Teilungsklage: Auflösen des ideellen Miteigentums

Mit der Teilungsklage kann ein/e Miteigentümer*in auf Teilung des ideellen Miteigentums klagen. Die Folge ist, dass die Gemeinschaft der Eigentümer aufgelöst wird. Die Teilung kann auf zwei Arten erfolgen:

• Zivilteilung (Veräußerung des Grundstückes und Teilung des Erlöses nach den Anteilen)
• oder Realteilung (auch Naturalteilung)

Die Realteilung erfolgt bei bebauten Grundstücken durch Begründung von Wohnungseigentum oder durch Teilung der Grundstücksfläche. Bei der Realteilung geben die Miteigentümer ihre Miteigentumsrechte an der Gesamtliegenschaft auf und es erhält jeder das alleinige Eigentumsrecht an einem oder mehreren Wohnungseigentumsobjekten oder an einer Teilliegenschaftsfläche.

Die Tatsache, dass ein Miteigentümer die Teilung verlangt, kann man letztlich nicht verhindern. Welche Teilung im Einzelfall durchgeführt wird (Real- oder Zivilteilung) entscheidet das Gericht. Vor dem Gesetz hat die Realteilung gegenüber der Zivilteilung Vorrang. Die Klage auf Realteilung wird erfolgreich sein, wenn sich die Liegenschaft teilen lässt. Ist daher eine Realteilung

• möglich (das bedeutet, die Liegenschaft lässt sich ohne wesentliche Wertminderung teilen)
• und tunlich (das bedeutet ohne Notwendigkeit eines unverhältnismäßig hohen Wertausgleiches),

kommt die Zivilteilung nur auf Wunsch aller Miteigentümer*innen in Frage. Die Parteien können auch Teilungsvorschläge erstatten, an welche das Gericht allerdings nicht gebunden ist. Ist eine Realteilung jedoch nicht möglich oder untunlich, muss eine Zivilteilung erfolgen. Das Vorliegen der Voraussetzungen für die Zivilteilung hat der Teilungskläger zu beweisen. Eine vergleichsweise Einigung zwischen den Parteien ist natürlich immer möglich.

Da es eine Verbindlichkeit für eine immerwährend bestehende Rechtsgemeinschaft nicht gibt, ist auch eine einseitige Auflösung von einem/r Miteigentümer*in möglich. Die einzige Beschränkung, die es gibt ist, dass die Teilung nicht “zur Unzeit” oder trotz/wegen Nachteils der übrigen Miteigentümer*innen erfolgen darf. Für das Vorliegen dieser „Teilungshindernisse“ ist allerdings der/die jeweils beklagte Miteigentümer*in beweispflichtig, das heißt, er/sie muss konkrete Umstände darlegen, warum die Teilung gerade ungünstig ist z.B. wenn die Grundstückspreise gerade niedrig sind. In der Regel bringen diese Teilungshindernisse jedoch nur einen Aufschub.

Bei der Zivilteilung wird die Liegenschaft zur Versteigerung ausgeschrieben und der Versteigerungserlös zwischen den Miteigentümern entsprechend ihrer Anteile aufgeteilt. Eine Übernahme des Anteils durch einen Miteigentümer gegen Abfindungszahlung der/des Übrigen sieht das ABGB jedoch nur die Veräußerung durch gerichtliche Feilbietung vor, das heißt, wenn eine Zivilteilung richterlich erlassen wird, muss immer eine Versteigerung erfolgen. Der oder die anderen Miteigentümer können aber im Rahmen der gerichtlichen Feilbietung selbst mitbieten. Das bedeutet, dass der klagende Miteigentümer den Anteil des beklagten Miteigentümers ersteigern kann und den beklagten Miteigentümer damit faktisch ausbezahlt. Eine vergleichsweise Einigung, die auf die Übernahme des anderen Hälfteanteils abzielt, ist für 2 Miteigentümer jedoch möglich.