Hypothekar- & Immobilienkreditgesetz

Ein Hypothekarkredit dient der Finanzierung von Immobilien – es handelt sich dabei um einen Immobilienkredit für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie. Der Kreditgeber lässt sich als Sicherung eine Hypothek durch Pfandbestellung ins Grundbuch eintragen. Man bezeichnet den Hypothekarkredit auch als Hypothekendarlehen oder Hypothekenkredit.

Der Hypothekarkredit ist also ein Darlehen mit einem Grundpfandrecht, das speziell für die Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommt. In Österreich stellt das Hypothekendarlehen die häufigste Art der Finanzierung von Immobilien dar. Das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht kann die Bank nur einlösen, wenn der/die Schuldner*in mit den Kreditraten in Zahlungsrückstand gerät und die Finanzierung nicht mehr bedienen können. Der Kreditgeber hat in diesem Fall die Möglichkeit, das Objekt bei einer Zwangsversteigerung zu veräußern und mit dem Erlös die Kreditschulden zu tilgen.

Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) trat mit 21.03.2016 in Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Österreich in Kraft und regelt grundpfandrechtlich besicherte Immobilien- bzw. Hypothekarkredite, die von Verbrauchern bzw. Konsumenten mit Kreditinstituten abgeschlossen werden. Als Verbraucher/Konsumenten sind natürliche Personen zu verstehen, die im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes Rechtsgeschäfte abschließen, die weder einer selbständigen noch einer gewerblichen Tätigkeit zugeordnet werden können. Würde also ein Unternehmer privat eine Immobilie erwerben und dafür einen Kredit aufnehmen, so wäre er als Verbraucher bzw. Konsument einzustufen.

Das Ziel des Gesetzes

Bei den Inhalten des Hypothekar- & Immobilienkreditgesetzes handelt es sich grundsätzlich um Schutzvorschriften, die Verbraucher bei der Aufnahme von Immobilienkrediten schützen sollen. Das Gesetz bewahrt Konsumenten unter andere vor Fehleinschätzungen in Bezug auf ihre eigene finanzielle Leistungsfähigkeit und legt unter anderem fest, dass Ihnen die Bank umfangreiche Informationen vor dem Vertragsabschluss auszuhändigen hat. Kreditinstitute werden im Interesse der Verbraucher dazu angehalten, die Kreditwürdigkeit und Rückzahlungsfähigkeit genau zu prüfen, bevor ein Kredit zugesagt wird. Ein weiterer Aspekt ist die Transparenz im Vergleich von Kreditangeboten, die sich durch das “ESIS-Merkblatt” deutlich verbessert hat. Folgendes sind die wichtigsten Punkte:

Bedarfsanalyse

Hierbei geht es nicht ausschließlich mit dem Kreditvertrag selbst und den darin an die Kreditnehmer zu gebenden Informationen. Das HIKrG regelt besonders auch die Notwendigkeit zur frühzeitigen Erhebung der genauen Bedarfslage des/der potenziellen Kreditnehmer*in. Darüber hinaus sind die Interessenten über die unterschiedlichen Möglichkeiten einer Kreditaufnahme zu informieren bzw. welche Kredit- und Rückzahlungsmodelle möglich sind.

Prüfung der Kreditwürdigkeit

Banken müssen sich bereits vor Abschluss des Kreditvertrags genau mit der Prüfung der Kreditwürdigkeit des/der Verbrauchers/in auseinandersetzen. Das bedeutet konkret, dass Faktoren, die für eine langfristige Rückzahlungsfähigkeit des/der Kreditnehmers/in relevant sind, von den Banken entsprechend untersucht und bei der Kreditentscheidung berücksichtigt werden müssen (u.a. die Kreditvergaberichtlinien nach der KIM-Verordnung).

Wesentlich dabei sind Informationen zu Einkommen, Ausgaben oder sonstige relevante Fakten. Darunter fallen auch die Angaben, die Verbraucher gegenüber Kreditvermittlern machen. Diese Angaben müssen durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen verifiziert werden. Kredite dürfen nur dann vergeben werden, wenn die Kreditwürdigkeitsprüfung ergibt, dass die vollständige Kreditrückzahlung wahrscheinlich ist. Jede Aufstockung der Kreditsumme bedarf einer neuerlichen Überprüfung der Bonität. Im Falle einer Ablehnung des Kreditvertrags muss der Kreditgeber Verbraucher unverzüglich darüber informieren. Beruht die Ablehnung auf dem Ergebnis einer Datenbankabfrage (z. B. KSV-Eintrag), muss das Kreditinstitut den/die Antragsteller*in über das Ergebnis dieser Abfrage sowie über Details zu betreffenden Datenbank unterrichten.

