Treuhandschaft & Treuhandkonto

Bei einer Treuhandschaft handelt der Treuhänder im Interesse einer dritten Person. Beim Immobilienkauf handelt es sich um eine mehrseitige Treuhandschaft, da der Treuhänder die Interessen mehrerer Personen vertritt. Wie dies erfolgen muss, wird im Treuhandvertrag geregelt. Die Treuhandschaft beim Immobilienerwerb ist nötig, damit die gesamte Transaktion sicher abläuft. Dies betrifft einerseits die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer und andererseits die korrekte Eintragung ins Grundbuch der Käuferseite.

Hier verwalten Treuhänder (Anwälte, Notare, Steuerberater) Geld auf einem sogenannten Treuhandkonto, während der/die Eigentümer*in des Vermögens seine/ihre Rechte daran behält (jedoch keine Verfügungsgewalt darüber hat). Das heißt im Wesentlichen für das Treuhandkonto, dass Eigentümer des Vermögens (Treugeber) und Kontoinhaber (Treuhänder) verschiedene Personen sind. Hierfür wird ein entsprechender Vertrag geschlossen, um sicherzustellen, dass ein Geldfluss stattfinden wird, sobald beide Vertragsparteien Ihren Vertragsverpflichtungen nachkommen.

Eine Treuhandschaft wird immer dann angewandt, wenn bestimmte rechtliche Voraussetzungen zu gewährleisten sind, um eine zukünftige Geldzahlung im Vorhinein zu sichern. Die Treuhandschaft gibt folglich die Sicherheit, dass Vermögen vorhanden ist und eine Zahlung ordnungsgemäß vonstattengehen wird, sobald ein bestimmter Rechtsakt vollzogen wurde. Der/die Treuhänder*in wahrt dabei die Interessen seiner/ihrer Treugeber. Kommt der/die Treuhänder*in den vertraglichen Verpflichtungen nicht nach oder verstößt gegen gesetzliche Bestimmungen, kann er/sie zivil- & strafrechtlich belangt werden.

Die häufigste Anwendung finden Treuhandschaften beim Immobilienkauf, hier ist der/die Treuhänder*in meist auch der Errichter des Kaufvertrags.

Treuhandschaft abschließen

Bevor ein Treuhandkonto eröffnet werden kann, müssen bestimmte Verträge geschlossen werden: Ein Kontovertrag zwischen Treuhänder und der jeweiligen Bank sowie ein Treuhandvertrag zwischen Treuhänder und Treugeber. Nach Abschluss dieser beiden Verträge, ist der Treuhänder rechtlich dazu befugt die Verwaltung des Kontos zu übernehmen. Folgende Punkte sollten in einem Treuhandvertrag zwischen Treugeber und Treuhänder geregelt sein und notariell beurkundet werden:

• Wirtschaftlicher Zweck, z. B. ein Immobilienkauf.
• Beginn und Ende der Treuhandschaft.
• Treugut (Vermögen): Summe, Abgrenzung und Verwahrung.
• Aufgaben, Pflichten und Rechtsstellung des Treuhänders (u.a. meist auch die Vertragserrichtung).
• Ggf. Vergütung des Treuhänders, falls ausschließlich eine Treuhänderschaft beauftragt wird.

Mit dem Beginn und Ende der Treuhandschaft, wird dabei auch die Befristung des Kontos vereinbart. Bei Löschung bzw. Auflösung des Kontos besteht die Informationspflicht seitens Bank gegenüber dem/der Treugeber*in. Auch der/die Treuhänder*in informiert in aller Regel den/die Treugeber*in über die Auflösung des Kontos (Standesrecht).

