Die Eigentümerversammlung im Wohnungseigentum

Eigentümerversammlungen (oder auch Hausversammlungen) sind Treffen aller Wohnungseigentümer*innen mit dem vorrangigen gesetzlichen Ziel, Beschlüsse zu fassen. Die Versammlungen müssen, wenn nichts anderes vereinbart wird, gesetzlich alle 2 Jahre stattfinden. Ein anderer zeitlicher Rhythmus kann aber mit einer Mehrheit von 2/3 aller Anteile beschlossen werden.  Mehr ist zur Bedeutung der Eigentümergemeinschaft nicht im Gesetz zu lesen. Etwas schwammig ist daher auch das genaue Ziel der Versammlung: Als Schaffung des Meinungsaustausches zur besseren Verwaltbarkeit der gemeinsamen Sache, also der Liegenschaft könnte man es grob zusammenfassen. Da es kein konkretes Ziel, wie etwa die Berichterstattung über Finanzielles oder die Genehmigung von Abrechnungen gibt, handhabt jede Verwaltung die Themenbereiche etwas anders. Konkret ist nämlich im Gesetz nur definiert, dass dieser 2-Jahres-Rythmus eingehalten werden muss, auch dann, wenn es eigentlich nichts Berichtenswertes gibt bzw. auch nichts zur Beschlussfassung ansteht. Was hingegen genau geregelt ist, ist wie die Bürokratie dahinter abläuft.

Grundsätzlich muss Tag und Zeitpunkt der Versammlung von der Verwaltung so gewählt werden, dass möglichst viele Wohnungseigentümer*innen daran teilnehmen können. Ist dies erstmal fixiert, muss die Einladung erfolgen und zwar nach folgenden Kriterien:

• min. 2 Wochen vor der Versammlung
• inkl. der zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände (egal ob sie zur ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung zählen)
  in der Praxis wird dies oft Tagesordnung genannt
• schriftlich d.h. an eine inländische (d.h. österreichische) Postadresse oder auf elektronischem Weg an alle Wohnungseigentümer*innen
• und per Hausanschlag in der Liegenschaft
• zusammen mit der Information über die Anfechtungsmöglichkeiten von Beschlüssen

Ebenso wie die Einladung ist es verpflichtend, dass die Verwaltung nach der Versammlung eine Niederschrift über die Geschehnisse der Versammlung verfasst. Diese ist auf dieselbe Art wie die Einladung zu versenden d.h. an eine inländische Postanschrift oder auf elektronischem Weg und durch Anbringung am Hausanschlag. Die Niederschrift muss insbesondere über die teilgenommenen Wohnungseigentümer*innen und die Ergebnisse von Abstimmungen und gefassten Beschlüssen informieren. Wenn eine Abstimmung keine Stimmenmehrheit ergeben hat, müssen weiters die nicht erschienenen/nicht durch Vollmacht vertretenen Wohnungseigentümer*innen mit der Bekanntmachung der Niederschrift aufgefordert werden, sich zur betreffenden Frage innerhalb einer angemessenen Frist zu äußern. In diesem Fall des additiven Verfahrens der Beschlussfassung sind die Wohnungseigentümer*innen, die bei der Versammlung ihre Erklärung abgegeben haben bis Ablauf dieser Frist nicht an ihr Wort gebunden, können sich also umentscheiden oder die Stimme zurückziehen.

Grundsätzlich kann sich jede/r Wohnungseigentümer*in bei der Versammlung mit einer gültigen Vollmacht (nicht älter als 3 Jahre und schriftlich) vertreten lassen. Besonderes gilt im Partnereigentum: Hier ist das Stimmrecht nur gültig, wenn beide Eigentumspartner bei der Versammlung anwesend sind oder eine/r sich durch Vollmacht vom/von der anderen vertreten lässt. Ein geteiltes Stimmrecht – Halb/Halb gibt es nicht, das heißt es müssen beide auch zusammen für oder gegen einen Beschluss stimmen. Ist einer dafür, der andere dagegen ist dies eine ungültige Stimme. Auch wenn nur einer an der Versammlung teilnimmt und nicht die Vollmacht des anderen hat ist die Stimme ungültig.

Seit neuem Wohnungseigentumsgesetz 2022 ist es möglich, Versammlungen auch online oder hybrid (d.h. online und Präsenz) abzuhalten, etwa durch eine Videokonferenz. Treibende Kraft hinter dieser Änderung war natürlich die Corona-Pandemie, in der vielfach auf solche Mittel in Lockdownzeiten zurückgegriffen werden musste. Gesetzlich verankert ist dabei nur, dass die Verwaltung den Wohnungseigentümer*innen die Möglichkeit zur online Teilnahme einräumen kann. Das heißt, die Entscheidung ob online, Präsenz oder hybrid trifft vorwiegend die Mehrheit der Wohnungseigentümer*innen.

Mindestens 3 Wohnungseigentümer*innen, die zusammen min. 1/4 der Anteile haben können von der Verwaltung jederzeit (abweichend vom 2 Jahres Rhythmus) die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen. Dieses Verlangen muss schriftlich und unter Angabe eines wichtigen Grundes sein. Da Versammlungen, wie bereits erwähnt, zwar kein konkretes Ziel haben, jedoch die Beschlussfassung vorrangig ist, sollte als wichtiger Grund daher immer ein zur Beschlussfassung wichtiges Anliegen genannt werden, egal ob dieses zur ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung gehört. Ein “wir wollen uns treffen, weil wir über Möglichkeiten zum Fall XY reden wollen” ist jedenfalls nichts, wofür ein Beschluss getroffen werden kann.

Inoffizielle Versammlungen, auch ohne die Hausverwaltung stehen jedem Wohnungseigentümer frei, hier ist jedoch zu beachten, dass gültige Beschlüsse, also Weisungen an die Verwaltung nur bei einer offiziellen Hausversammlung gefasst werden können.