Ferienwohnungen & kurzzeitige Vermietung auf Airbnb & Co.

Soll die Eigentums- oder Mietwohnung kurzzeitig zu touristischen Zwecken vermietet werden (z.B. über Airbnb) sind verschiedene gesetzliche Regelungen zu beachten. Denn nur weil man in der Wohnung wohnt, heißt das nicht, dass man sie auch zu touristischen Zwecken vermieten darf. Folgende Regelungen sind grundsätzlich zu beachten:

• Wohnrecht: Wohnungseigentumsgesetz (Eigentumswohnung) oder Mietrechtsgesetz (Untervermietung der Mietwohnung)
• Bau- & Raumordnung in Tirol (Freizeitwohnsitze)
• Steuerrecht (Einkommensteuer & Umsatzsteuer)
• Gewerberecht
• Fremdenverkehrsabgabe & Meldepflicht der Gäste

Wohnungseigentum

Soll die Eigentumswohnung wiederholt für kurze Zeit an Tourist*innen vermietet werden, muss im ersten Schritt der Wohnungseigentumsvertrag geprüft werden. Dort ist die Widmung des Wohnobjekts zu finden (z.B. zu Wohnzwecken, zu Ferienzwecken, als Geschäftsraum). In den meisten Fällen ist die gesamte Liegenschaft und die darin befindlichen Wohnungseigentumsobjekte zu Wohnzwecken gewidmet. Ein Wohnobjekt, welches im Wohnungseigentumsvertrag als Wohnung gewidmet ist, darf erst dann für touristische Zwecke vermietet werden, wenn es davor umgewidmet wurde. Dafür ist die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer*innen erforderlich (einstimmiger Beschluss im Rahmen des § 16 WEG). Eine fehlende Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer*innen kann eventuell durch die eines Außerstreitrichters ersetzt werden.

Als Definition der kurzfristigen Dauer setzt der OGH wiederholte Vermietungen von 2-30 Tagen an.

Ist die Wohnung hingegen als Ferienappartement gewidmet, darf die Wohnung zu touristischen Zwecken vermietet werden. Die genannten Regelungen betreffen nur die wiederholte Kurzzeitvermietung von Wohnungen, die zu Wohnzwecken gewidmet sind. Keiner Umwidmung bedarf die einmalige kurzfristige Vermietung oder die Vermietung während eines eigenen Ortswechsels (z.B. Wohnungstausch auf Feriendauer). Wird eine Neubauwohnung gekauft und ist geplant, diese fallweise zu touristischen Zwecken zu vermieten, sollte das Recht im Wohnungseigentumsvertrag festgeschrieben werden (z.B. Hinweis “Nutzung zu Ferienzwecken”).

Wird die Wohnung zu Wohnzwecken trotzdem kurzfristig zur touristischen Beherbergung vermietet, können sich Miteigentümer*innen durch eine Unterlassungsklage wehren. Dies ist auch eine Verfügungshandlung und damit Aufgabe des/der einzelnen Wohnungseigentümer*in. Relevante Gründe sich zu wehren können sein:

• Sicherheitsgefahr durch die Schlüsselweitergabe
• (nächtliche) Ruhestörung
• sonstiger Verstoß gegen die Hausordnung z.B. Müllentsorgung
• erhöhte Betriebskosten (Wasserverbrauch, Müllentsorgung) die wiederum auf alle nach Nutzwertanteilen umgelegt werden

Mietrechtsgesetz: Untervermietung

Möchte ein/e Mieter*in seine/ihre Mietwohnung zu Ferienzwecken an Touristinnen vermieten, ist im ersten Schritt relevant, in welchen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Wohnung fällt. Fällt die Wohnung in den Vollausschluss MRG, ist eine Untervermietung zu touristischen Zwecken grundsätzlich erlaubt. Nicht erlaubt ist die Untervermietung nur, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag untersagt wurde. Es kann sowohl die gesamte Wohnung als auch nur ein Teil dieser untervermietet werden. Anders sieht es jedoch in der Teil- & Vollanwendung MRG aus:

Hier ist die Untervermietung mitunter ein gesetzlicher Kündigungsgrund des/der Vermieter*in:

• wenn die Wohnung zur Gänze  untervermietet und offenbar nicht für die Mieterin/den Mieter oder die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt wird (ausnahmsweise kein Kündigungsgrund bei bloß vorübergehender Abwesenheit, z.B. für einen Auslandsaufenthalt oder zu Ausbildungszwecken) oder
• gegen einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins teilweise untervermietet wird

