Die Immobilienertragsteuer

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist eine Form der Einkommensteuer und fällt auf Gewinne aus Grundstücksverkäufen an. Folgendes gilt als Grundstück:

• Grund und Boden,
• Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen)
• grundstücksgleiche Rechte (Baurechte)

Die Immo-Est beträgt grundsätzlich 30 % des Verkaufsgewinns.

Eine Kurze Historie dazu: Von 2012 bis 2015 betrug die Steuerhöhe noch 25 %. Vor der Einführung der ImmoESt 2012 galt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren: Der Immobilienverkauf innerhalb der nächsten 10 Jahre wurde mit dem vollen Steuersatz der Einkommensteuer belegt, was umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt wurde. Eine Immobilie, die gewinnbringend nach der Spekulationsfrist verkauft wurde, blieb hingegen steuerfrei.

Die Immo-ESt fällt bei privaten Grundstücksverkäufen an und muss vom/von der Verkäufer*in an das Finanzamt bezahlt werden. Sie muss bis zum 15. Tag des Monats bezahlt werden, der auf den Monat des Eingangs des Verkaufserlöses als übernächstes folgt. Geht also z.B. der Verkaufserlös am 10.7. beim/bei der Verkäufer*in ein, muss die Immo-Est bis spätestens 15.9. abgeführt werden.

Für die Entrichtung der Immobilienertragssteuer gibt es zwei Varianten:

1. In der Regel wird die Immobilienertragsteuer vom Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt als Treuhänder) berechnet und entrichtet. Die Berechnung der Immo-ESt beruht auf den Angaben des/der Verkäufers/in. Die Einkünfte aus dem Immobilienverkauf müssen nach der Erhebung der Immobilienertragsteuer nicht in die Einkommenssteuererklärung aufgenommen werden.
2. Berechnet der/die Verkäufer*in selbst die Höhe der Immo-ESt, nicht der Parteienvertreter, ist der/die Verkäufer*in verpflichtet, eine Vorauszahlung der Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % der Bemessungsgrundlage an das Finanzamt zu leisten. In diesem Fall gilt keine Abgeltungswirkung und der Verkäufer muss eine Steuererklärung abgeben, in der die Vorauszahlung der Einkommenssteuerschuld in der Veranlagung angerechnet wird.

Unabhängig davon, welche Variante Verkäufer*innen wählen, müssen der Kaufvertrag sowie die Verkaufsunterlagen des Grundstücks an das Finanzamt übermittelt werden.

Die Immobilienertragssteuer beträgt 30 % und wird auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Der Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten:

Verkaufserlös – Anschaffungskosten (z.B. Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Kosten für Umbau) = Gewinn
Gewinn x 30 % = Höhe der Immobilienertragssteuer

Für wen gilt die 30%ige Steuer?

Dies trifft Immobilien, die ab dem 1.4.2002 angeschafft wurden bzw. ab dem 1.4.1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde.

Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus, soweit diese nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden. Achtung: Die Maklerprovision gilt nicht als Anschaffungskosten und kann dementsprechend nicht von der Immobilienertragsteuer abgezogen werden.

Altfälle: Erwerb vor dem 1.4.2002

Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 1.4.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen vor dem 1.4.1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert. Unter der gesetzlich vorgegebenen Annahme eines Veräußerungsgewinnes von 14% ergibt dies einen Steuersatz von

• 4,2 % vom Veräußerungserlös bzw.
• 18 % vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat.

Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 30 % zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen, dann sind auch die Verkaufsnebenkosten abzugsfähig.