Beim Kauf einer Immobilie haben sowohl Käufer als auch Verkäufer ein Sicherungsinteresse, d. h. sie möchten die Abwicklung der Kaufpreiszahlung und die Eintragung ins Grundbuch abgesichert haben. So fungiert ein Notar oder Anwalt als Treuhänder von beiden Vertragsparteien (Treugebern). Mit dieser Treuhandschaft soll gewährleistet werden, dass Immobiliengeschäfte sicher und zeitnah durchgeführt werden können. Außerdem wird sichergestellt, dass das Geld des Käufers nicht verloren geht, auch wenn der Verkäufer vor der Grundbucheintragung beispielsweise insolvent geht. Normalerweise wird die Treuhandschaft von jenem Rechtsanwalt/Notar übernommen, der/die auch den Kaufvertrag der Immobilie errichtet.

Vorteile der Treuhandschaft

• Sicherheit für die Käuferseite: Der Kaufpreis wird erst ausbezahlt, wenn die Grundbucheintragung abgeschlossen ist.
• Sicherheit für die Verkäuferseite: Verkäufer*innen wissen, dass der Kaufpreis am Treuhandkonto hinterlegt wurde und somit die Bonität der Käuferseite gegeben ist.
• Sicherheit für Banken: Die finanzierende Bank wickelt die Bereitstellung der Kreditsumme für den Kaufpreis direkt über das Treuhandkonto ab.

Die Treuhandschaft beim Immobilienkauf ist somit der zentrale Schnittpunkt für alle Beteiligten. Der/die Treuhänder*in übernimmt dabei die Verantwortung, Zug um Zug zu handeln, bis der Immobilienkauf abgeschlossen ist.

Wer übernimmt die Treuhandschaft & Errichtung des Kaufvertrags?

Grundsätzlich einigen sich hierauf beide Seiten (Käufer & Verkäuferseite). Wird ein Notar beauftragt, so muss er einen Eintrag in das Treuhandregister vornehmen. Ein Rechtsanwalt hingegen gibt Beginn und Ende der Treuhandschaft im Treuhandbuch bekannt. Für die Abwicklung der Treuhandschaft macht es keinen Unterschied, ob diese ein Rechtsanwalt oder ein Notar übernimmt. Grundsätzlich kann auch der Kaufvertrag durch einen Notar erstellt werden. In den meisten Fällen ist es allerdings so, dass der Vertrag durch den Rechtsanwalt erstellt wird und die Unterschriften des Kaufvertrags durch einen Notar beglaubigt werden. Die Beglaubigung der Unterschriften kann ausschließlich durch einen Notar erfolgen.

Abwicklung der Zahlung

Von einer treuhändischen Zahlungsabwicklung spricht man, wenn der Kaufpreis erst dann vom Treuhänder ausbezahlt wird, wenn alle Bedingungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Beim Immobilienkauf kann man sich das vereinfacht so vorstellen:

• Der Kaufvertrag für die Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer wurde geschlossen und notariell beurkundet
• Der Treuhänder richtet ein Treuhandkonto ein
• Der/die Käufer*in der Immobilie zahlt den Kaufpreis auf das Treuhandkonto ein
  im Normalfall wird im Kaufvertrag eine bestimmte Zahlungsfrist z.B. 14 Tage vereinbart. Wird der Kauf (zum Teil) durch Kredit fremdfinanziert, überweist die Bank die Kreditsumme auf das Treuhandkonto.
• Der/die Käufer*in wird ins Grundbuch als neue/r Eigentümer*in eingetragen
  Bei Fremdfinanzierung wird auch die Hypothek der Bank erfasst.
• Der/die Treuhänder*in überweist den Kaufpreis an den/die Verkäufer*in der Immobilie
• Nach Zahlungseingang wird die Immobilie vom/von der Verkäufer*in an den/die Käufer*in übergeben

Wann Verkäufer ihre Zahlung bekommen

Wann die Überweisung beim Immobilienkauf erfolgt, wird in der Regel im Treuhandvertrag zwischen Treuhänder und Treugeber festgelegt. Nach Erfüllung folgender Vertragsbedingungen ist der Kaufpreis zu überweisen:

• Vorliegen des Kaufvertrags zwischen Käufer und Verkäufer
• Abwicklung der Anzeigepflicht bei der Grundverkehrsbehörde
• Die vollständige Überweisung von Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr des Käufers auf das Treuhandkonto
  Ob die Summe dabei vom/von der Käufer*in selbst durch Eigenmittel aufgebracht wird oder durch eine Finanzierung (z.B. Kredit) ist unerheblich. Bei Finanzierungen zahlt die Bank den Betrag normalerweise direkt auf das Treuhandkonto ein.
• Hat der/die Verkäufer*in selbst die Immobilie über einen Hypothekarkredit finanziert, wird der noch offene Betrag des Kredits an die Bank zurückbezahlt, um eine Löschungsfreistellung des eingetragenen Pfandrechts (der Hypothek) zu erwirken.
• Vorliegen des Grundbucheintrags des Eigentumsrechts für den Käufer, sowie bei Kreditfinanzierung des Pfandrechts für die Bank
• Berechnung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer, welche durch den Verkäufer zu bezahlen ist. Mit einigen wenigen Ausnahmen (z.B. der Kaufpreis wird erst später als 1 Jahr nach Vertragsunterzeichnung fällig) führt der Treuhänder die Immobilienertragsteuer ab. Erfolgt keine Abfuhr durch den Treuhänder, muss der Verkäufer 30 % der Bemessungsgrundlage umgehend selbst an das Finanzamt abführen
• Überweisung des Kaufpreises (abzüglich der Immobilienertragsteuer & Kreditrückzahlungsbetrag) an den/die Verkäufer*in

Anschließend wird das Treuhandkonto aufgelöst und die Treuhandschaft ist beendet.

Kosten für die Treuhandschaft

Die Kosten für die Treuhandschaft werden nicht explizit von den sonstigen Kosten der Kaufvertragserstellung getrennt aufgeschlüsselt. Die Kosten liegen typischerweise ungefähr in folgendem Bereich:

• Erstellung des Kaufvertrags inkl. Treuhändischer Abwicklung: ca. 1,25 bis 2,5 % zzgl. USt vom Kaufpreis.
• Wird der Kaufpreis teils fremdfinanziert, steigen die Kosten um ca. 0,2 bis 1 %.
• Notarielle Beglaubigung der Unterschrift: ca. 200 bis 350 €.
• Zusätzlich verrechnen Notar und Anwalt meist geringfügige Barauslagen.

Die Kosten werden meist von der Käuferseite übernommen. Wer die Kosten trägt, muss vorab geregelt werden, was meist im Kaufanbot geschieht. Ebenso sollten die exakten Beträge vor Beauftragung der Vertragserstellung diskutiert werden, da es hier teils zu wesentlich unterschiedlichen Kosten kommt.

Der/die Treuhänder*in ist durch den Treuhandvertrag gebunden, Vermögensangelegenheiten im Sinne des/der Treugebers/in wahrzunehmen. Er/Sie ist als Inhaber von bestimmten Rechten dazu befugt, diese Rechte im beschränkten Rahmen auszuüben. Er/sie hat kein Recht das auf dem Konto befindliche Vermögen für eigene Zwecke zu verwenden oder Auskünfte darüber einzuholen. Außerdem ist er/sie dazu verpflichtet, ordnungsgemäße Aufzeichnungen über das Treugut anzufertigen.

Honorar & Kontoführung

Der/die Treuhänder hat für seine/ihre Leistungen einen Anspruch auf eine angemessene Vergütung (Honorar). Diese wird im Treuhandvertrag explizit vereinbart. Für Treuhandkonten fallen grundsätzlich Kontoführungsgebühren an. Bei einem speziellen Anderkonto, welches von einem Notar, Steuerberater oder Anwalt geführt wird, fällt in der Regel keine zusätzliche Gebühr an. Die Führung des Treuhandkontos ist in aller Regel in den Kosten der Gesamtabwicklung inkludiert.

