Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind jene, die für
- die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft,
- einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck des Hauses nicht hinausgehen sowie
- die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt notwendig sind.
Diese Maßnahmen sind in § 28 WEG verankert. Die drei genannten Kriterien sind dabei bei der Einordnung essentiell. Zusätzlich bietet das Gesetz auch eine Aufzählung an, welche Maßnahmen eindeutig der ordentlichen Verwaltung zuzuordnen sind. Hierbei ist wichtig, dass dies jedoch keine vollständige Aufzählung der Maßnahmen ist. Das heißt, sollten noch weitere Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung hinzugezählt werden, sind die drei oberen Kriterien ausschlaggebend. Was genau man unter dem Begriff Erhaltung versteht, wird in einem separaten Artikel besprochen, wichtig ist jedoch, dass es sich hier um die dynamische Erhaltung handelt. Darunter versteht man, dass Maßnahmen sehr wohl noch zur Erhaltung hinzugezählt werden, wenn sie den zeitlichen und örtlichen Gegebenheiten entsprechen, es muss also kurzum bei der Einordnung als „Erhaltungsmaßnahme“ auch auf die Entwicklung der Bautechnik und die zeitgemäße Wohnkultur Rücksicht genommen werden.
Folgendes fällt unter Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung:
- erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses
- erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der Wohnungseigentumsobjekte, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt, wie etwa Schäden an der Bausubstanz, an Außenfenstern, Terrassen, Balkonen oder Durchfeuchtungsschäden sowie Schimmel
- Bildung einer angemessenen Rücklage und die Festsetzung ihrer Höhe
- Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten, wenn eine Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung notwendig ist & in mehr als einjährigen Abständen zu wiederholen ist
- angemessene Versicherung der Liegenschaft (Gebäudeversicherung)
- Bestellung eines Verwalters und die Auflösung eines Verwaltervertrages
- Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters
- Erlassung und Änderung einer Hausordnung
- Vermietung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft an jemanden, der nicht Wohnungseigentümer ist, wenn diese Teile abgesondert benützt werden können, sowie die Kündigung derartiger Mietverträge
- erforderliche Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden Gemeinschaftsanlagen, wie Aufzüge, Waschküche etc. Dies entfällt, wenn alle Wohnungseigentümer für die gesamte Dauer auf die Benützung verzichten.
- Neueinführung oder Umgestaltung, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sind
- Energiesparende Maßnahmen
- Installation und die Miete von technisch geeigneten Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
- Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises für das gesamte Gebäude