Wer im Wohnungseigentum eine E-Ladestation auf dem Kfz-Abstellplatz errichten möchte, muss auf zahlreiche gesetzliche Regelungen im Wohnungseigentumsrecht achten. Wir erklären, worauf es hier ankommt.
Grundsätzlich gibt es im Wohnungseigentum 2 Möglichkeiten, um zur E-Ladestation für den Kfz-Abstellplatz zu kommen:
Rein rechtlich, organisatorisch und auch technisch ist eine Gemeinschaftsanlage immer zu bevorzugen. Damit wird die bestehende Gebäude-Anschlusskapazität des Mehrparteienhauses ohne teure Erweiterungen optimal ausgenutzt und es kann mit intelligentem Lastenmanagement dafür gesorgt werden, dass die Anschlussleistung des Hauses nicht an ihre Grenzen gerät. Für 2-3 Ladestationen ist dies sicherlich noch kein Problem, werden es mehr, sieht die Einzellösung jedoch problematischer aus.
Wir erklären in diesem Beitrag aber trotzdem beide Varianten.
Die Einzellösung ist rein rechtlich eine bauliche Änderung am Wohnungseigentumsobjekt (denn auch ein Kfz-Abstellplatz ist ein Wohnungseigentumsobjekt). Hierunter zu verstehen ist die Installation einer Heimladestation für den einzelnen Kfz-Abstellplatz. Sowohl die technische als auch rechtliche Umsetzung ist Sache des/der interessierten Wohnungseigentümers/in im Rahmen einer Verfügungshandlung, damit also nicht Aufgabe der Hausverwaltung. Der/die Wohnungseigentümer*in trägt die Kosten sämtlicher Arbeiten, ist für die Installation der Ladestation durch einen Elektrofachbetrieb verantwortlich und muss sich um die nötige laufende Wartung kümmern.
Der bestehende elektrische Anschluss der Wohnung (wenn dies für die Installation möglich ist) wird hier zur Versorgung der Ladestation am jeweiligen Kfz-Abstellplatz genutzt. Die Heimladestation (z.B. in der Tiefgarage) wird dabei mit einer neuen elektrischen Leitung (Abgabeleistung muss entsprechend dimensioniert werden) mit der jeweiligen Wohnung und deren Zählpunkt verbunden. Technisch hilfreich ist dabei ein Zählerverteiler mit Platzreserven, welcher zentral im Keller, im Erdgeschoß oder an einer sonst möglichst leicht zugänglichen Stelle des Mehrparteienhauses, bestenfalls in der Nähe des auszurüstenden Kfz-Abstellplatzes, liegt.
Kann die Heimladestation am Kfz-Abstellplatz nicht an den vorhandenen Zählpunkt der jeweiligen Wohnung angeschlossen werden, kann als Alternative auch eine komplette neue hausinterne Elektroanbindung für die Heimladestation errichtet werden. Das bedeutet, dass für jeden Ladepunkt ein eigener Zähler errichtet wird und daher auch jeder Ladepunkt eigens abgerechnet wird. In jedem Fall braucht es zur Bestimmung des Verbrauchs also einen Zähler, da sonst der Allgemeinstrom auf Kosten aller dafür in Anspruch genommen wird, was jedenfalls nicht zulässig ist. Neben einem Elektriker muss das Vorhaben auch mit dem Netzbetreiber besprochen werden, um die gewünschte Ladepunkt-Abgabeleistung auch zur Verfügung stellen zu können.
Der Gesetzgeber unterscheidet grundsätzlich, ob es sich um eine Vorrichtung für das Langsamladen von Elektrofahrzeugen (privilegierte Maßnahme) handelt oder nicht. Was genau unter Langsamladen fällt wird jedoch nicht genauer definiert. Jedenfalls sicher ist, dass zum Langsamladen folgende Installationen gehören:
Ob Einzelladestationslösungen, die über max. 3,7 kW (1-phasig) oder max. 5,5 kW (3-phasig) hinausgehen auch dazugehören lässt das Gesetz jedoch offen. Auf jeden Fall muss der/die änderungswillige Wohnungseigentümer*in bei leistungsstärkeren Lösungen (z.B. 11 kW oder 22 kW) weiterhin die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer aktiv einholen oder beim Bezirksgericht den Antrag stellen, dass diese Zustimmung im Außerstreitverfahren ersetzt wird. Für Langsamladestationen gilt jedenfalls:
Grundsätzlich braucht es für Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft die Zustimmung aller Wohnungseigentümer*innen (einstimmig & schriftlich d.h. Unterschriftenliste). Jedoch gibt es seit 2022 nun eine Sonderlösung (vereinfachte Zustimmungsfiktion) für sogenannte privilegierte Maßnahmen. Hierzu gehört auch die Installation einer Vorrichtung für das Langsamladen von Elektrofahrzeugen (was Langsamladen heißt, wurde oben erklärt).
