Fern- & Auswärtsgeschäfte: Das hat es mit FAGG & Widerruf auf sich

Fernabsatzgeschäfte sind all jene Verträge, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher ohne gleichzeitiger Anwesenheit von beiden geschlossen werden. Das heißt, dass zur Vertragsschließung ausschließlich sogenannte Fernkommunikationsmittel wie Post, Internet, E-Mail oder Telefon verwendet werden. Ausgenommen vom Fernabsatzgeschäft ist alles, was mit dem Eigentum, der Vermietung oder dem Bau einer Immobilie zu tun hat. Das heißt das Fernabsatzgeschäft gilt ausschließlich für andere Verträge und darunter fällt auch der Maklervertrag. Das FAGG ist das entsprechende Gesetz, welches solche Fernabsatzgeschäfte in Österreich regelt. Dieses basiert auf der europäischen Richtlinie für den Verbraucherschutz (VRUG), ist also die österreichische Umsetzung dieser.

Haben Sie sich schon mal gefragt, wie es sein kann, dass Sie eine Maklerprovision zahlen müssen, obwohl Sie nie einen Vertrag mit einer Makler*in geschlossen haben? Im Alltag müssen Sie immer erst einen Preis, in den meisten Fällen einen Kaufpreis bezahlen, wenn Sie einen Vertrag geschlossen haben. In einem Online-Shop etwa wird dieser Vertrag geschlossen, sobald Sie auf den Knopf „jetzt kostenpflichtig bestellen“ klicken. In einem Supermarkt kommt dieser Vertrag dadurch stillschweigend zustande, dass Sie Waren auf das Förderband legen und anschließend dafür bezahlen.

Wie sieht es also mit dem Maklervertrag aus? Hier ist die Anfrage zu einer von einem*r Immobilienmakler*in angebotenen Immobilie der Knackpunkt, denn damit schließen Sie stillschweigend einen Maklervertrag ab. Warum ist also die Provision nicht schon mit dem Abschluss des Maklervertrags zu bezahlen? Nun, der Vertrag, den Sie stillschweigend abschließen besagt nur, dass Sie provisionspflichtig werden, wenn das angebotene Rechtsgeschäft (Kauf oder Miete – bald jedoch meist nur Kauf wegen dem Bestellerprinzip) zustandekommt, heißt also im Erfolgsfall. Wenn Sie etwa nach der Besichtigung die Immobilie nicht kaufen wollen, nun dann ist der Maklervertrag zwar trotzdem noch da, die Pflicht eine Provision zu zahlen ergibt sich nur einfach nicht. Was sich hingegen schon ergibt, ist das Gelten des FAGG – des Gesetzes für Fernabsatzgeschäfte, denn der Maklervertrag wurde ja mit „Fernkommunikationsmitteln“ geschlossen, entweder indem Sie ein Anfrageformular zur Immobilie ausgefüllt haben oder aber telefonisch oder per E-Mail Ihr Interesse zur Immobilie bekundet haben.

Es gibt einen ganzen Katalog an Punkten, worüber Makler*innen Sie lt. FAGG informieren müssen, dazu zählen:

• Name, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail-Adresse des Maklerunternehmens oder der Geschäftsniederlassung, sofern es mehrere gibt
• Der Gesamtpreis der Ware/Dienstleistung, d.h. die Höhe der Provision und auch alle Steuern und Abgaben zur Immobilie (meist zu finden in der Nebenkostenübersicht oder auch im Exposé)
• Die Laufzeit des Vertrags (im Fall des Maklervertrags unbefristet) und Ihr Recht auf Widerruf vom Vertrag

Alle anderen Punkte betreffen meist Waren oder aber andere Dienstleistungen.

Die Informationen können hierbei entweder auf Papier oder aber auf einem anderen Datenträger zur Verfügung gestellt werden, solange sie nur lesbar, klar und verständlich sind. Dazu gehört für Datenträger auch, dass in der der Bestätigung Schaltfläche klar und deutlich auf die Provisionspflicht hingewiesen wird. In unserem Fall erfolgt die Bestätigung der Widerrufsbelehrung über eine eigene Webseite, welche für provisionspflichtige Immobilien mit der Schaltfläche „provisionspflichtig abschließen“ abschließt und in der ebenfalls die Datenschutzbestätigung abgefragt wird. Anschließend erhalten Sie eine E-Mail mit den bestätigten Punkten als dauerhaften Datenträger.