Diese beiden Fälle sind also auch dann verboten, wenn der Mietvertrag die Untervermietung nicht regelt (in den meisten Mietverträgen wird die Untermiete jedoch verboten). Die Untervermietung ist nur dann erlaubt, wenn der/die Vermieter*in der gänzlichen Untervermietung (bereits im Mietvertrag ansonsten auf Nachfrage) ausdrücklich zustimmt. Gerichtlich gegen die Untermiete vorgehen können Vermieter*innen im Vollanwendungsbereich MRG aus wichtigen Gründen. Diese sind:

• Die Wohnung soll zur Gänze (gesamte Wohnung) untervermietet werden.
• Die Höhe des Untermietzinses stellt eine im Vergleich zu dem von der/dem Hauptmieter*in zu entrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen Leistungen des/der Hauptmieter*in unverhältnismäßig hohe Gegenleistung dar. (Der Untermietzins darf im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes den zulässigen Hauptmietzins um nicht mehr als 50 % übersteigen; bei teilweiser Vermietung wird aliquot berechnet.)
• Es besteht Grund zur Besorgnis, dass der/die neue Untermieter*in den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.
• Die Anzahl der Bewohner*innen einer gemieteten Wohnung übersteigt die Anzahl der Wohnräume oder würde diese nach der Aufnahme der Untermieterin/des Untermieters übersteigen (Überbelag).

Die teilweise Untervermietung der Wohnung im Vollanwendungsbereich MRG ist daher auch ohne Zustimmung des/der Vermieter*in möglich, vorausgesetzt die Wohnung wird zu einem überwiegenden Teil vom/von der Hauptmieter*in selbst genutzt und es liegen keine anderen genannten Gründe vor. Dies ist jedoch für touristische Zwecke weitgehend uninteressant.

Grundsätzlich hat jede/r Vermieter*in die Möglichkeit auf Unterlassung der Untervermietung zu klagen. Dies gilt auch bei Überbelag und Störung des Friedens der Hausgemeinschaft.

Grundsätzlich braucht es für die kurzfristige Vermietung zu Freizeitzwecken immer eine gültige Freizeitwohnsitzwidmung oder aber eine Bewilligung der Baubehörde, also dem Bürgermeister im Rahmen des Tiroler Bauordnungsgesetzes (TBO). Damit sollen Gemeinden einerseits einen Überblick über die Vermietungen in ihren Gemeinden bekommen, andererseits sollen illegale Vermietungen verhindert werden, und so mehr Wohnungen für „echte Mieter“ mit Hauptwohnsitz zur Verfügung stehen. Folgende 2 Möglichkeiten gibt es (die jedoch beide aufgrund der strengen Reglementierung von Freizeitwohnsitzen nahezu unmöglich sind, gerade im reinen Wohngebiet):

• Die Widmungsänderung im Rahmen einer Baubewilligung, durch die ein Freizeitwohnsitz neu geschaffen wird oder
• eine Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters durch ein schriftliches Ansuchen

Ausgenommen von dieser Baubewilligung für Ferienwohnungen u.a. wenn Vermieter*innen, selbst im Haus leben (Hauptwohnsitz) und nicht mehr als 3 Wohnungen oder 12 Betten online anbieten (§ 13 Abs. 1 lit. d TROG in Verbindung mit § 28 Abs. 1 lit. c TBO). Andere Mieter/Wohnungseigentümer darf es im selben Haus aber nicht geben, so sollen Nutzungskonflikte zwischen Bewohnern und möglichen Gästen vermieden werden. Auch die Privatzimmervermietung – wenn man also ein Zimmer in der eigenen Wohnung vermietet, während man dort selbst mit Hauptwohnsitz lebt – ist wie bisher möglich, weil sie nicht unter die Gewerbeordnung fällt.

Halten sich die Vermieter nicht an diese Baubewilligung oder verstoßen dagegen, kann der Bürgermeister ein Nutzungsverbot für die betroffene Wohnung aussprechen. In weiterer Folge sind auch Klagen mit Verwaltungsübertretungsstrafen bis zu 40.000 € möglich.

Einkommensteuer

Der Einkommensteuer unterliegt jenes Einkommen, das die steuerpflichtige Person innerhalb eines Kalenderjahres bezogen hat. Eine Einkommensteuererklärung muss abgegeben werden, wenn

• Die Einkünfte aus der Beherbergung mehr als 730 € betragen, daneben auch lohnsteuerpflichtige Einkünfte (unselbstständige Erwerbstätigkeit) bezogen werden und die Summe dieser steuerpflichtigen Bezüge die Grenze von 12.000 € übersteigt
• Neben den Einkünften aus der Beherbergung keine lohnsteuerpflichtigen Einkünfte bezogen werden und das zu veranlagende Einkommen die Grenze von 11.000 € übersteigt
• Gleichzeitig zwei oder mehrere nicht selbstständige Tätigkeiten ausgeübt oder zwei oder mehrere Pensionen (die nicht von einem Pensionsträger gemeinsam versteuert worden sind) bezogen werden und das Einkommen mehr als 12.000 € beträgt

• den Einkünften aus Gewerbebetrieb (betrieblich) oder
• den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (außerbetrieblich).

