Neuparifizierung im Wohnungseigentum

Im Nutzwertgutachten, welches für die Begründung von Wohnungseigentum notwendig ist, werden alle Wohnungseigentumsobjekte bewertet. Der Nutzwert ist jene Zahl, die für die Bestimmung des Miteigentumsanteiles der Wohnungseigentümer*innen an der Liegenschaft, genannt Mindestanteil, maßgebend ist. Als Grundlage der Nutzwerte werden die Nutzflächen der einzelnen Objekte herangezogen. Zur Nutzfläche, die als einfache Zahl übernommen wird, kommen Zu- und Abschläge für werterhöhende oder wertmindernde Unterschiede zwischen den Objekten. Maßgebend hierfür sind Kriterien wie die Widmung (Wohn- oder Geschäftszweck), die Lage der Wohnung im Haus und auch die bauliche Ausstattung. Alle Gebäudeteile, die bei der Nutzwertfestsetzung nicht gesondert berücksichtigt worden sind, verbleiben als Allgemeine Teile im gemeinsamen Eigentum der Wohnungseigentümer*innen, dazu gehören das Stiegenhaus, Hauseinfahrt, Gartenanlagen etc.

Nutzwerte bzw. Nutzflächen sind relevant für die Aufteilung der Aufwendungen (§ 32 WEG). Der Verteilungsschlüssel richtet sich zunächst nach den Vereinbarungen im Wohnungseigentumsvertrag, sollte darüber keine Vereinbarung (eine abweichende Kostenverteilung) getroffen werden, sind die Aufteilungen nach den gesetzlichen Vorschriften aufzuteilen, welche vorsehen, dass alle Aufwendungen für die Liegenschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zum Ende der Abrechnungsperiode zu tragen sind (der so genannte Nutzwertschlüssel). Es können natürlich auch abweichende Verteilungsschlüssel vereinbart werden (im Wohnungseigentumsvertrag), wie bereits erwähnt können derartige Vereinbarungen vorsehen, dass Erhaltungsarbeiten an den Außenfenstern und der Eingangstür eines jeden Wohnungseigentumsobjektes vom einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen sind (nicht von der Allgemeinheit) oder dass auch der Nutzflächenschlüssel für die Bewirtschaftungskosten auf Dauer herangezogen wird und nicht der Nutzwertschlüssel. Liegt eine solche abweichende Kostenverteilung nicht vor, wird jedoch streng nach Nutzwertanteilen bzw. für das Heizkostenabrechnungsgesetz teilweise nach versorgbarer Nutzfläche aufgeteilt. Es ist daher relevant für die korrekte Abrechnung ein aktuelles Nutzwertgutachten als Basis zu haben.

Zu Änderungen der Nutzflächen und damit einhergehend der Nutzwerte kommt es – im einfachsten Fall – dann, wenn z.B. ein Dachbodenausbau durchgeführt wird oder die ehemalige Hausbesorgewohnung nicht mehr als allgemeiner Teil angesehen werden soll. Doch nicht jede Änderung ist auf den ersten Blick so offenkundig.

Jede/r Wohnungseigentümer*in hat das ausschließliche Benutzungsrecht an seinem/ihrem Wohnungseigentumsobjekt, unwesentliche Änderungen darf er/sie in der Wohnung vornehmen, ohne jemanden um Erlaubnis fragen zu müssen. Sollte der Wohnungseigentumsvertrag nichts anderes vorsehen, sind Maßnahmen an der Außenhaut des Gebäudes (z.B. Anbringung von Satellitenantennen, Errichtung eines Wintergartens etc.) oder auch wesentliche Änderungen innerhalb der Wohnung wie z.B. Mauerdurchbrüche „zustimmungspflichtig“, d.h. jede/r Eigentümer*in muss die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer (oder jene des Außerstreitrichters) einholen, bevor er/sie derartige Änderungen veranlasst. Bei Änderungen der Widmung oder Einbeziehung allgemeiner Teile in die eigene Wohnung, die jedenfalls zustimmungsabhängig sind, kommt es ebenfalls zu einer Änderung der Bewertungsgrundlage in Zusammenhang mit der Nutzwertberechnung. Teilweise kommt es, gerade in älteren Häusern auch vor, dass durch Einbeziehung allgemeiner Teile (Gangflächen, Gang-WC’s) in den Wohnungsverband, die Nutzfläche derselben vergrößert wird und sich dadurch auch die Nutzwerte faktisch ändern.

Diese Änderungen werden jedoch ohne entsprechende Neuparifizierung nicht automatisch berücksichtigt – deshalb ist diese wichtig.

Die erstmalige Ermittlung der Nutzwerte (bei Wohnungseigentumsbegründung) erfolgt ausschließlich durch einen entsprechenden qualifizierten Sachverständigen. Ab dann ist die Nutzwertfestsetzung (Neufestsetzung) durch das Gericht oder einvernehmlich möglich. Die Nutzwerte können grundsätzlich auch ohne gerichtliche Entscheidung abweichend vom Nutzwertgutachten oder von einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung festgesetzt werden, indem ein neues Nutzwertgutachten eingeholt wird und sämtliche Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Gutachtens öffentlich beglaubigt schriftlich zustimmen. Im Praxisfall der Änderung am Wohnungseigentumsobjekt sollte daher eine Zustimmung dazu bei wesentlichen Änderungen z.B. durch Einbezug allgemeiner Teile der Liegenschaft wie Gangflächen oder Überdachung von Terrasse/Balkon und damit Änderung der versorgbaren Nutzfläche (wenn der überdachte Teil beheizbar gemacht wird) an die Bedingung geknüpft werden, dass sich der/die änderungswillige Wohnungseigentümer*in selbst um die Einholung eines neuen Nutzwertgutachtens kümmert und die Kosten dafür trägt.