Das heißt nach der Anfrage bekommen Sie unabhängig von dem/der Makler*in erstmal viel Kleingedrucktes wie die Widerrufsbelehrung, welche Sie bestätigen müssen, bevor der/die Makler*in tätig werden kann, das heißt auch, bevor ein Besichtigungstermin vereinbart werden kann. Ebenfalls angehängt hier ist ein Widerrufsformular, mit dem Sie vom Vertrag zurücktreten können. Ohne Bestätigung der Widerrufsbelehrung ist also der stillschweigend geschlossene Maklervertrag nicht gültig, da die Bestätigung vor oder nach Vertragsabschluss, jedoch vor der Erbringung der Dienstleistung zu erfolgen hat. Das heißt rein rechtlich darf keine Dienstleistung von der Makler*in angeboten werden und dazu zählen eben auch das Exposé und die Besichtigung. Diese Bestätigung der Widerrufsbelehrung betrifft Sie auch, wenn Sie eine/n Makler*in telefonisch kontaktieren, was auch der Grund dafür ist, warum jede/r rechtlich korrekte Makler*in niemals über telefonische Erstanfrage Besichtigungstermine vergeben kann.

Nachdem Sie die Widerrufsbelehrung bestätigt haben, ist es aber mit dem FAGG noch nicht vorbei, denn jedes Fernabsatzgeschäft beinhaltet ein 14tägiges Rücktrittsrecht. Wenn der/die Makler*in innerhalb dieser 14 Tage schon mit der Dienstleistung beginnt und dazu zählt eben auch der Besichtigungstermin oder das Exposé, käme somit das Risiko zustande, dass Interessent*innen vom Widerrufsrecht gebrauch machen in einer Phase wo z.B. schon das Kauf- oder Mietanbot unterschrieben vorliegt. Und da Kauf oder Miete nicht unter das FAGG fallen, könnten Interessent*innen somit lediglich vom Maklervertrag zurücktreten, wären also trotz abgeschlossener Miete/Kauf nicht provisionspflichtig.

Deswegen gibt es die Möglichkeit für Interessent*innen dieses 14tägige Widerrufsrecht explizit auszuschließen – damit kann mit der Vertragserfüllung vor Ablauf der Rücktrittsfrist begonnen werden. Ansonsten darf mit der Dienstleistung der Makler*in erst nach Ablauf dieser 14 Tage begonnen werden und erneut: hierzu zählen auch das Exposé und die Besichtigung. In unserem Fall gibt es auf der Bestätigungswebseite einen Punkt „vorzeitiger Beginn“ welcher aktiv von der Interessent*in angekreuzt werden muss. Wird dieser Punkt nicht angekreuzt, so müssen wir 14 Tage warten, ehe wir Sie für einen Besichtigungstermin kontaktieren dürfen.

Diese 14-tägige Rücktrittsfrist verlängert sich nebenbei um 12 ganze Monate, wenn der/die Makler*in es verabsäumt hat, den Informationspflichten in Form einer Widerrufsbelehrung nachzukommen. Wird die Information im Nachhinein vorgelegt, so beginnt die 14tägige Frist ab dem Zeitpunkt des Erhalts der Widerrufsbelehrung.

Heißt in Zusammenfassung gibt es mit der verpflichtenden Bestätigung der Widerrufsbelehrung noch zusätzlich 2 Möglichkeiten: Entweder Sie warten 14 Tage, ehe die Maklerdienstleistung erbracht werden kann (und somit auch 14 Tage auf Ihren Besichtigungstermin) oder Sie verzichten explizit auf Ihr 14tägiges Rücktrittsrecht (Option vorzeitiger Beginn) und mit der Ausführung der Maklerdienstleistung kann sofort begonnen werden.

Wenn Sie bei verschiedenen Immobilienmakler*innen anfragen, werden Sie oft erleben, dass Sie entweder keiner Widerrufsbelehrung zustimmen müssen oder aber die 14tägige Wartefrist nicht so eng gesehen wird. Dieser Artikel beschreibt das rechtlich korrekte Vorgehen. Ob/Dass sich alle Immobilienmakler*innen daranhalten, steht auf einem anderen Blatt Papier. Für Sie ist hier aber wichtig, dass Sie wissen, dass sich Ihr Widerrufsrecht auf 12 Monate verlängert, wenn Sie nie einer Widerrufsbelehrung zugestimmt haben. Im Gegenzug dazu tut es uns als Immobilienmakler leid, dass wir auf die Bestätigung der Widerrufsbelehrung bestehen müssen bzw. auch dass wir ohne Ausschluss der 14tägigen Rücktrittsfrist erst nach Ende der Frist einen Besichtigungstermin mit Ihnen vereinbaren dürfen. Besichtigungstermine selbst sind im Übrigen immer gratis, das heißt auch mit dem neuen Bestellerprinzip für Miete darf keine Gebühr für Besichtigungen erhoben werden. Dennoch müssen Sie immer noch sowohl der Widerrufsbelehrung als auch dem Verzicht auf die Rücktrittsfrist zustimmen, da rein rechtlich immer noch ein Maklervertrag geschlossen wird, auch wenn dieser mit keinerlei Provision verbunden ist.