Die Unterscheidung zwischen den Einkunftsarten ist deshalb wesentlich, weil die Einkunfts- bzw. Gewinnermittlung unterschiedlich ist.

Umsatzsteuer

Im Rahmen der Zimmervermietung gilt es auch zu beachten, ab welchem Umsatz Umsatzsteuer abzuführen ist. Unternehmer*innen, die nur geringe jährliche Umsätze haben, profitieren von einer Erleichterung hinsichtlich der Umsatzsteuerpflicht. Dabei handelt es sich um die sogenannte Kleinunternehmerregelung. Diese besagt, dass Umsätze bis 35.000 € netto pro Jahr von der Umsatzsteuer befreit sind. Vorteil der Kleinunternehmerregelung ist, dass keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden muss. Ein Nachteil ist, dass keine Vorsteuerabzüge beim Finanzamt durchgeführt werden können. Echte Kleinunternehmer*innen, deren jährliche Umsätze den Betrag von 35.000 € netto nicht übersteigen und die nicht auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet haben (Option), müssen keine Jahresumsatzsteuererklärung abgeben. Übersteigt der Jahresumsatz 35.000 €, muss der/die Unternehmer*in Umsatzsteuer zahlen.

Die Gewerbeordnung gilt generell für alle gewerbsmäßig ausgeübten und nicht gesetzlich verbotenen Tätigkeiten. Als gewerbsmäßig ausgeübte Tätigkeiten gelten jene, die selbstständig, regelmäßig und in der Absicht betrieben werden, daraus einen Ertrag oder wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen.

Ob eine gewerbsmäßige Beherbergung oder eine bloße Überlassung von Wohnräumen zum Gebrauch anzunehmen ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Folgende Kriterien sind relevant:

• Dauer und Gegenstand des Vertrags
• Erbringung von Dienstleistungen (z.B. Reinigung der Räume, Anbieten von Bettwäsche, Internetanschluss, Radio, Fernsehen)
• Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt (äußere Geschäftsbezeichnung & Anbieten der Unterkunft für touristische Zwecke auf einschlägigen Internetplattformen wie Airbnb & Co.)
• Verpflegungsleistungen

Zimmervermietung ohne Gewerbe

Die Überlassung von Wohnraum zum Gebrauch ohne jegliche Dienstleistung (keine Mahlzeiten, kein Wäscheservice, etc.) ist keine gewerbliche Tätigkeit, sondern bloße Raumvermietung. Für die Einstufung der Vermietung als gewerblich reicht es jedoch aus, diese in Internetportalen zu bewerben, zusätzliche Leistungen (wie auch WLAN, Fernseher, Endreinigung) anzubieten und eine kurze Mietdauer (1-2 Nächte, selten eine Woche) zu Preisen jenseits der normalen Wohnraummiete zu verlangen. Hierunter fallen die meisten Vermietungen auf Airbnb & Co.

Von der Gewerbeordnung ausgenommen ist auch die sogenannte “häusliche Nebenbeschäftigung”. Zu dieser zählt auch die Privatzimmervermietung, in deren Rahmen zusätzliche Leistungen erbracht werden, sofern bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Die dafür einzuhaltenden Voraussetzungen sind unter anderem:

• Vermietete Räume befinden sich im eigenen Haushalt und werden von dem/der Vermieter*in selbst genutzt
• Maximal zehn Fremdenbetten werden bereitgestellt
• Keine haushaltsfremden Personen werden beschäftigt (nur gewöhnliche Mitglieder des Hausstandes; z.B. im Haushalt wohnende Familienmitglieder)
• Eine Verköstigung ohne Auswahlmöglichkeit zu im Voraus bestimmten Zeiten (z.B. zweimal täglich) sowie die Verabreichung von nicht alkoholischen Getränken und von im landwirtschaftlichen Betrieb des/der Vermieter*in erzeugten alkoholischen Getränken ist möglich
• Eine häusliche Nebenbeschäftigung liegt nur dann vor, wenn diese Erwerbstätigkeit im Vergleich zu den anderen häuslichen Tätigkeiten dem Umfang nach untergeordnet ist.