Der/die einzelne Wohnungseigentümer*in kann die Maßnahme nun vornehmen, wenn die übrigen Eigentümer*innen innerhalb von 2 Monaten nach Bekanntmachung des Vorhabens keinen Widerspruch eingelegen. Die Bekanntmachung bzw. Verständigung muss in Textform erfolgen, die Änderungen müssen klar beschrieben sein und auf die Zustimmungsfiktion hingewiesen werden. Das heißt es braucht:
Folgende Inhalte sollten in der Benachrichtigung stehen:
Eine bloße mündliche Verständigung ist nicht ausreichend, um die Zustimmungsfiktion auszulösen. Bei unterbliebenen Äußerungen anderer Wohnungseigentümer gilt die Zustimmung eines Wohnungseigentümers, der einer geplanten Änderung nicht binnen zwei Monaten nach Verständigung davon widerspricht, als erteilt. Der maßgebliche Zeitpunkt für den Fristenlauf und das Inkrafttreten der zweimonatigen Widerspruchsfrist beginnt ab dem Zugang der Verständigung beim/bei der zu informierenden Wohnungseigentümer*in. Die Kosten für Änderungen, haben die Eigentümer zu tragen, die eine Änderungen vorgenommen haben.
Handelt es sich nicht um eine Langsamladestation, braucht es nach wie vor die Zustimmung aller Wohnungseigentümer*innen (oder Alternativ den Ersatz der Stimmen).
Widerspricht ein/e Wohnungseigentümer*in innerhalb dieser 2-Monatigen Frist, ist die Zustimmungsfiktion außer Kraft gesetzt. Dieser Wiederspruch muss schriftlich bzw. elektronisch an den/die Wohnungseigentümer*in erfolgen, der/die die Maßnahme plant. Auch hier ist eine mündliche Verständigung nicht ausreichend. Jedoch können Eigentümer auch bei unterlassenem Widerspruch gegen eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung ihres Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekts vorgehen.
Es besteht hier jedoch die Möglichkeit zur Ersetzung der Zustimmung vor Gericht im Außerstreitverfahren. Auch hier gibt es eine Erleichterung für privilegierte Maßnahmen, zu der Ladestationen zum Langsamladen von E-Fahrzeugen gehören. Es ist nicht nötig, die Änderung auf Verkehrsüblichkeit, sowie wichtige Interessen des/der änderungswilligen Wohnungseigentümer*in zu prüfen. Das heißt die Zustimmung lässt sich hier relativ einfach vor Gericht ersetzen.
Handelt es sich nicht um eine Langsamladestation, muss das Gericht jedoch daraufhin prüfen, ob die Maßnahme der Verkehrsüblichkeit entspricht, ob ein wichtiges Interesse des/der änderungswilligen Wohnungseigentümer*in besteht usw. Es gibt also insgesamt 3 Lösungswege:
In diesem Fall darf das Vorhaben zur Installation der Einzelladestation auf dem im Eigentum befindlichen Kfz-Abstellplatz durch einen Elektrofachbetrieb durchgeführt werden. Die Zustimmungsfiktion gilt in diesem Fall für Einzelladestationen, die eine Leistung von maximal 3,7 kW (1-phasig) oder 5,5 kW (3-phasig) aufweisen.
Erheben ein oder mehrere Wohnungseigentümer rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist schriftlich Widerspruch gegen das geplante Vorhaben – sei es über den Postweg auf Papier oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form – kommt die Zustimmungsfiktion nicht zum Tragen. Der/die änderungswillige Wohnungseigentümer*in muss in diesem Fall die gerichtliche Ersetzung der verweigerten Zustimmung(en) beantragen.
Da die Installation einer Ladestation mit 11 kW oder sogar 22 kW mit Sicherheit keine privilegierte Änderung im Sinn des WEG darstellt, braucht es in erster Linie dafür einen einstimmigen Beschluss aller Wohnungseigentümer*innen (Unterschriftenliste). Wird dies nicht erreicht muss im gerichtlichen Verfahren die Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse an der Errichtung einer solchen Ladestation nachgewiesen werden.
Bei Leistungen darunter, aber über 3,7 kW (1-phasig) bzw. 5,5 kW (3-phasig) ist abzuklären, ob man in diesem Fall wie bisher die aktive Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer selbst einholen muss, oder ob doch auch hier die Änderung Vorteile bringen könnte. Das Gesetz lässt diese Frage offen, bis zu welchem Wert tatsächlich von einem „Langsamladen“ ausgegangen werden kann. Der Oberste Gerichtshof hat aber dezidiert entschieden, dass Ladeleistungen mit 11 kW oder mehr sicher nicht mehr unter das “Langsamladen“ fallen. Eine Möglichkeit zur Abklärung ist z.B. die E-Mobilitäts-Beratungsstelle des ÖAMTC bzw. ggf. auch die jeweiligen Hersteller der Wallbox.
Die technische Gesamtlösung umfasst die Errichtung einer liegenschaftsweiten Ladeinfrastruktur für viele bzw. im Idealfall alle Wohnungseigentümer*innen im Gemeinschaftsinteresse („Gemeinschaftsanlage“). Der Betrieb dieser Ladeinfrastruktur erfolgt in der Regel durch die Eigentümergemeinschaft bzw. unter Umständen auch unter Einbindung eines externen Ladestellenbetreibers. Dies ist eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung und damit Aufgabe der Hausverwaltung.
