Mahnungen & Vorzugspfandrecht im Wohnungseigentum

Wohnungseigentümer*innen haben die grundsätzliche Verpflichtung, monatlich Ihre Vorauszahlungen aus der Vorschreibung, sowie Nachzahlungen aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu leisten. Dies sind grundsätzlich Forderungen, welche die Eigentümergemeinschaft an die einzelnen Wohnungseigentümer*innen stellt.

Mahnungen & Klagsführung

Die Hausverwaltung muss im Rahmen der ordentlichen Verwaltung dafür sorge tragen, dass sämtliche Wohnungseigentümer*innen diesen Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Bei Nichtbezahlung trotz Abmahnung besteht die Pflicht binnen 6 Monaten ab Fälligkeit der Forderung eine Klage einzubringen. Damit kommt das gesetzliche Vorzugspfandrecht ins Spiel.

Das gesetzliche Vorzugspfandrecht ist eine Besonderheit im Wohnungseigentum. Da es sich hierbei um ein gesetzliches Pfandrecht handelt, hat es gegenüber anderen im Grundbuch eingetragenen Pfandrechten Vorrang. Das Vorzugspfandrecht überholt also alle im Grundbuch eingetragenen “normalen” Pfandrechte in der Rangordnung. Lediglich Kosten für das Versteigerungsverfahren am Wohnungseigentumsobjekt, sowie Steuern, Gebühren und öffentliche Abgaben innerhalb bestimmter Fristen stehen vor dem gesetzlichen Vorzugspfandrecht im Wohnungseigentum.

Kommt es also zu einer Klage wegen Säumnis, wird im Grundbuch des/der Wohnungseigentümer*in ein Vorzugspfandrecht eingetragen. Dieses versteht sich zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft, daher ist auch diese der Kläger und nicht die Hausverwaltung. Das Vorzugspfandrecht kann nur für Forderungen innerhalb von 6 Monaten geltend gemacht werden. Gibt es also immer wieder Ausfälle von Forderungen, muss auch immer wieder ein neues Pfandrecht eingetragen werden. Damit können auch erhebliche Verfahrenskosten entstehen, welche zusätzlich zu den Außenständen im Vorzugspfandrecht mit abgesichert werden (Gerichtsgebühren, Anwaltshonorar, Zinsen usw.).

Grundsätzlich stehen nach rechtskräftiger klagsweise Geltendmachung des ausständigen Betrages die in der Exekutionsordnung (EO) vorgesehenen Exekutionsarten offen z.B.

• Exekution auf Geldforderung (Lohn- & Gehalt)
• Exekution auf bewegliche Sachen (Pfändung und Verkauf von Sachen)
• Exekution auf unbewegliche Sachen (Liegenschaften z.B. das betroffene Wohnungseigentumsobjekt)

Spätestens nach fünf Jahren ab Eintragung des Vorzugspfandrechts der Gläubiger also der Eigentümergemeinschaft muss ein Zwangsversteigerungsantrag (durch Ausschlussklage) gestellt werden, sonst wird das eingetragene Vorzugspfandrecht unwirksam. Da die Zwangsversteigerung jedoch in der Regel keinen guten Erlös bringt, sollte bei hohen Summen der freiwillige Verkauf durch den/die Wohnungseigentümer*in erwogen werden.

Zwangsversteigerung durch Ausschlussklage

Sollten sämtliche sonstige Exekutionsmittel nicht zum erwünschten Ziel führen, verbleibt noch das Ausschlussverfahren im Sinne des § 36 WEG. Dieses Verfahren sieht u.a bei Vernachlässigung der dem Wohnungseigentümer obliegenden Pflichten, insbesondere bei Nichtleistung der ihm obliegenden Zahlungen, die Möglichkeit der Ausschlussklage durch die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer vor (§ 36 Abs 1 Z 1 WEG).

Bei Zahlungsverzug ist zu entscheiden, ob der/die säumige Wohnungseigentümer*in die offenen Forderungen bis zum Schluss der dem erstinstanzlichen Urteil vorangehenden Verhandlung leistet. Im Verfahren auf Ausschließung des Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaft besteht eine Bindung an einen vollstreckbaren Zahlungsbefehl, mit welchem der/die Wohnungseigentümer*in zur Nachzahlung offener Betriebskosten verpflichtet wurde. Behauptet dieser, der Zahlungsbefehl wäre ihm nie zugestellt worden, so muss er dies im Verfahren auf Aufhebung der Vollstreckbarkeitsbestätigung geltend machen (vgl. dazu OGH zu 5 Ob174/08m).

§ 36 Abs 4 WEG sieht nach Rechtskraft des stattgebenden Urteils im Ausschlussverfahren eine Frist von drei Monaten vor, in welcher der Wohnungseigentümer freiwillig die Liegenschaft veräußern könnte. Im Anschluss daran kann eine Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteiles nach den Bestimmungen der §§ 133 EO beantragt werden.