Gewerbliche Zimmervermietung

Sofern keine von der Gewerbeordnung ausgenommene Tätigkeit vorliegt, muss ein Gewerbe angemeldet werden. Das im Rahmen der Zimmervermietung in Frage kommende Gewerbe ist das Gastgewerbe in der Betriebsform der Beherbergung von Gästen. Dies kann ein freies oder reglementiertes Gewerbe sein. Freie Gewerbe sind z.B. Frühstückspensionen unter folgenden Voraussetzungen:

• max. 10 Betten
• evtl. familienfremde Mitarbeiter möglich
• Die Verabreichung des Frühstücks und von kleinen Imbissen und der Ausschank von nicht alkoholischen Getränken und von Bier in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen sowie von gebrannten geistigen Getränken als Beigabe zu diesen Getränken an die Gäste ist erlaubt

Hierfür ist kein Befähigungsnachweis nötig, allerdings muss das Gewerbe bei der Bezirksverwaltungsbehörde (Bezirkshauptmannschaft, Stadtmagistrat) angemeldet werden.

Eine Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe (reglementiertes Gewerbe) ist für die Beherbergung von Gästen sowie für die Verabreichung von Speisen jeder Art und den Ausschank von Getränken erforderlich. Laut der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes wird unter anderem dann ein Gastgewerbe ausgeübt, wenn gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Räumen auch Dienstleistungen erbracht werden, die mit der Zurverfügungstellung von Räumen üblicherweise in Zusammenhang stehen.  Werden Schlafräume zur Verfügung gestellt sowie das Bettzeug (gegen Bezahlung) und das ganze Objekt einmal wöchentlich gereinigt, hat der Verwaltungsgerichtshof eine unter die Gewerbeordnung fallende Beherbergung von Gästen angenommen. Liegt ein reglementiertes Gastgewerbe vor, muss dieses angemeldet werden und der entsprechende Befähigungsnachweis erbracht werden.

Registrierung & Fremdenverkehrsabgabe

Gemäß dem Tiroler Aufenthaltsabgabegesetz müssen sich Gastgeber, die der Fremdenverkehrsabgabe unterliegen, beim ihrem örtlichen Tourismusverband registrieren, bevor sie Gästen eine Kurzzeitvermietung anbieten. Weiters muss die Vermietung bei der Gemeinde angemeldet werden (hier kann als Gemeindeabgabe auch noch zusätzlich eine Freizeitwohnsitzabgabe eingehoben werden). Dies muss vor der Entstehung des Abgabenanspruchs durch eine schriftliche Anzeige passieren.

Die Anzeige hat Angaben zur Identifikation des Unterkunftgebers (Name, Geschlecht, Geburtsdatum) oder des von ihm Beauftragten sowie die unternehmensrelevanten Daten (Adress- und betriebliche Kontaktdaten) und die Anzahl der Betten zu enthalten. Jede Änderung der angezeigten Daten ist dem Tourismusverband/der Gemeinde unverzüglich zu melden. Die Verletzung der Anzeigepflicht stellt eine Verwaltungsübertretung dar und ist von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 5.000 € zu bestrafen.

Nach der Anzeige erhält man mit der Registrierungsbestätigung eine Betriebsnummer. In Tirol ist die Tourismusabgabe pro Person und Nacht zu entrichten und beträgt zwischen € 1,00 und € 5,00 je nach Tourismusregion. Die Aufenthaltsabgabe wird zur Förderung des Tourismus erhoben und wird den Tourismusverbänden zur Verfügung gestellt. Abgabenpflichtig sind alle Nächtigungen im Rahmen des Tourismus in Beherbergungsbetrieben und in Freizeitwohnsitzen, die nicht oder nicht nur wechselnden Gästen überlassen werden. Zusätzlich gibt es noch die Freizeitwohnsitzabgabe für die Verwendung eines Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz, welche an die Gemeinde zu entrichten ist.

Meldepflicht der Gäste

Nächtigende Personen müssen durch einen Eintrag in das Gästeverzeichnisblatt spätestens binnen 24h nach Eintreffen erfasst und bei der Gemeinde/dem Tourismusverband gemeldet werden. Die Gästeverzeichnisblätter und alle Informationen zur elektronischen Gästemeldung erhalten Sie bei Ihrem Tourismusverband. Die Gästeverzeichnisblätter sind vollständig auszufüllen. Die Richtigkeit der eingetragenen Daten hat der Gast mit seiner Unterschrift zu bestätigen. Die Daten können manuell oder elektronisch an die Gemeinde bzw. den Tourismusverband übermittelt werden.