Befristete Verträge im Voll- & Teilanwendungsbereich des MRG
Sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz steht Mieter*innen (für Wohnungen, jedoch nicht für Geschäftsräumlichkeiten) ein gesetzliches Kündigungsrecht für ein befristetes Mietverhältnis zu. Diese Kündigung kann frühestens nach Ablauf eines Jahres erfolgen (also mit Beginn des 13.Monats). Die Kündigungsfrist beträgt hier 3 Monate. Insgesamt kann ein/e Mieter*in also frühestens nach 16 Monaten ausziehen (die Monate 14-16 sind die Kündigungsfrist). Ein paar Beispiele hierzu:
- Am 1.3.2023 wurde ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen. Am 28.2.2024 teilt der Mieter mit, dass er nach 3monatiger Kündigungsfrist kündigen möchte. Dies ist noch nicht möglich, da 12 Monate noch nicht abgelaufen sind. Der Mieter kann erst frühestens zum 1.3.2024 kündigen
- Am 1.8.2023 wurde ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen. Der Mieter gibt am 1.8.2024 die Erklärung zur Kündigung ab. Unter Einhaltung der Kündigungsfrist (3 Monate) und des Kündigungstermins (Monatsletzter d.h. 31.8.2024) kann der Mieter mit 30.11.2024 ausziehen
Dieses Recht kann vertraglich nicht zum Nachteil des/der Mieter*in verändert werden (d.h. eine längere Wartezeit kann nicht vereinbart werden), eine Verbesserung im Sinne einer kürzeren Wartezeit oder Kündigungsfrist ist aber jederzeit möglich. Wurde der Mietvertrag bereits befristet verlängert, so gilt ein Kündigungsrecht zum jeweils Monatsletzten unter Einhaltung einer 3 Monatigen Kündigungsfrist. Dazu ein Beispiel:
- Am 1.5.2020 wurde ein befristetes Mietverhältnis auf 3 Jahre abgeschlossen, dass also am 30.4.2023 endet. Dieses wurde auf weitere 3 Jahre, also bis zum 30.4.2026 verlängert. Die Mieter*in teilt am 1.6.2023 ihre Kündigung mit (welche am Monatsletzten also den 30.6.2023 gültig ist), das heißt das Mietverhältnis ist 3 Monate später, am 30.9.2023 beendet.
Dieses vorzeitige Kündigungsrecht für befristete Verträge gibt es für Geschäftsräumlichkeiten nicht.
Unbefristete Verträge im Voll- & Teilanwendungsbereich des MRG
Auch unbefristete Mietverhältnisse können gekündigt werden. Hier gelten primär die vertraglichen Vereinbarungen des Mietvertrags. Wenn der Vertrag keine Regelung zur Kündigung vorsieht, kann der/die Mieter*in den Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat jeweils zum Monatsletzten kündigen. Hier ein Beispiel:
- Am 1.2.2023 wurde ein unbefristetes Mietverhältnis geschlossen. Da vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, kann die Mieterin jederzeit, d.h. auch bereits am 1.3.2023 ihre Kündigung erklären. Diese ist dann mit 31.3.2023 wirksam und nach Ablauf eines Monats d.h. mit 30.4.2023 ist der Vertrag gekündigt.
Achtung: Im Mietvertrag kann ein Kündigungsverzicht des/der Mieter*in über mehrere Jahre rechtswirksam vereinbart werden.
Vollausschluss MRG
Wenn ein befristeter Mietvertrag keine Regelung zur vorzeitigen Kündigung des Mieters enthält, dann hat man keine Möglichkeit zur vorzeitigen Vertragsauflösung. Der Vertrag bleibt bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit aufrecht. Wenn aber im befristeten Mietvertrag die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung vereinbart sind, dann gilt die vertragliche Vereinbarung.
Auch bei unbefristeten Mietverträgen gilt hier vorrangig die vertragliche Vereinbarung. Ist im Mietvertrag keine Regelung dazu enthalten, kann der Vertrag (für Wohnungen) unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten gekündigt werden, es gelten also dieselben Regeln wie in den Anwendungsbereichen des MRG. Für Geschäftsräumlichkeiten und andere Objekte gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist jeweils zum Quartal (d.h. zum 31.3, 30.6., 30.9. und 31.12.)
Ein mehrjähriger Kündigungsverzicht kann hier ebenso gültig vereinbart werden, in einem Musterprozess aus 2021 wurde allerdings entschieden, dass ein vertraglicher Kündigungsverzicht von 3 Jahren im Regelfall zu lang und daher unwirksam ist, wenn es sich um ein Verbrauchergeschäft handelt (d.h. der/die Vermieter*in ist Unternehmer*in, der/die Mieter*in Konsument*in).