Doppelmakler: Ein Makler für beide Seiten

Immobilienmakler werden als Doppelmakler bezeichnet, wenn sie für beide Parteien tätig werden. Klassische Fälle sind:

• Bei der Vermittlung eines Kaufvertrags für Verkäufer*innen und Käufer*innen
• Bei der Vermittlung eines Mietvertrags für Vermieter*innen und Mieter*innen

Doppelmakler haben in diesen Fällen mit beiden am Geschäft beteiligten Parteien einen Maklervertrag und vertreten die Interessen beider Vertragsparteien. Rechtlich möglich macht dies grundlegend § 5 MaklerG, der die Doppelmaklertätigkeit möglich macht wenn

• Auftraggeber*innen der Doppelmaklertätigkeit zustimmen oder
• sich ein abweichender Geschäftsgebrauch etabliert hat

Für Immobilienmakler*innen gilt letzteres. Der Maklervertrag mit Abgeber*innen (Verkäufer*innen/Vermieter*innen) wird über einen Alleinvermittlungsauftrag (verpflichtend schriftlich) oder schlichten Maklervertrag geschlossen. Mit pot. Käufer*innen/Mieter*innen kann zwar auch ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen werden, überlicherweise erfolgt jedoch die stillschweigende Vertragsschließung durch die Anfrage zu einer vom Makler vermittelnden Immobilie. Wie das genau funktioniert, finden Sie im Artikel zum Widerrufsrecht.

Pflichten bei der Doppelmaklertätigkeit

Welche Pflichten Immobilienmakler*innen haben, ergibt sich aus den allgemeinen Maklerpflichten. Dazu gehören die allgemeinen Informationspflichten, die Informationspflicht zur Maklerprovision sowie die Informationspflicht zu Naheverhältnissen und die Verschwiegenheitspflicht (im Alleinvermittlungsauftrag zudem die Verpflichtung zum Tätigwerden).

In der Funktion als Doppelmakler muss der/die Immobilienmakler*in außerdem darauf achten, die Interessen beider Auftraggeber zu wahren und sich um einen Ausgleich zwischen diesen bemühen. Im Konsumentenschutzgesetz unter §30b Abs. 1 KSchG ist außerdem geregelt, dass der/die Makler*in gegenüber dem/der Verbraucher*in/Konsument*in schriftlich auf seine/ihre Doppeltätigkeit hinzuweisen hat. Daraus ergibt sich folgende Informationspflicht:

Informationspflicht

Ist ein/e Makler*in beim Immobilienverkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie als Doppelmakler tätig, so muss er/sie diesen Umstand zwingend beiden Parteien ausdrücklich mitteilen. Die Informationspflicht entfällt jedoch, wenn der/die Makler*in davon ausgehen kann, dass dies beiden bekannt ist. Für Konsument*innen gilt eine generelle Informationspflicht nach Konsumentenschutzgesetz. Kommt der/die Makler*in der Mitteilungspflicht nicht nach, besteht der Verlust des Provisionsanspruchs. Ist der/die Immobilienmakler*in bei einem Geschäft auftragsmäßig nur für eine Partei tätig, muss dies dem/der Dritten (also der anderen Partei) gem. § 17 MaklerG mitteilen.

Recht auf Provision

Doppelmakler haben in der Regel gegenüber beiden Vertragsparteien Provisionsanspruch in gesetzlich festgeschriebener Höhe (Höchstgrenze), wenn sich beide Vertragsparteien auf das Hauptgeschäft (Kauf oder Miete) geeinigt haben. Dieses Recht besteht nicht, wenn Makler*innen ihren Pflichten nicht nachgekommen sind (z.B. kein Hinweis auf wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zu einer Vertragspartei,…). Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung des Maklervertrags (und den gesetzlichen Bestimmungen – siehe Bestellerprinzip) besteht für Doppelmakler die Möglichkeit, von beiden Vertragsparteien Provision zu fordern (beim Kauf liegt die zulässige Höchstprovision z.B. meist 3 % je Partei exklusive Umsatzsteuer). Mitunter kann im Inserat der Hinweis vermerkt sein, dass die Vermittlung für Käufer provisionsfrei ist. Diese Vereinbarung ist jedoch unabhängig von der Doppeltätigkeit.

Mit der Einführung des Bestellerprinzips für Vermietungen von Wohnungen (mit 1. Juli 2023) endet der Provisionsanspruch gegenüber Mieter*innen und somit auch die Doppelmakler-Tätigkeit in diesem Bereich. Das heißt: Die Partei, die den Makler zuerst beauftragt, bezahlt die Maklerprovision. Und zwar alleine und vollständig.

Eine Doppelmakler-Tätigkeit ist bei der Vermietung für Wohnraum nicht mehr möglich.

In der Regel ist der/die Vermieter*in erster Auftraggeber eines/einer Maklers/Makler*in. Folglich werden überwiegend die Vermieter*innen die Provision zu tragen haben. Die Doppelmaklerpflicht die Interessen beider Vertragsparteien zu wahren entfällt damit ebenso. Somit sind weitreichende Beratungstätigkeiten gegenüber Mieter*innen nicht verpflichtend.

Jedoch können auch Mieter weiterhin Makler mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragen und provisionspflichtig sein. Um zu gewährleisten, dass Makler in solch einem Fall auch tatsächlich ausschließlich für den/die Mieter*in, und nicht auch für den/die Vermieter*in, tätig sind, gibt es einige Auflagen. Voraussetzung ist u.a., dass ein/e Mieter*in an den/die Makler*in mit einem Suchauftrag herantritt und mit dem/der Makler*in vor dessen aktiv werden eine Vermittlungsprovision vereinbart. Für Mietwohnungen, die online oder per Aushang bereits inseriert wurden, müssen Mieter keine Provision zahlen. Denn da sie bereits vermarktet werden, würde der Makler seinen Suchauftrag nicht erfüllen.

Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen, beim Kauf ist eine Doppelmakler-Tätigkeit weiterhin möglich. Auch Gewerbeimmobilien, zur Miete oder zum Kauf, sind nicht vom Bestellerprinzip betroffen.