Wie können Mieter ein Mietverhältnis kündigen und was gilt es dabei zu beachten? Das behandeln wir in diesem Artikel. Hier geht es um Kündigungsfristen und alles, was nötig ist, damit die Kündigung durch den/die Mieter*in korrekt ist.
Sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz steht Mieter*innen (für Wohnungen, jedoch nicht für Geschäftsräumlichkeiten) ein gesetzliches Kündigungsrecht für ein befristetes Mietverhältnis zu. Diese Kündigung kann frühestens nach Ablauf eines Jahres erfolgen (also mit Beginn des 13.Monats). Die Kündigungsfrist beträgt hier 3 Monate. Insgesamt kann ein/e Mieter*in also frühestens nach 16 Monaten ausziehen (die Monate 14-16 sind die Kündigungsfrist). Ein paar Beispiele hierzu:
Dieses Recht kann vertraglich nicht zum Nachteil des/der Mieter*in verändert werden (d.h. eine längere Wartezeit kann nicht vereinbart werden), eine Verbesserung im Sinne einer kürzeren Wartezeit oder Kündigungsfrist ist aber jederzeit möglich. Wurde der Mietvertrag bereits befristet verlängert, so gilt ein Kündigungsrecht zum jeweils Monatsletzten unter Einhaltung einer 3 Monatigen Kündigungsfrist. Dazu ein Beispiel:
Dieses vorzeitige Kündigungsrecht für befristete Verträge gibt es für Geschäftsräumlichkeiten nicht.
Auch unbefristete Mietverhältnisse können gekündigt werden. Hier gelten primär die vertraglichen Vereinbarungen des Mietvertrags. Wenn der Vertrag keine Regelung zur Kündigung vorsieht, kann der/die Mieter*in den Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat jeweils zum Monatsletzten kündigen. Hier ein Beispiel:
Achtung: Im Mietvertrag kann ein Kündigungsverzicht des/der Mieter*in über mehrere Jahre rechtswirksam vereinbart werden.
Wenn ein befristeter Mietvertrag keine Regelung zur vorzeitigen Kündigung des Mieters enthält, dann hat man keine Möglichkeit zur vorzeitigen Vertragsauflösung. Der Vertrag bleibt bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit aufrecht. Wenn aber im befristeten Mietvertrag die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung vereinbart sind, dann gilt die vertragliche Vereinbarung.
Auch bei unbefristeten Mietverträgen gilt hier vorrangig die vertragliche Vereinbarung. Ist im Mietvertrag keine Regelung dazu enthalten, kann der Vertrag (für Wohnungen) unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten gekündigt werden, es gelten also dieselben Regeln wie in den Anwendungsbereichen des MRG. Für Geschäftsräumlichkeiten und andere Objekte gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist jeweils zum Quartal (d.h. zum 31.3, 30.6., 30.9. und 31.12.)
Ein mehrjähriger Kündigungsverzicht kann hier ebenso gültig vereinbart werden, in einem Musterprozess aus 2021 wurde allerdings entschieden, dass ein vertraglicher Kündigungsverzicht von 3 Jahren im Regelfall zu lang und daher unwirksam ist, wenn es sich um ein Verbrauchergeschäft handelt (d.h. der/die Vermieter*in ist Unternehmer*in, der/die Mieter*in Konsument*in).
Die Kündigung des/der Mieter*in im Voll- & Teilanwendungsbereich des MRG muss entweder schriftlich oder gerichtlich erfolgen. Ausschlaggebend für den Lauf der Kündigungsfrist ist dabei der Zugang des Kündigungsschreibens beim/bei der Vermieter*in. Die Kündigung unbefristeter Mietverträge im Vollausschluss des MRG ist an keine Form gebunden, kann also auch mündlich erfolgen, zur Beweisführung empfiehlt sich jedoch immer Schriftlichkeit.
Die sofortige Vertragsauflösung (ohne Frist oder Termin) steht Mietern nur dann zu, wenn der Mietgegenstand sich ohne Verschulden des/der Mieter*in in einem Zustand befindet, in dem der vereinbarte Gebrauch nicht möglich ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt bzw. in welchem Anwendungsbereich des MRG das Mietverhältnis fällt. Dies kann auch bereits bei der Übergabe des Mietgegenstands der Fall sein. Eine weitere Möglichkeit ist, dass ein beträchtlicher Teil des Mietgegenstands durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Dieses Recht steht Mieter*innen auch dann zu, wenn es im Mietvertrag ausgeschlossen wurde bzw. der/die Mieter*in die Beschaffenheit der Räume bei Vertragsabschluss gekannt hat. Sofern es sich nur um einen unbedeutenden Mangel handelt oder der Mangel leicht behebbar ist, ist die Vertragsauflösung nicht möglich. Beseitigt der/die Vermieter*in den Mangel trotz Aufforderung und Setzung einer angemessenen Frist nicht, kann jedoch die vorzeitige Vertragsauflösung gefordert werden. Dies kann schriftlich oder mündlich erfolgen.
Ob und wie ein Mietvertrag von Mieter*innen gekündigt werden kann, hängt grundsätzlich davon ab, in welchen Anwendungsbereich des MRG der Vertrag fällt und ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt. Der wesentliche Unterschied zur Kündigung durch den/die Vermieter*in ist, dass dabei lediglich Fristen und Formvorschriften eingehalten werden müssen, jedoch kein Grund für die Kündigung genannt werden muss.
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