Schenkung von Immobilien

Das Wichtigste zuerst: Für Liegenschafts- beziehungsweise Grundstücksschenkungen ist ein Schenkungsvertrag Pflicht. Zwar besteht die Pflicht nur bei Schenkungen, wenn der geschenkte Gegenstand nicht sofort übergeben wird, in der Praxis ist es aber nur schwer bis gar nicht nachzuweisen, ob die Übergabe stattgefunden hat also ob der/die Beschenkte die Immobilie nun schon bezogen hat. Daher reicht hier ein Schenkungsvertrag mündlich unter keinen Umständen aus. Damit der/die Beschenkte im Grundbuch eingetragen werden kann, muss der Schenkungsvertrag für Liegenschaften beziehungsweise der Schenkungsvertrag für Grundstücke notariell beurkundet werden. Grundsätzlich reicht es zwar aus, die Willenserklärung (also das offizielle Versprechen über die Schenkung) notariell beglaubigen zu lassen (Aufsandungserklärung), es macht jedoch Sinn gleich den kompletten Vertrag offiziell zu beurkunden. Dieser muss eine Aufsandungserklärung (vor Gericht nachweisbare Besitzübertragung) beinhalten, die für die Eintragung im Grundbuch nötig ist. Unterschieden werden grundsätzlich zwei Arten von Schenkungen: Die Schenkung zu Lebzeiten und die Schenkung auf den Todesfall.

Schenkung zu Lebzeiten

Im Gegensatz zur Schenkung auf den Todesfall, fällt die Schenkung zu Lebzeiten nicht in die spätere Verlassenschaft. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten ist allerdings hinsichtlich der Pflichtteile von pflichtteilsberechtigten Erben Vorsicht geboten. Nimmt ein Erblasser eine Schenkung an einen nicht pflichtteilsberechtigten Erben vor, haben die pflichtteilsberechtigten Erben das Recht,
die Anrechnung der Schenkung auf die Verlassenschaft zu fordern. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn die Schenkung innerhalb von zwei Jahren vor dem Versterben des Erblassers stattgefunden hat. Dieses Recht steht nur für Schenkungen zu, die der Verstorbene zu einer Zeit gemacht hat, zu der er ein pflichtteilsberechtigtes Kind gehabt hat, dem Ehegatten oder eingetragenen Partner nur für Schenkungen, die während der Ehe oder während der eingetragenen Partnerschaft gemacht wurden.

Bei Schenkungen an einen pflichtteilsberechtigten Erben hat ein Erblasser die Möglichkeit, im Schenkungsvertrag vertraglich festzuhalten, dass die Schenkung (nicht) auf den Erbteil beziehungsweise die Pflichtteile der anderen angerechnet werden soll. Jeder Erblasser sollte sich bei einer Schenkung über die spätere Ausgleichspflicht Gedanken machen und entsprechende Regelungen treffen. Die Anrechnung auf den Erbteil/Pflichtanteil kann ein Erblasser auch nachträglich, etwa im Testament erlassen. Werden keine Regelungen getroffen, kann auf Verlangen eines pflichtberechtigten Kindes oder eines Erben werden Schenkungen an Pflichtanteilsberechtige sonst ebenfalls der Verlassenschaft hinzugerechnet und auf den Pflichtteil der beschenkten Person angerechnet. Auch Vermächtnisnehmer, die beitragspflichtig wären können die Anrechnung verlangen.

Bei der Anrechnung der Schenkung werden die Pflichtteile von der erhöhten Verlassenschaft berechnet. Es wird so getan, als habe die Schenkung nicht stattgefunden. Reicht die vorhandene Verlassenschaft nicht aus, kann der/die pflichtteilsberechtigte Person verlangen, dass der/die Beschenkte oder der/die Vermächtnisnehmer*in den Rest auf seinen Pflichtteil auffüllt.  Hier bestehen Haftungen des/der Geschenknehmers/in.

Schenkung im Todesfall

Bei der Schenkung auf den Todesfall verspricht der Geschenkgeber einer anderen Person bei eigenem Ableben die Schenkung einer Sache oder einer Forderung. Hierfür ist ein Schenkungsvertrag auf den Todes-
fall zwingend erforderlich. Ein Schenkungsvertrag auf den Todesfall hat den Vorteil, dass der Geschenkgeber die versprochene Sache noch bis zu seinem Tod selbst nutzen kann. Wichtig zu wissen ist, dass der Gegen-
stand der Schenkung auf den Todesfall Teil einer Verlassenschaft ist, also dem Nachlass hinzugerechnet wird. Der Schenkungsvertrag auf den Todesfall ist also eine Art Mittelweg zwischen widerruflichen Testament  und Übergabe zu Lebzeiten. Ein Vertragliches Widerrufsrecht ist hier unzulässig, das heißt auch wenn die Wirkung der Schenkung erst mit dem Todesfall eintritt eintritt, ist der/die Geschenkgeber*in an die Schenkung gebunden.

