abwehr des Schadens und von Folgeschäden notwendigen Maßnahmen zu treffen, d.h. Professionisten mit der Behebung des Schadens zu beauftragen.

Hat ein Wohnungseigentümer das Recht auf Pflichterfüllung?

Ja, durch Minderheitsrechte kann jede/r Wohnungseigentümer*in einen gerichtlichen Antrag auf gewisse Pflichterfüllungspunkte gegen die Eigentümergemeinschaft bzw. auch zum Teil gegen die Verwaltung richten. Diese sind im Gesetz durch einen Katalog aufgezählt.

Wie können sich Wohnungseigentümer gegen einen großen Mehrheitseigentümer wehren?

Es gibt Minderheitsrechte gegenüber eines Mehrheitseigentümers (min. 50 % der Anteile): Handelt dieser zum unverhältnismäßigen Nachteil eines anderen Wohnungseigentümers, das heißt er/sie setzt oder unterlässt Maßnahmen, kann ein gerichtlicher Antrag gegen ihn eingebracht werden. Anschließend kann das Gericht dem/der Mehrheitseigentümer*in die Unterlassung beabsichtigter, die Rücknahme bereits getroffener oder die Durchführung verabsäumter Maßnahmen auftragen.

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Kurz zusammengefasst

Wohnungseigentümer*innen haben eine Vielzahl von Rechten & Pflichten. Zu den Pflichten gehören:

  • Die Zahlung von Vorschreibungen & Abrechnungsnachzahlungen
  • Die Duldung des Betretens des Wohnungseigentumsobjekts
  • Die Wartungspflicht
  • Die Anzeigepflicht bei Schäden

Zu den Rechten gehören insbesondere:

  • Das Recht auf ausschließliche Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts
  • Das Recht auf gemeinschaftliche Nutzung allgemeiner Teile der Liegenschaft
  • Minderheitsrechte bzgl. Pflichterfüllung und gegenüber Mehrheitseigentümern

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