Laufende Kosten werden im Wohnungseigentum monatlich an die Wohnungseigentümergemeinschaft, bzw. an die Verwaltung als rechtliche Vertretung bezahlt. Wir erklären, was es damit auf sich hat.
Laufende Kosten im Wohnungseigentum ergeben sich jährlich bei der Kalkulation der Vorausschau zum Jahresende. Dabei werden die anfallenden Bewirtschaftungskosten und Kosten für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, sowie die Ansparung der gesetzlich verpflichtenden Instandhaltungsrücklage für das neue Jahr eingeschätzt. Diese Kosten werden dann wiederum auf die einzelnen Wohnungseigentümer*innen umgelegt und ergeben die monatlich zu leistenden Vorauszahlungen, welche wiederum von der Verwaltung in einer Vorschreibung (quasi eine Dauerrechnung für das Jahr über die Vorauszahlungen) festgehalten.
Die von den Wohnungseigentümer*innen zu tragenden Aufwendungen unterscheiden sich wesentlich von jenen, die den Mieter*innen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) vorgeschrieben werden. Letztlich müssen Wohnungseigentümer*in alle Kosten tragen, die im Zusammenhang mit der Nutzung und Bewirtschaftung der Liegenschaft entstehen. So müssen Wohnungseigentümer*innen etwa Kosten für Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen, Reparaturrücklagen (also die Ansparung der Instandhaltungsrücklage) und sonstige Reparaturbeiträge bezahlen, die dem/der Mieter*in nicht extra vorgeschrieben werden können. Zusammenfassend haben Wohnungseigentümer*innen folgende Kosten zu bezahlen:
Auch die Aufteilung der Kosten unter den Wohnungseigentümer*innen unterscheidet sich von jener des Mietrechts. Mieter*innen werden die Kosten für gewöhnlich anteilig nach der Nutzfläche der Wohnung vorgeschrieben. Der von den Wohnungseigentümer*innen zu tragende Anteil an den Gesamtkosten richtet sich aber nach dem Verhältnis der Eigentumsanteile, das sich wiederum nach dem Nutzwert richtet.
Es ist wichtig, das im Wohnungseigentum grundsätzlich von Aufwendungen für die Liegenschaft spricht. Den Begriff “Betriebskosten” gibt es hier eigentlich gar nicht, er wird jedoch der Einfachheit halber oft verwendet. Was von Hausverwaltungen unter diesem Begriff verrechnet wird, ist aber nicht immer einheitlich. Manche Verwaltungen rechnen unter dem Titel „Betriebskosten“ auch Kleinreparaturen und andere Kosten (etwa Rechtsanwaltskosten, Bankspesen etc.) ab. Das ist bei einer Abrechnung über Eigentumswohnungen nicht rechtswidrig, wenn diese Kosten tatsächlich entstanden sind.
Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen sind dann zu bezahlen, wenn eine Anlage (z.B. Aufzug) von allen Wohnungseigentümer*innen genutzt werden kann (alternativ auch durch einzelne im Rahmen einer Benützungsvereinbarung mit Benützungsentgelt). Ob eine solche Anlage auch tatsächlich vom/von der Wohnungseigentümer*in benutzt wird, hat keinen Einfluss auf die Verrechenbarkeit.
Die Höhe der Verwalterkosten richtet sich nach dem Verwaltervertrag. Wird die Verwaltung von einer gewerblichen Immobilienverwaltung übernommen, dann gibt es keine Grenze für die Höhe des Verwalterhonorars: es kann frei vereinbart werden. Wird die Verwaltung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung übernommen, dann richtet sich die Obergrenze nach der Entgeltrichtlinienverordnung, diese Höchstgrenzen sind allerdings meist gleich hoch oder höher als das Honorar gewerblicher Verwaltungen.
Kosten von Erhaltungsmaßnahmen umfassen hauptsächlich Arbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Dies betrifft etwa die Reparatur von defekten Fenstern/Türen. Darüber hinaus sind davon auch Arbeiten an einzelnen Wohnungen umfasst, sofern diese der Behebung von ernsten Schäden des Hauses dienen (z.B. Verstopfungsschäden, etc.). Ist eine Reparatur einer Gemeinschaftsanlage nicht mehr wirtschaftlich, dann ist auch die Erneuerung als Erhaltung zu verstehen.
Die Rücklage wird auch oft als Reparaturreserve bezeichnet und dient der Vorsorge für zukünftige Aufwendungen. Die Einhebung der Rücklage ist gesetzlich verpflichtend. Die Höhe ergibt sich aus der Mindestrücklage, kann allerdings durch einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss im Rahmen der ordentlichen Verwaltung höher ausfallen.
Unter Annuitäten versteht man Zahlungen zur Rückzahlung (Tilgung und Verzinsung) eines Kredits. Kredite werden oft in der Bauphase zur Errichtung einer Anlage aufgenommen und in der Folge von der Eigentümergemeinschaft übernommen. Weiters ist es möglich für Sanierungsmaßnahmen einen gemeinschaftlichen Kredit für die Wohnungseigentümergemeinschaft aufzunehmen, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht zur Deckung der Kosten reicht.
Die in der Vorschreibung festgehaltenen (und besprochenen) Kosten sind monatlich als Vorauszahlungen für das ganze Jahr von den einzelnen Wohnungseigentümer*innen zu bezahlen. Diese Vorschreibung wird jährlich auf Basis der Vorausschau neu kalkuliert und versteht sich als eine Art Dauerrechnung für das laufende Jahr, welche von der Verwaltung als rechtliche Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingehoben ist. Die Leistung der monatlichen Vorauszahlungen ist also eine Verbindlichkeit der einzelnen Wohnungseigentümer*innen gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
Fällig ist die Vorschreibung monatlich zum 5. des Monats. Da die Beiträge aus der Vorschreibung auf einer Kalkulation/Schätzung aus der Vorausschau stammen, werden diese jährlich bei der Abrechnung den tatsächlich entstandenen Kosten gegenübergestellt. Hierbei ergibt sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung je Wohnungseigentumsobjekt.
Stellt sich im Lauf des Jahres heraus, dass die aus der Vorausschau kalkulierten monatlichen Vorauszahlungen nicht zur Deckung der laufenden Kosten/Aufwendungen reichen, ist es durch die Verwaltung möglich, eine neue Vorschreibung zu erstellen. Die Dauerrechnung ist grundsätzlich bis zum Erhalt einer neuen Dauerrechnung gültig.
Eine Sondervorschreibung ist eine eingehobene Einmalzahlung für alle Wohnungseigentumsobjekte. Wurde eine zu geringe Rücklage zur Deckung der Erhaltungskosten eingehoben oder wurde diese bereits durch andere Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten aufgebraucht, dann sind die Kosten von den Wohnungseigentümer*innen per Einmalzahlung zu tragen.
Die Vorschreibung gibt die Höhe der zu leistenden monatlichen Vorauszahlungen für Wohnungseigentümer*innen an. Sie ist als eine Art Dauerrechnung zu verstehen, welche zum 5. des Monats als Verbindlichkeit gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft an die Verwaltung zu leisten ist.
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