Gerade wenn es um Immobilien geht, ist ein Schenkungsvertrag unverzichtbar. In Österreich gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Deswegen darf auch ein Schenkungsvertrag recht frei aufgesetzt werden. Allerdings sollten die Vertragsparteien darauf achten, dass ihr Schenkungsvertrag rechtlich auch Bestand hat. Ein Vertrag, der nicht rechtsgültig ist, ist nichts wert. Folgendes sollte er daher beinhalten:

• Die Vertragsparteien der Schenkung
• Der Zweck des Vertrags:
  unentgeltliche Schenkung ohne Gegenleistung
• Die Konditionen:
  z.B. kann der Geschenkgeber die Abholung der Schenkung in
  einem bestimmten Zeitrahmen fordern oder dem Beschenkten
  eine Bedingung für die Schenkung auferlegen.
• Die notarielle Beglaubigung der Willenserklärung

Grundsätzlich ist es auch möglich, Gegenleistungen für die Schenkung zu verlangen. Für Immobilienschenkungen sind hier lebenslange unentgeltliche Wohnrechte üblich. Meist wird vereinbart, dass der/die Wohnungsberechtigte lediglich die Betriebskosten und die verbrauchsabhängigen Kosten zu tragen hat. Den Erhaltungsaufwand hat bereits der/die Übernehmer*in zu tragen. Die Schenkung muss beim Finanzamt gemeldet werden (Anzeigepflicht).

Grunderwerbsteuer

Der Erwerb von Grund und Boden unterliegt der Steuerpflicht. Die für Sie entstehende Steuerlast bei Immobilienerbschaften hängt vom Wert der Liegenschaft ab. Der die Schenkung gilt als unentgeltlicher Erwerb,
daher ist für die Berechnung der Grunderwerbsteuer der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Dieser kann entweder durch das Pauschalwertmodell, den Immobilienpreisspiegel oder
durch das Einholen eines entsprechenden Gutachtens festgelegt werden. Da die Erbschaft als unentgeltlicher Erwerb gilt, kommt der Stufensteuersatz zur Anwendung. Dieser beträgt wie folgt:

• für die ersten € 250.000: 0,5 %
• für die nächsten € 150.000: 2,0 %
• darüber hinaus: 3,5 %des Grundstückswerts.

Für den Erwerb einer Wohnstätte oder eines Anteils an dieser durch die Schenkung an den Ehegatten oder eingetragene Partner fällt dann keine Grunderwerbsteuer an, wenn das Grundstück dem Erwerber zum Zeit-
punkt des Todes als Hauptwohnsitz gedient hat und die Wohnnutzfläche 150 m² nicht übersteigt. Grundsätzlich ist es immer sinnvoll, sich frühzeitig Gedanken über die Weitergabe des Vermögens zu machen und eventuell Teile noch vor dem Ableben an die zukünftigen Erben weiterzugeben.

Eintragungsgebühr im Grundbuch

Mit der Schenkung einer Immobilie muss für die Liegenschaft ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchstandes gestellt werden: Es wird nun der/die neue Eigentümer*in eingetragen. Der Eintrag löst eine Gebühr von 1,1 % des Grundstückswerts (das ist ein vom Finanzamt bekanntzugebender Wert) aus. Wenn der neue Eigentümer plant, die Immobilie unmittelbar danach zu verkaufen, ist die Eintragung ins Grundbuch jedoch nicht erforderlich. Damit entfällt die Eintragungsgebühr, da er/sie nicht im Grundbuch eingetragen wird. Der Vertragserrichter führt eine sogenannte Sprungeintragung durch. Erst mit Eintragung im Grundbuch ist die Schenkung komplett.

Notarkosten

Wenn es um die notarielle Beglaubigung der Immobilienschenkung geht, gibt es in Österreich keinen Pauschalpreis. Denn die Gebühren hängen immer vom Wert der Sache ab, die verschenkt werden soll, in diesem Fall also das (un)bebaute Grundstück, das Haus oder die Eigentumswohnung. Bei den Gebühren hängt es jedoch davon ab, ob rein nur die notarielle Beglaubigung durchgeführt werden soll oder aber der komplette Schenkungsvertrag errichtet. Weiters kann der Notar sich auch um die Anzeige der Schenkung beim Finanzamt (für die Grunderwerbsteuer) und um die Eintragung ins Grundbuch kümmern.

Immobilienertragsteuer

Wichtigste Nachricht vorweg: Die unentgeltliche Übertragung ist von der Immobilienertragssteuer ausgenommen. Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt keine Immobilienertragssteuer. Wenn
die Immobilie verkauft werden soll, gestaltet sich die rechtliche Situation wie folgt: Wurde das Grundstück nach dem 31. März 2002 erworben, beträgt die ImmoESt 30 % des tatsächlich zu errechnenden Veräußerungsgewinnes. Wichtig: Der Veräußerungsgewinn wird aus der Differenz aus dem Veräußerungserlös und dem Grundstückswert zum Zeitpunkt der Schenkung errechnet. Hat der Beschenkte in den letzten 10 Jahren mehr als 5 Jahre in der übertragenen Immobilie gelebt, fällt aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung bei einem Verkauf keine ImmoESt an.