Gerichtlicher Antrag auf Anpassung

Die Bestimmung des § 9 WEG sieht Fälle vor, in denen das Gericht mittels Antrag angerufen werden kann, die Nutzwerte (neu) festzusetzen. Diese Fälle sind nicht taxativ, d.h. es sind auch andere Konstellationen, die einen Antrag ermöglichen, denkbar. Konkret genannt werden folgende:

• Wenn das frühere (Nutzwert-)Gutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt
• Wenn das Gutachten bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als 3 % von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht
• Wenn sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes durch eine abweichende Bauführung (im Vergleich zur früheren Grundlage) um mehr als 3 % ändert
• Wenn sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes nach Vollendung der Bauführung durch bauliche Vorgänge auf der Liegenschaft wesentlich ändert
• Wenn sich die Nutzwerte durch Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar angrenzender Wohnungseigentumsobjekte oder durch Übertragung von Zubehörobjekten ändern

Das Verfahren wird nur über Antrag beim Bezirksgericht der gelegenen Sache (bzw. der Schlichtungsstelle) eingeleitet. Zu beachten ist, dass wenn im Wohnungseigentumsvertrag vertragliche Ansprüche auf Umparifizierung einer Liegenschaft vereinbart sind, diese nur im streitigen Verfahren geltend gemacht werden können, sollte sich derjenige, der sich dazu verpflichtet hat, dies nicht mehr durchführen wollen. Das zuständige Gericht stellt in weiterer Folge auch fest, inwieweit sich bei der gerichtlichen Nutzwertfestsetzung die Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft ändert.

Antragslegitimation & Fristen

Die Neunutzwertfestsetzung kann von jedem Miteigentümer und Wohnungseigentümer, bei Nutzwertänderungen im Bestand räumlich unmittelbar aneinandergrenzender Wohnungseigentumsobjekte oder durch die Übertragung von Zubehörobjekte, allerdings nur gemeinsam mit den von der Änderung oder Übertragung betroffenen Wohnungseigentümern, beantragt werden. In letzterem Fall müssen die Nutzwerte der von der Änderung oder Übertragung betroffenen Wohnungseigentumsobjekte bei Gericht so festgesetzt werden, dass ihre Summe gleich bleibt. Wird lediglich ein Zubehörobjekt übertragen, braucht es keine Nutzwertfestsetzung, wenn sich der Nutzwert des Zubehörobjekts zweifelsfrei aus dem ursprünglichen Nutzwertgutachten ergibt.

Bei einem Antrag sind jedenfalls Unterlagen beizufügen, aus denen sich die Notwendigkeit der Neufestsetzung der Nutzwerte und soweit es urkundlich belegbar ist, die Rechtzeitigkeit des Antrages ergibt.

Verändern Wohnungseigentümer eigenmächtig ihre Objekte, so z.B. durch Einbeziehung allgemeiner Teile (Gangflächen), dann rechtfertigt dies mangels Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer noch keine Neufestsetzung der Nutzwerte, sondern die sich gegen diese Änderung aussprechenden Wohnungseigentümer müssen eine Klage gemäß § 523 ABGB (Klagerecht in Rücksicht der Servituten) einbringen. Das gilt auch dann, wenn schon in der Bauphase abweichend vom Nutzwertgutachten ein/e Erwerber*in mit dem/der Bauträger*in eine vom Nutzwertgutachten abweichende Bauführung unter Inanspruchnahme von gewidmeten Allgemeinflächen vereinbart und dadurch allgemeine Teile in die Wohnung einbezogen wurden.

Der Rechtstitel für die einem/einer Wohnungseigentümer*in zustehende Nutzungsbefugnis liegt nicht in der Nutzwertfestsetzung bzw. der Nutzwertberechnung, sondern in der Widmung, die wiederum Grundlage des WE-Vertrages ist. Die rechtswirksame Widmung gibt den Ausschlag dafür, was zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt gehört und dementsprechend vom/von der jeweiligen Wohnungseigentümer*in ausschließlich genutzt werden darf. Die Festsetzung bzw. Berechnung der Nutzwerte schafft dagegen keinen eigenen Rechtsgrund für die Nutzung, sondern hat die Widmung nur nachzuvollziehen. Grundlage der Nutzwertfestsetzung durch den Außerstreitrichter ist daher die der jeweiligen materiellen Rechtslage entsprechende konkrete Widmung. An allgemeinen Teilen kann kein Wohnungseigentum begründet werden, sie werden daher von der Nutzwertfestsetzung nicht erfasst.

In solchen Fällen bleibt daher nur das streitige Verfahren, um sich als Wohnungseigentümer gegen einen anderen, der Allgemeinflächen in Anspruch nimmt (ohne Zustimmung der Wohnungseigentumsgemeinschaft bzw. vertragliche Erlaubnis), zur Wehr zu setzen. Sollte sich in einem solchen Verfahren oder auch in einem Verfahren, in welchem nachträglich die Zustimmung von derartigen Veränderungen erlangt wird, die Rechtmäßigkeit der Inanspruchnahme herausstellen, kann dann in weiterer Folge ein Antrag auf Neufestsetzung der Nutzwerte gestellt werden.