Vorvertragliche Informationen

Vor Abschluss eines Kreditvertrages sind dem Kreditnehmer umfangreiche vorvertragliche Informationen auszuhändigen. Diese beinhalten wesentliche Aspekte, wie z.B.

• die mit dem Kreditvertrag im Zusammenhang stehenden Kosten,
• die Effektivverzinsung des Kreditvertrags sowie
• vorzeitige Rückzahlungs- oder Kündigungsmöglichkeiten.

Zusammengefasst werden diese vorvertraglichen Kundeninformationen im sogenannten ESIS-Merkblatt. Dabei handelt es sich um das „Europäische standardisierte Merkblatt“, das Kreditangebote transparent vergleichbar machen soll. Es geht dabei um Übersichtlichkeit und Transparenz. So müssen alle Informationen in einem einzigen Dokument enthalten sein. Es ist eine gut lesbare Schriftgröße zu wählen und sämtliche Warnhinweise sind optisch hervorzuheben. Das ESIS-Merkblatt erhält unter anderem Informationen zu Hauptmerkmalen des Kredits, Zinssatz und Kosten (effektiver Jahreszins), Häufigkeit und Anzahl sowie Höhe der Ratenzahlungen, das Beispiel eines Tilgungsplanes, Rechte des/der Kreditnehmers/in und die zuständigen Aufsichtsbehörden.

Bedenkzeit und Rücktrittsrecht

Ein verbindliches Kreditangebot eines Kreditinstitutes ist gegenüber Verbrauchern sieben Tage lang bindend. Erhält der/die Verbraucher*in ein ESIS ausgehändigt und wird der Kreditvertrag gleichzeitig unterfertigt, hat der/die Verbraucher*in in diesem Fall ein Rücktrittsrecht von zwei Werktagen. Wird kein ESIS übergeben, so verlängert sich das Rücktrittsrecht auf einen Monat.

Werbung für Immobilienkredite

Der gesetzliche Rahmen des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes umfasst zudem allgemeine Regeln zur Bewerbung von Kreditverträgen. Werden Kreditverträge beworben, so muss diese Werbung zur besseren Vergleichbarkeit für den/die Betrachter*in vollständige und gesetzeskonforme Informationen liefern. Dazu zählt unter anderem auch ein repräsentatives Kreditbeispiel, in dem dann auch der Name des beworbenen Kreditinstituts angeführt wird.

Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung

Gemäß § 20 HIKrG hat ein/e Kreditnehmer*in das Recht auf Rückzahlung des Kredites vor der vertraglich vereinbarten Kreditfälligkeit. Liegt ein außertourlicher Rückzahlungsbetrag innerhalb eines 12-Monats-Zeitraum unter 10.000 €, dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) an. Allerdings wird diese Regelung von Kreditinstituten in der Praxis teils unterschiedlich interpretiert. Bei höheren Rückzahlungsbeträgen in diesem Zeitraum kann eine Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) anfallen. Dabei darf diese die Zinsen, die der/die Verbraucher*in bis zum Ende der Kreditlaufzeit des Kreditvertrags hätte zahlen müssen, nicht übersteigen.

Die gesetzlichen Grenzen liegen bei:

• 0,5 % des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen Rückzahlung und dem vereinbarten Ablauf des Kreditvertrags ein Jahr nicht überschreitet.
• 1 % in allen anderen Fällen.

Wenn sich Interessenten mit ihren Anliegen an Kreditvermittler wenden, gelten für diesen gleichfalls Regelungen aus dem HIKrG. Der/die Kreditvermittler*in hat Interessenten rechtzeitig darüber zu informieren ob sie als gebundene oder ungebundene bzw. unabhängiger Kreditvermittler für sie tätig werden.

Da ungebundene und unabhängige Kreditvermittler mit einer Vielzahl von Kreditinstituten im Kontakt stehen, führen Kreditvermittler im Sinne des HIKrG mit Interessenten einmalig eine umfassende Daten- und Bedarfserhebung durch, um die kundengerechten Kreditmodelle heraus zu filtern. Im Anschluss erfolgt die Einladung des/der Kreditvermittlers/in an relevante Kreditinstitute zur Angebotslegung. Aus dem resultierenden Markt- und Konditionenvergleich kann durch den/die Interessenten/in der gewünschte Kreditvertrag ausgewählt werden. Ein großer Vorteil der Unabhängigkeit ist somit, dass die Bedarfserhebung, die umfassende Informationen vor der Angebotslegung braucht nur einmal durchgeführt werden muss.

Durch eine Novelle des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes bekommen Senioren nun leichter Kredite. Während bisher häufig das Endalter am Ende der Kreditlaufzeit eine Hürde bildete, ist seit Mai 2023 das Vorhandensein ausreichender Sicherheiten die maßgebliche Entscheidungsgrundlage für die Kreditbewilligung.