Befreiung von der ImmoESt

Folgende Möglichkeiten gibt es, von der ImmoESt befreit zu sein:

• Hauptwohnsitzbefreiung
  Eigenheime (Einfamilienhäuser und Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen) und Eigentumswohnungen mit bis 1000 m² (inkl. Grundstück):
  1. Wenn Verkäufer das Eigenheim ab dem Kaufzeitpunkt oder dem Herstellungszeitpunkt für mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz bewohnt haben.
  2. Wenn Verkäufer die Immobilie für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz bewohnt haben.
  Die Steuerbefreiung gilt nur, wenn die Verkäufer jeweils den Hauptwohnsitz aufgeben z.B.
  Sie teilen ihr Eigentum in zwei Wohneinheiten auf: Eine Wohneinheit wird von Ihnen als Hauptwohnsitz bewohnt, die andere Einheit verkaufen Sie. In diesem Fall trifft die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zu, weil der Hauptwohnsitz nicht aufgegeben wurde.
• Selbst erstellte Gebäude
  Eine Steuerbefreiung gilt auch für selbst erstellte Gebäude: Ausschlaggebend ist hier nicht die Person, die das Gebäude errichtet hat, sondern ob der/die Verkäufer*in bei der Errichtung des Gebäudes das finanzielle Baurisiko auf sich genommen hat (der Bau kann auch in Auftrag gegeben worden sein). Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein. Weiters gilt die Befreiung nur für Hersteller selbst, nicht für Personen, denen das Gebäude unentgeltlich (durch Schenkung) übertragen wurde. Trifft auch die Hauptwohnsitzbefreiung zu, hat diese Vorrang, da sie sich auch auf das Grundstück bezieht, nicht nur auf das Gebäude.
• Weitere Ausnahmen
  Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.

Sonderfälle

• Umwidmungen
  Im Laufe der Jahre haben viele Gemeinden Grünflächen zu Baulandflächen umgewidmet, um mehr Bauraum zu schaffen. Viele Eigentümer haben davon profitiert, da die Baulandpreise natürlich wesentlich höher sind als Preise für Agrarflächen. Die umgewidmeten Grundstücke genießen einen besonderen Status, wenn es um die Immobilienertragsteuer geht. Dabei ist das Datum der Umwidmung ausschlaggebend:
  1. Umwidmung vor 1. 1.1988: es fällt eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 4,2 % des Verkaufspreises an.
  2. Umwidmung nach dem 31.12.1987: es fällt eine Immobilienertragseuer in Höhe von 18 % des Verkaufspreises an
• Errichtung eines Gebäudes auf Altbestandgrund
  Die ImmoESt gilt seit 1.4.2012. Auf einem Grundstück, das am 31.3.2012 nicht steuerverfangen war (Erwerb vor dem 1.4.2002) wird nach diesem Datum ein Gebäude darauf gebaut, welches anschließend vermietet wird. Das Grundstück fällt in die Kategorie Altlast, das Gebäude hingegen nicht.

Wirklich umgehen kann man die Immobilienertragsteuer nicht (mit Ausnahme der genannten Befreiungen). Wenn Sie die Höhe der Immo-ESt vermindern wollen, ist es sinnvoll, alle Belege von Instandsetzungs- und Herstellungskosten aufzubewahren, um die Anschaffungskosten zu erhöhen und somit die Höhe des Verkaufsgewinns zu reduzieren.

Es ist für jeden Fall auch abzuwägen, ob eine Regelbesteuerungsoption in der Einkommensteuererklärung sinnvoll ist oder nicht. Entscheiden Sie sich gegen die Regelbesteuerungsoption, dann wird ein Veräußerungsgewinn von beispielsweise 50.000 € mit dem besonderen Steuersatz von 30% versteuert. Dadurch fallen 15.000 € Steuer an. Wird bei dem gleichen Veräußerungsgewinn von 50.000 € die Besteuerung durch die Regelbesteuerungsoption gewählt, dann kann bei einem ermittelten persönlichen Tarifsteuersatz von 15% ein Steuerbetrag von 7.500 € anfallen, da anstelle des besonderen Steuersatzes von 30 % dann der allgemeine Steuertarif auf sämtliche Einkünfte des Steuerpflichtigen angewendet wird. Wenn Sie sich für die Regelbesteuerung entscheiden, müssen Sie einen Antrag beim Finanzamt stellen und schauen, ob Ihnen dieser gewährt wird.