Tilgung & Tilgungsplan bei Krediten

Die Kreditrate setzt sich aus den Kreditzinsen und der monatlichen Rückzahlung (Tilgung) zusammen. Die Höhe der Rückzahlungsrate wird von drei Faktoren wesentlich beeinflusst:

• Kreditlaufzeit
• Sollzinssatz
• Sondertilgungen

Sondertilgungen, also außerordentliche Teilrückzahlungen eines Kredits können auch schon beim Kreditabschluss vereinbart werden, um die Tilgungsrate zu steuern und zu reduzieren. Der Tilgungsplan wird dabei dafür benötigt, um detaillierte Informationen über die Gesamtbelastung und den Verlauf der Finanzierung zu bekommen. In diesem Plan finden Sie sämtliche Parameter wie Zinssatz, Laufzeit, Gebühren, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Gesamtbelastung mit folgenden Definitionen:

• Zinssatz: Gibt an, wie viel Prozent vom ausstehenden Kreditbetrag man an Zinsen zahlen muss.
• Zinsanteil: Jener Teil der Kreditrate, der für die Zahlung der Zinsen aufgewendet wird.
• Tilgungsanteil: Jener Teil der Kreditrate, der für die Rückzahlung aufgewendet wird.
• Tilgungssatz: Gibt an, wie viel Prozent des Kreditbetrags man mit einer bestimmten Kreditrate zurückzahlt.
• Restschuld: Gibt an, wieviel von der aufgenommenen Kreditsumme noch offen ist
• Annuität: Mit Annuität (lateinisch „annus“ = das Jahr) bezeichnet man ganz einfach die Kreditrate beim Annuitätendarlehen.

Annuitätendarlehen

Die häufigste Form des Kredits ist ein Annuitätendarlehen. Hier bleibt die Rückzahlungsrate immer gleich (vorausgesetzt es wurde ein fixer Zinssatz vereinbart). Jede Rate besteht aus Zinsen und Tilgung (Rückzahlung). Im Laufe der Zeit nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu. Es verändert sich also das Verhältnis von Zinsanteil zu Tilgungsanteil innerhalb der Kreditrate – die Gesamtsumme bleibt jedoch gleich. Dass die Kreditrate immer genau gleich hoch bleibt – das gilt nur, wenn sich der Zinssatz nicht ändert. Sprich: Bei einem Fixzinskredit innerhalb der Zinsbindungsfrist. Wurde jedoch ein variabler Zinssatz vereinbart ändert sich die Kreditrate bei jeder Zinssatzanpassung.

Beim Annuitätendarlehen nimmt der Tilgungssatz laufend zu, da der Zinsanteil immer kleiner und der Tilgungsanteil immer größer wird. Entscheidend ist nun, welches der anfängliche (auch: initiale) Tilgungssatz sein soll. Je größer dieser anfängliche Tilgungssatz ist, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt – aber desto höher ist natürlich die Kreditrate. Ein üblicher initialer Tilgungssatz bei der Immobilienfinanzierung liegt bei 2-5 % im Jahr. Prinzipiell gilt: Je niedriger der Zinssatz des Kredits ist, desto höher sollte der anfängliche Tilgungssatz sein. Bei einem niedrigen Zinssatz fällt der Zinsanteil grundsätzlich kleiner aus als bei höheren Zinsen. Das bedeutet, die Abnahme des Zinsanteils während der Laufzeit fällt weniger ins Gewicht. Daraus folgt dann aber auch, dass der Tilgungssatz weniger stark ansteigt. Aus diesem Grund sollte der Tilgungssatz bei niedrigen Zinsen von Anfang an relativ hoch sein, ansonsten wird die Kreditlaufzeit zu lang.

Tilgungsdarlehen

Im Unterschied dazu gibt es das Tilgungsdarlehen. Hier bleibt die Tilgungshöhe über die gesamte Laufzeit gleich, es wird also monatlich gleich viel vom Kredit zurückbezahlt. Die Höhe der Zinsen nimmt aber kontinuierlich ab, denn diese werden immer von der Restschuld berechnet (die laufend kleiner wird). Die Kreditrate (Zinsen + Tilgung) ist also am Anfang am höchsten und nimmt während der Laufzeit ab.

