Räumungsklage & Delogierung als letzter Ausweg

Mit einer Räumungsklage können berechtigte Vermieter*innen die Räumung der Immobilie von Mieter*innen aus wichtigem Grund gem. § 1118 ABGB zur vorzeitig fristlosen Auflösung des Bestandsverhältnisses oder wegen titelloser Benutzung begehren, sowie den Widerruf eines persönlich eingeräumten Prekariums (Bittleihe) erheben.

Gute, einfachere Alternativen hierzu sind Räumungsvergleich und Übergabsauftrag.

Der Räumungsklage vorangegangen sein muss entweder die Beendigung des Mietvertrags durch Fristablauf (befristetes Mietverhältnis) oder aber die Kündigung durch den/die Vermieter*in. Für letzteres findet sich die gesetzliche Grundlage für die gerichtliche Kündigung § 33 Abs.1 MRG (Voll- & Teilanwendungsbereich). Dabei muss ein/e Vermieter*in einen Mietvertrag immer gerichtlich aufkündigen und immer unter Angabe eines (oder mehrerer Gründe) z.B. Nichtzahlung des Mietzinses, erheblich nachteiliger Gebrauch, etc.

Eine Räumungsklage ist aus folgenden Gründen möglich:

• Vermieter*innen können die Räumungsklage dann einbringen, wenn sie ein Mietverhältnis durch außergerichtliche Erklärung der sofortigen Vertragsauflösung (§ 1118 ABGB) beenden wollen und die Mieterin/der Mieter dies nicht akzeptiert und nicht auszieht.
• Der/die Vermieter*in kann die Räumungsklage aber auch dann einbringen, wenn Gründe für eine sofortige Vertragsauflösung (§ 1118 ABGB) zwar vorliegen, sie/er sich aber eine vorherige schriftliche oder mündliche Erklärung der vorzeitigen Vertragsauflösung ersparen will. Das Einbringen der Räumungsklage gilt in einem solchen Fall gleichzeitig als Abgabe dieser Erklärung zur Vertragsauflösung.
• Die Räumungsklage kann auch gegen jemanden eingebracht werden, die/der kein Recht auf Benützung der Wohnung hat (z.B.: Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses, kein gültiger Mietvertrag, nach Auszug noch Einrichtungsgegenstände zurück).

Das Bezirksgericht, das die Kündigung zustellt, prüft nicht, ob die Kündigung rechtmäßig erfolgt ist. Betroffene Mieter*innen können gegen die Aufkündigung innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung bei Gericht Einwendungen erheben. Einwendungen können mittels eingeschriebenen Briefes oder auch mündlich am Amtstag beim Bezirksgericht eingebracht werden. Dazu reicht unter Angabe der Parteien und der Geschäftszahl der Satz „Ich erhebe gegen die gerichtliche Aufkündigung Einwendungen”.

Erheben Mieter*innen keine oder nicht rechtzeitig Einwendungen, wird die Kündigung rechtwirksam und kann mittels Antrag auf Räumungsexekution („Delogierung”) vollstreckt werden. Die Mietimmobilie muss dann geräumt und die Kosten des Verfahrens getragen werden, auch wenn der Kündigungsgrund gar nicht besteht. Kommt es zu Einwänden, wird ein Gerichtsverfahren angesetzt, bei der die vom/von der Vermieter*in genannten Kündigungsgründe nach § 30 MRG überprüft werden. Verliert der/die Vermieter*in dabei, besteht als letzter Weg noch der Schritt über die Räumungsklage. Hierbei kommen jedoch nach § 1118 ABGB nur mehr die beiden Gründe “Nichtzahlung des Mietzinses” und “erheblich nachteiliger Gebrauch” zur möglichen Anwendung. Gewinnt der/die Vermieter*in jedoch gilt im Grund in weiterer Folge dasselbe wie bei der Räumungsklage: Man bekommt einen Exekutionstitel (einfach an dieser Stelle weiterlesen).

Mit der Räumungsklage erhält der/die Mieter*in bzw. Nutzer*in gleichzeitig eine Ladung zur vorbereitenden Tagsatzung. Hat ein/e Vermieter*in eine Räumungsklage beim zuständigen Bezirksgericht eingereicht, kann der/die Mieter*in nach Zustellung dieser entweder seinen/ihren Widerspruch erheben oder aus dem Mietobjekt ausziehen. Es findet ein Gerichtsverfahren statt, in dem der/die Vermieter*in das Vorliegen der Klagegründe beweisen muss.

