Die Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer dient der Besteuerung des Veräußerungsgewinns aus Immobilien. Wir geben Auskunft darüber, wann Verkäufer*innen Immobilienertragsteuer-pflichtig sind und wie hoch die Steuer ausfällt.

Die Immobilienertragsteuer dient der Besteuerung des Veräußerungsgewinns aus Immobilien. Wir geben Auskunft darüber, wann Verkäufer*innen Immobilienertragsteuer-pflichtig sind und wie hoch die Steuer ausfällt.
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist eine Form der Einkommensteuer und fällt auf Gewinne aus Grundstücksverkäufen an. Folgendes gilt als Grundstück:
Die Immo-Est beträgt grundsätzlich 30 % des Verkaufsgewinns.
Eine Kurze Historie dazu: Von 2012 bis 2015 betrug die Steuerhöhe noch 25 %. Vor der Einführung der ImmoESt 2012 galt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren: Der Immobilienverkauf innerhalb der nächsten 10 Jahre wurde mit dem vollen Steuersatz der Einkommensteuer belegt, was umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt wurde. Eine Immobilie, die gewinnbringend nach der Spekulationsfrist verkauft wurde, blieb hingegen steuerfrei.
Die Immo-ESt fällt bei privaten Grundstücksverkäufen an und muss vom/von der Verkäufer*in an das Finanzamt bezahlt werden. Sie muss bis zum 15. Tag des Monats bezahlt werden, der auf den Monat des Eingangs des Verkaufserlöses als übernächstes folgt. Geht also z.B. der Verkaufserlös am 10.7. beim/bei der Verkäufer*in ein, muss die Immo-Est bis spätestens 15.9. abgeführt werden.
Unabhängig davon, welche Variante Verkäufer*innen wählen, müssen der Kaufvertrag sowie die Verkaufsunterlagen des Grundstücks an das Finanzamt übermittelt werden.
Die Immobilienertragssteuer beträgt 30 % und wird auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Der Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten:
Verkaufserlös – Anschaffungskosten (z.B. Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Kosten für Umbau) = Gewinn
Gewinn x 30 % = Höhe der Immobilienertragssteuer
Dies trifft Immobilien, die ab dem 1.4.2002 angeschafft wurden bzw. ab dem 1.4.1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde.
Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus, soweit diese nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden. Achtung: Die Maklerprovision gilt nicht als Anschaffungskosten und kann dementsprechend nicht von der Immobilienertragsteuer abgezogen werden.
Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 1.4.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen vor dem 1.4.1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert. Unter der gesetzlich vorgegebenen Annahme eines Veräußerungsgewinnes von 14% ergibt dies einen Steuersatz von
Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 30 % zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen, dann sind auch die Verkaufsnebenkosten abzugsfähig.
Folgende Möglichkeiten gibt es, von der ImmoESt befreit zu sein:
Die Berechnung der Bemessungsgrundlage (Verkaufserlös – Anschaffungskosten) beträgt:
200.000 € – (150.000 € + 6.000 € + 15.000 € + 700 €) = 28.300 €
Achtung: Die Maklerprovision darf nicht abgezogen werden.
Auf die Bemessungsgrundlage fallen 30 % Immobilienertragssteuer an:
28.300 € (Bemessungsgrundlage) x 30 % (Steuersatz Immo-ESt) = 8.490 €
Die Berechnung der Bemessungsgrundlage (Pauschalgewinns in Höhe von 14 %):
200.000 € x 14 % = 28.000 €
Auf die Bemessungsgrundlage fallen 30 % Immobilienertragssteuer an:
28.000 € x 30 % (Steuersatz Immo-ESt) = 8.400 €
Eine Grünfläche wurde 1970 für 30.000 € gekauft, 1985 wurde sie zu Bauland umgewidmet und 1990 für 100.000 € verkauft. Der Steuersatz der ImmoESt beläuft sich auf 4,2 % des Verkaufspreises:
100.000 € x 4,2 % = 4.200 €
Eine Grünfläche wurde 1970 für 30.000 € gekauft, 1990 wurde sie zu Bauland umgewidmet und 2000 für 100.000 € verkauft. Der Steuersatz der ImmoESt beläuft sich auf 18 % des Verkaufspreises:
100.000 € x 18 % = 18.000 €
Ein Grundstück mit einem Mietshaus wird 2022 um 400.000 € verkauft, hierbei entfallen 100.000 € des Verkaufspreises auf das Grundstück, 300.000 € auf das Gebäude.
Das Grundstück wurde vor dem 1.4.2002 für 30.000 € gekauft, die Höhe der Immobilienertragsteuer für das Grundstück beträgt 4,2 % des Verkaufspreises
Nach dem 31.3.2012 wurde auf dieses Grundstück ein Haus gebaut, welches vermietete wurde (keine Hauptwohnsitzbefreiung). Die Baukosten beliefen sich auf 200.000 €, die Höhe der Immobilienertragsteuer für das Haus beträgt 30 % des Verkaufsgewinns
ImmoEst für Grundstück und Haus = 34.200 €
Wirklich umgehen kann man die Immobilienertragsteuer nicht (mit Ausnahme der genannten Befreiungen). Wenn Sie die Höhe der Immo-ESt vermindern wollen, ist es sinnvoll, alle Belege von Instandsetzungs- und Herstellungskosten aufzubewahren, um die Anschaffungskosten zu erhöhen und somit die Höhe des Verkaufsgewinns zu reduzieren.
Es ist für jeden Fall auch abzuwägen, ob eine Regelbesteuerungsoption in der Einkommensteuererklärung sinnvoll ist oder nicht. Entscheiden Sie sich gegen die Regelbesteuerungsoption, dann wird ein Veräußerungsgewinn von beispielsweise 50.000 € mit dem besonderen Steuersatz von 30% versteuert. Dadurch fallen 15.000 € Steuer an. Wird bei dem gleichen Veräußerungsgewinn von 50.000 € die Besteuerung durch die Regelbesteuerungsoption gewählt, dann kann bei einem ermittelten persönlichen Tarifsteuersatz von 15% ein Steuerbetrag von 7.500 € anfallen, da anstelle des besonderen Steuersatzes von 30 % dann der allgemeine Steuertarif auf sämtliche Einkünfte des Steuerpflichtigen angewendet wird. Wenn Sie sich für die Regelbesteuerung entscheiden, müssen Sie einen Antrag beim Finanzamt stellen und schauen, ob Ihnen dieser gewährt wird.
Grundsätzlich beträgt die ImmoESt 30 % des Veräußerungsgewinns. Es gibt jedoch Altfälle, die Immobilien betreffen, die vor dem 1.4.2002 gekauft wurden, sowie Steuerbefreiungen. Die ImmoESt ist eine Sonderform der Einkommensteuer welche bei der Veräußerung eines Grundstücks durch den/die Verkäufer*in fällig wird.