Endfälliger Kredit

Weiters gibt es noch den endfälligen Kredit. In diesem Fall muss die Finanzierung erst am Ende der Kreditlaufzeit zur Gänze zurückbezahlt werden. Das hat den Vorteil, dass während der Laufzeit lediglich Sollzinsen gezahlt werden müssen. Die Rückzahlung kann im Fall der Immobilienfinanzierung dann erfolgen, wenn die Immobilie verkauft wird (die Immobilie wird von der Bank als Hypothek im Grundbuch in Österreich eingetragen). Auch der Verkauf eines anderen Vermögenswerts kann als Rückzahlung verwendet werden, dieser Vermögenswert wird dann im Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung zur Besicherung des Kredits angeführt. Ein endfälliger Kredit mit variablen Zinsen hat einen wesentlichen Nachteil: Die Zinsbelastung wird bei steigenden Sollzinsen größer, da während der gesamten Laufzeit der ursprüngliche Kreditbetrag noch nicht zurückgezahlt ist. Damit das Zinsrisiko gering bleibt, ist ein eine Finanzierung mit Fixzinsen bei dieser Kreditform die bessere Option.

Im Zuge der Kredittilgung gibt es auch einige Sonderfälle, auf welche in diesem Abschnitt eingegangen wird. Zum Beispiel können Sie Sondertilgungen zusätzlich zu Ihrer laufenden Ratenzahlung tätigen. Diese Sondertilgungen ändern den Tilgungsplan – je nachdem, welches Modell vereinbart wurde, verkürzt sich entweder die Laufzeit der Finanzierung oder die Monatsrate reduziert sich. Ein weiterer Sonderfall ist die vorzeitige Tilgung des Kredites.

Sondertilgungen

Der Tilgungsplan ändert sich, wenn entsprechende Sondertilgungen getätigt werden. Meist liegt die Entscheidung, wie diese Änderung aussieht, beim Kreditinstitut: Entweder verkürzt sich nach einer Sondertilgung die Laufzeit der Finanzierung, während die Kreditrate gleich bleibt oder die Höhe der Kreditraten wird bei gleichbleibender Laufzeit reduziert. Informieren Sie sich beim Abschluss eines Kreditvertrags, wie das Kreditinstitut agiert, damit Sie etwaige Sondertilgungen schon im Voraus planen können. Die Sondertilgungen sollten nach Vereinbarung kostenfrei sein bzw. sollten Sie pro Jahr einen bestimmten Betrag kostenfrei tilgen können. Beim Darlehen mit variablem Zinssatz können Sie sowieso jederzeit und ohne Kosten tilgen (ggf. ist jedoch eine Kündigungsfrist einzuhalten). Bei fixen Zinsen kann für Sondertilgungen eine Strafzahlung (Pönale anfallen). Diese darf jedoch nicht höher sein als 1 % der Sondertilgung (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz). Im Fixzinsbereich sind zudem kostenfreie Sondertilgungen in Höhe von 10.000 € innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten gesetzlich festgelegt (gilt nur für Konsumenten).

Vorzeitige Tilgung des Kredits

Natürlich haben Sie die Möglichkeit, Ihre Finanzierung vorzeitig vollständig zu begleichen, sofern Ihre finanzielle Situation dies zulässt. Dieser Prozess ist als vorzeitige Tilgung bekannt und führt dazu, dass der Tilgungsplan und somit auch die Laufzeit des Kredits beendet werden, sobald die offene Kreditsumme vollständig beglichen ist. Wenn Sie Ihre Finanzierung in Österreich vorzeitig tilgen, sollten sämtliche Sicherheitsdokumente vernichtet oder von der Bank entfernt werden. Bei einer vorzeitigen Tilgung sollten Sie auch darauf bestehen, eine Löschungsquittung für die eingetragene Hypothek zu erhalten, um diese im Grundbuch löschen lassen zu können.