Generell entscheidet das Gericht dann über die Räumungsklage und den Widerspruch und fällt ein Urteil in Form eines Versäumnisurteils, eines Anerkennungsurteils oder eines Vergleichsabschlusses. Hierbei ist dann im Ergebnis zu unterscheiden:

Urteil zur Räumungsklage

Ein Versäumnisurteil ergeht, wenn der/die Mieter*in sich nicht zur Sache äußert und nicht zur Verhandlung erscheint. Der Räumungsklage wird damit stattgegeben und nach Rechtskraft dieser Entscheidung kann der/die Vermieter*in eine Delogierung beantragen. Nimmt der/die Mieter*in sein/ihr Widerspruchsrecht wahr, kommt es zu einer Einladung zu einem ersten Gerichtstermin. In diesem ersten Termin wird bei Gericht versucht, eine einvernehmliche Lösung zwischen Mieter und Vermieter zu erreichen. Hierbei erteilt das Gericht ein Anerkennungsurteil, wenn der/die beklagte Mieter*in die Ansprüche des/der Vermieters/in anerkennt. Ferner kann auch ein Vergleich getroffen werden, wenn sich Mieter und Vermieter einigen können und der/die Mieter*in sich z. B. verpflichtet, seine/ihre Mietschulden in Ratenzahlungen zu begleichen.

Für den Fall, dass es keine einvernehmliche Lösung gibt, wird ein Gerichtsprozess eröffnet. Grundsätzlich muss nun der/die Vermieter*in beim Gerichtsprozess beweisen, dass die Gründe für seine/ihre Räumungsklage gerechtfertigt sind. In diesem Prozess kann der/die Mieter*in sich verteidigen und darlegen, warum eine Räumungsklage nicht gerechtfertigt ist. Anschließend entscheidet dann das Gericht über die Rechtmäßigkeit der Räumungsklage.

Exekutionstitel

Für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung nach § 1118 ABGB vom Gericht anerkannt wird, erhält der/die Vermieter*in einen vollstreckbaren Exekutionstitel. Das Gericht stellt dem/der Mieter*in die Exekutionsbewilligung zu und der/die Mieter*in kann eine 4-wöchige Einspruchsfrist wahrnehmen.

Wird das Mietobjekt auch nicht innerhalb der im Urteil bestimmten Frist eigenmächtig vom/von der Mieter*in zurückgestellt (und auch kein Einspruch des/der Mieter*in erhoben), wird gegen den/die Mieter*in die Räumungsexekution („Delogierung”) mit Hilfe des Gerichts durchgeführt, wenn die/der Berechtigte dies bei Gericht beantragt. Das heißt mit der Exekutionsbewilligung kann der/die Vermieter*in nach Ablauf der gesetzten Räumungsfrist die Delogierung vollstrecken lassen. Dabei muss dann die Räumung zusätzlich bei Gericht beantragt werden. Grundsätzlich ist ein Exekutionstitel auf sechs Monate zeitlich befristet und verfällt danach. Deshalb muss auch innerhalb dieses Zeitraums die Delogierung beantragt werden.

Aufschub der Räumung

Wenn Mieter*innen nach rechtskräftiger Kündigung (nach § 30 & 33 MRG) oder nach verlorener Räumungsklage im Falle der zwangsweisen Räumung Obdachlosigkeit droht bzw. sonstige wichtige Gründe vorliegen, können diese beim Gericht, das das Urteil gefällt hat, einen Antrag auf Räumungsaufschub stellen. Vom Gericht kann die Räumungsfrist verlängert werden, wenn

• Obdachlosigkeit droht
• besonders zu berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen
• dem/der Vermieter*in durch die Gewährung des Aufschubs keine unverhältnismäßigen Nachteile erwachsen.

Delogierung

Zum Räumungstermin kommt es grundsätzlich unter folgenden Voraussetzungen:

• der/die Vermieter*in hat einen gültigen Räumungstitel aus der Räumungsklage
• die Einspruchsfrist des/der Mieter*in von 4 Wochen ist wirkungslos vergangen
• die im Urteil festgelegte Räumungsfrist zur Räumung durch den/die Mieter*in ist vorbei
• die Exekution der Räumung wurde vom/von der Vermieter*in vor Gericht beantragt
• es wird vom/von der Mieter*in kein Aufschub der Räumung beantragt

Dann (nur dann) bestimmt das Gericht einen Räumungstermin. Zu diesem Termin ist der/die Vermieter*in dann berechtigt die Wohnung zu räumen. Die Räumung kann jedoch nicht eigenmächtig durchgeführt werden, sondern es muss ein Gerichtsvollzieher dabei anwesend sein, der die Räumung beaufsichtigt. Oft nimmt der Gerichtsvollzieher neben den Diensten einer Spedition auch die Dienste einer Sicherheitsfirma in Anspruch, wenn sich der/die Mieter*in weigern sollte, das Wohnobjekt zu verlassen. Evtl. verbleibende Einrichtungsgegenstände sind zunächst (auf Kosten des/der Vermieter*in) einzulagern und können, sofern sie nicht vom Mieter ausgelöst werden, ggf. zu einem späteren Termin versteigert werden.

Letztlich kann gesagt werden, dass der Weg über die Räumungsklage je nach Mieter*in recht anspruchsvoll sein kann. Immerhin gibt es auch zahlreiche Möglichkeiten, sich gegen den Auszug zu wehren. Und das kann auch ziemlich lang (über Monate bis teils sogar Jahre) dauern und wie man sich vorstellen kann, auch relativ lange dauern und auch sehr teuer werden. Zur Vorbeugung dieses Weges machen daher Räumungsvergleich oder Übergabsauftrag Sinn.