Zu viele ungeregelte Einzelladestationen können dazu führen, dass die Anschlussleistung des Mehrparteienhauses an ihre Grenzen gerät und dadurch eine Erhöhung der Anschlusskapazität notwendig wird. Sind seitens der Elektroinstallation des Gebäudes Grenzen gesetzt bzw. führen zu viele Einzelladestation zu einer Überlastung des Hausanschlusses, bleibt als mögliche Lösung oft nur die sogenannte Gesamtlösung bzw. Gemeinschaftsanlage.
Bei einer Gemeinschaftsanlage kommen intelligente und miteinander kommunizierbare Ladestationen zum Einsatz, die über ein sogenanntes Lastmanagement verfügen. Mit Hilfe des Lastmanagements werden die zur Verfügung stehenden Kapazitäten auf die entsprechenden Ladestationen aufgeteilt, wodurch Spitzenlasten am Hausanschluss vermieden werden können („netzdienliches Laden“). Durch die Verteilung der Ladeleistung – abhängig von der zur Verfügung stehenden Kapazität seitens des Hausanschlusses – kommt es zu einer Anpassung der Ladezeiten der einzelnen Fahrzeuge. Dadurch kann eine Erhöhung der Anschlusskapazität des Gebäudes vermieden werden wodurch in weiterer Folge eine Erhöhung der Netzgebühr ausbleibt und wiederum Kosten für alle Beteiligten gespart werden.
Besonders in Mehrparteienhäusern sind Gemeinschaftslösungen Einzellösungen vorzuziehen. Wenn von Beginn an eine Gemeinschaftsanlage unter vielen (bestenfalls allen) Wohnungseigentümern geplant werden kann, kann die zur Verfügung stehende Ladekapazität auf die Ladestationen der Gemeinschaftsanlage intelligent aufgeteilt werden. Eine Erhöhung der Anschlusskapazität des Mehrparteienhauses ist dann zumeist gar nicht nötig, wodurch es auch zu keiner Erhöhung der laufenden Kosten kommt. Weiters fallen die Installationskosten bei einer einmaligen Installation von gleich mehreren Anlagen für den/die einzelnen Wohnungseigentümer*in deutlich geringer aus.
Die Kosten sind sehr von den örtlichen Gegebenheiten abhängig (Größe der Wohnhausanlage, Anschlussmöglichkeiten, Kabellängen, Umbauarbeiten, etc.). Der Vorteil einer Gemeinschaftsanlage: Ist die gemeinsame Grundausstattung erst einmal vorhanden, können bei entsprechender Beschlusslage die einzelnen Wallboxen auch nachträglich installiert werden (keine gesonderten Beschlüsse mehr notwendig).
Folgende Punkte gibt es technisch bei der Gesamtlösung zu beachten:
Grundsätzlich gehört die Installation einer Gemeinschaftsanlage zur außerordentlichen Verwaltung, ist also ein Beschluss, der bei einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss durch die Hausverwaltung angesteuert werden kann. Folgende Abstimmmöglichkeiten gibt es, um die Gemeinschaftsanlage durchzusetzen:
Die Berechnung erfolgt in beiden Fällen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
Findet die geplante Änderung trotz der erleichterten Modalitäten nicht die benötigte Zustimmung der Wohnungseigentümer*in, besteht keine Möglichkeit, eine Ersatzzustimmung durch den Außerstreitrichter zu erwirken. Die Maßnahme kann dann nicht realisiert werden.
Kommt jedoch ein Beschluss zustande, kann die Photovoltaikanlage auf 3 mögliche Arten finanziert werden:
Natürlich können die Möglichkeiten auch kombiniert werden. Reicht die Rücklage nicht aus, können überstimmte Wohnungseigentümer*innen den Mehrheitsbeschluss gerichtlich anfechten. Abgewendet werden kann dies von der beschließenden Mehrheit, wenn sie den nicht gedeckten Teil der Kosten übernimmt.
Sollte es in einem Mehrparteienhaus bereits eine oder mehrere Einzelanlagen geben und sollte sich die übrige Eigentümergemeinschaft jedoch auf eine Gemeinschaftsanlage einigen, so gibt es für bereits bestehende ungeregelte Einzelladestationen folgende Möglichkeiten:
Dies gilt für sämtliche Einzellösungen, die nach dem 31. Dezember 2021 installiert wurden. Um dem/der Wohnungseigentümer*in, der/die eine Einzelanlage nach Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1. Jänner 2022 an seinem/ihrem Kfz-Abstellplatz installiert hat, jedenfalls für einen gewissen Zeitraum eine gesicherte Nutzungsperspektive anzubieten, kann die Unterlassungspflicht der Eigentümergemeinschaft gegen die Einzelanlage frühestens erst nach fünf Jahren nach Errichtung der Einzelladestation eintreten. Bis Ablauf dieser 5-Jahresfrist kann der/die Wohnungseigentümer*in – trotz einer möglicherweise in dieser Zeit bereits entstandenen Gemeinschaftsanlage – die von ihm/ihr errichtete Einzelanlage uneingeschränkt weiter nutzen und betreiben.
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