Vom Erstkontakt zur Schlüsselübergabe: So ist der Ablauf beim Immobilienkauf

Aller Anfang ist schwer – aber nicht beim Immobilienkauf. Hier ist der erste Schritt schnell getan. Nach einem Inserat meldet sich der*die Interessent*in bei dem*der Verkäufer*in oder bei dem*der Immobilienmakler*in. Man bekundet gegenseitiges Interesse und vereinbart einen Besichtigungstermin. Wichtig ist dabei: Das Fernabsatzgeschäftsgesetz (FAGG), dass immer dann greift, wenn ein Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher geschlossen wird, ohne dass beide gleichzeitig physisch anwesend sind. Eine Anfrage zu einer von einem*r Immobilienmakler*in angebotenen Immobilie ist, einfach ausgedrückt, ein stillschweigend geschlossener Vertrag, der besagt, dass der*die Interessent*in provisionspflichtig ist, wenn das angebotene Rechtsgeschäft (Kauf oder Miete) zustandekommt, fällt also unter das FAGG. Das heißt nach der Anfrage bekommen Sie erstmal viel Kleingedrucktes wie die Widerrufsbelehrung, welche Sie bestätigen müssen, bevor der/die Makler*in tätig werden kann, das heißt auch, bevor ein Besichtigungstermin vereinbart werden kann. Wichtig hier: Das FAGG lässt jedem*r Verbraucher*in die Möglichkeit, dem Vertrag innerhalb von 14 Tagen zu widersprechen. Damit das nicht nach der Besichtigung oder schlimmer, nach dem Zustandekommen des Rechtsgeschäfts passiert, hat sich in der Branche folgende Vorgangsweise etabliert:

Entweder Sie stimmen zusätzlich zur Widerrufsbelehrung auch zu, auf das 14-tägige Widerrufsrecht zu verzichten (oftmals angegeben als Option „vorzeitiger Beginn“) oder Sie haben zwar der Widerrufsbelehrung zugestimmt, müssen aber 14 Tage warten, ehe der*die Makler*in einen Besichtigungstermin mit Ihnen vereinbart. Gänzlich ohne Zustimmung zur Widerrufsbelehrung einen Besichtigungstermin zu vereinbaren ist jedenfalls ein sehr fahrlässiges Vorgehen, dass Ihnen als Interessent*in die Möglichkeit gibt, Provisionszahlungen zu verweigern. Dass das FAGG auch für Immobilienmakler*innen gilt, ist oftmals für Interessent*innen schwer verständlich – zumal den meisten nicht bewusst ist, dass sie mit Ihrer Anfrage einen stillschweigenden Maklervertrag schließen, der zur Provisionszahlung verpflichtet, wenn das Geschäft zustandekommt. Wichtig ist aber, dass die Provision eben nur dann zu leisten ist, wenn es zum Kauf oder zur Miete kommt, falls nicht, ist auch keine Provision zu leisten und auch keine anderen Kosten wie Kosten für Besichtigungstermine etc. zu leisten sind (diese sind immer gesetzlich verpflichtend kostenlos).

Die Besichtigung ist die Grundlage für alles Weitere. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Besichtigung Ihrer Wunschimmobilie und nehmen Sie idealerweise nicht nur eine*n Makler*in, sondern auch eine*n Bausachverständige*n oder Architekt*in mit. Lassen Sie sich von der*dem Makler*in ausführlich beraten und stellen Sie während des Termins alle Fragen, die Ihnen auf der Zunge liegen, um spätere Enttäuschungen zu vermeiden. Der*die Makler*in weist Sie auf Mängel hin, die Sie selbst vielleicht nicht bemerkt haben. Gefällt Ihnen die Immobilie, kümmern Sie sich im nächsten Schritt um die Finanzierungszusage Ihrer Bank. Danach geben Sie ein Kaufangebot ab.

Ein Kaufanbot ist das rechtlich bindende Angebot, eine Immobilie zu genanntem Zustand, um genannten Kaufpreis zu kaufen. Die Frist, wie lange Sie an das Anbot gebunden sind, legen Sie dabei fest. Üblicherweise liegt diese nicht unter 14 Tagen. Bestätigt der*die Verkäufer*in Ihr Anbot innerhalb dieser Frist, ist ein rechtsgültiger Vertrag zustandegekommen, dessen weitere Ausarbeitung durch den Kaufvertrag erfolgt. Das heißt, Sie erklären mit dem Kaufanbot die Verpflichtung die Immobilie zu kaufen. Bestätigt der*die Verkäufer*in das Anbot, müssen Sie die Immobilie kaufen und können nur zurücktreten, wenn Sie Konsument sind und bestimmte Umstände eintreten u.a. § 3a KSchG – wenn die Finanzierungszusage nicht eingegangen ist (Rücktritt binnen 1 Woche ab Kenntnis), § 30a KSchG – wenn Sie das Kaufanbot am Tag der Erstbesichtigung abgegeben haben und die Wohnimmobilie ein dringendes Wohnbedürfnis erfüllen soll (Rücktritt binnen 1 Woche, wenn Sie eine Rücktrittsbelehrung erhalten haben, falls nicht binnen 1 Monats).

So geht es nach dem Kaufanbot weiter

Das Kaufangebot ist ein bindendes Angebot. Wenn Sie es unterschreiben, verpflichten Sie sich automatisch zum Kauf der Immobilie.

Der Kauf einer Immobilie wird immer mit der Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen. Dabei ist die Rollenverteilung in der Regel festgelegt: Üblicherweise kümmert sich der*die Treuhänder*in um die Eintragung des Eigentumsrechts des*der Käufer*in im Grundbuch. Damit die Eintragung im Grundbuch erfolgen kann, muss ein schriftlicher, von beiden Parteien unterzeichneter Kaufvertrag vorliegen. Dieser Vertrag muss außerdem notariell beglaubigt werden. Der*die Treuhänder*in übernimmt auch die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch (falls vorhanden). Sobald dem Antrag auf Grundbucheintragung stattgegeben wird, sind Sie der*die rechtmäßige Eigentümer*in der Immobilie.

Schließlich erfolgt die Schlüsselübergabe. Als Käufer*in sollten Sie auf einem Übergabeprotokoll bestehen, in dem alle neueren Schäden, die Zählerstände von Wasser und Strom sowie die übernommenen Möbel und anderen Einrichtungsgegenstände aufgelistet sind.

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