Haftung & Pfändungsschutz

Der/die Treuhänder*in haftet gegenüber dem/der Treugeber*in für Vorsatz und Fahrlässigkeit, auch bei Verschulden von Erfüllungsgehilfen (Mitarbeiter, Personal, Partner). Um sich davor zu schützen, dass im Falle einer Insolvenz oder gar des Todes des/der Treuhänders/in das Vermögen in die Insolvenz- bzw. Erbmasse einfließt, sollte im Treuhandvertrag festgelegt werden, dass das Vermögen des Treugebers strikt vom privaten Vermögen des/der Treuhänders/in zu trennen ist. Von Seiten der Bank besteht dann kein Recht auf Pfändung oder Zurückbehaltung des Vermögens. Bei speziellen Anderkonten (z. B. Notaranderkonten) genießt das Vermögen automatisch diesen Schutz.

Grundsätzlich wird zwischen drei verschiedenen Arten von Treuhandkonten unterschieden:

Offenes Treuhandkonto

Bei einem offenen Treuhandkonto ist das Treuhandverhältnis klar zu erkennen, d.h. in der Kontobezeichnung sind sowohl Name des/der Treuhänders/in als auch Name des/der Treugebers/in sowie häufig ebenso der Zweck des Kontos vermerkt.

Verdecktes Treuhandkonto

Bei einem verdeckten Treuhandkonto bleibt das Treuhandverhältnis verdeckt, d.h. ausschließlich der Name des Kontoinhabers (Treuhänder*in) wird in der Kontobezeichnung angegeben. Somit wird das Konto von der Bank als reguläres Konto betrachtet und haftet nicht, wenn der/die Treuhänder*in unsachgemäß mit dem Vermögen des „verdeckten“ Treugebers umgeht.

Anderkonto

Das Anderkonto oder Sammel-Anderkonto ist eine Form des offenen Treuhandkontos. Diese Kontoart wird hauptsächlich von Notaren, Rechtsanwälten, Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern und verwandten Berufsgruppen eröffnet und verwaltet. Der/die Treugeber*in genießt hierbei besonderen Schutz, da im Fall einer Insolvenz des Treuhänders das verwaltete Vermögen nicht in dessen Vermögensmasse fließt. Der Treugeber nimmt folglich keinen Schaden.

Verwaltung von Erbschaften

Auch bei Erbschaftsangelegenheiten können Treuhandkonten angelegt werden, wenn der Verstorbene in seinem Testament festgelegt hat, dass z.B. minderjährigen Erben erst mit Erreichen eines bestimmten Alters ihr geerbtes Vermögen ausbezahlt bekommen. Der/die Treuhänder*in verwaltet währenddessen die Erbmasse und überweist das Geld inkl. angesammelten Zinsen, sobald der/die Erbe/in volljährig ist oder etwa einen bestimmten Bildungsweg abgeschlossen hat.

Insolvenzverfahren

Im Zuge einer Firmeninsolvenz wird ein Treuhandkonto oftmals von einem Insolvenzverwalter eingerichtet. Das Konto findet seine Verwendung dann als eine Art Depot bzw. Sparkonto. Der Insolvenzverwalter ist dabei die einzige Person, welche über das auf dem Konto befindliche Geld im Interesse der Weiterführung oder Abwicklung des Unternehmens verfügen darf.

Mietkaution

Bei Einzug wird eine Kaution seitens des/der Mieters/in fällig und dient dem/der Vermieter*in als Sicherheit für Schäden oder ausbleibende Mietzahlungen. Zieht der/die Mieter*in ohne die genannten Probleme aus, erhält er/sie das eingezahlte Geld zurück. Ein Treuhandkonto bei einem Kreditinstitut kann dabei von Vermietern genutzt werden, um die Mietkaution verzinslich zu hinterlegen.