Die jährliche Vorausschau enthält den Überblick über alles wichtige für das nächste buchhalterische Jahr der Wohnungseigentümergemeinschaft. Was das alles ist und wie das mit der Vorschreibung zusammenhängt, erklären wir in folgendem Beitrag.
Die Vorausschau dient dazu, Wohnungseigentümer*innen einen Überblick über geplante Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten für das nächste Jahr zu geben. Weiters sollen die anfallenden Kosten für die Bewirtschaftung, also Heizkosten und Betriebskosten geschätzt werden. Auf Basis der Vorausschau wird dann die Vorschreibung für die einzelnen Wohnungseigentümer*innen kalkuliert.
Folgendes sind die gesetzlichen Bestandteile der Vorausschau:
Die Erstellung der Vorausschau ist im Wohnungseigentum die Aufgabe der Hausverwaltung. Für die Kalkulation der Bewirtschaftungskosten wird hierbei auf die im letzten Jahr angefallenen Kosten Rücksicht genommen, die Kalkulation der einzunehmenden Instandhaltungsrücklage ergibt sich meist aus der Mindestrücklage (außer wurde ein Beschluss zur Erhöhung dieser getroffen). Die Erhaltungs- & Verbesserungsarbeiten ergeben sich aus den im laufenden Jahr getroffenen Beschlüssen, also den Weisungen an die Verwaltung.
Die Vorausschau ist bis zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode, also bis zum 31.12. zu erstellen. Folgendes Prozedere, ist wie bei Abrechnung und Beschlussfassung zu beachten, um die Vorausschau zur Kenntnis zu bringen:
Die jährliche Vorausschau bildet die Basis für die neuen jährlichen Vorschreibungen im Wohnungseigentum. Die geschätzten Gesamtkosten werden dabei auf die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte der Wohnungseigentümer*innen umgewälzt. Bei Betriebskosten funktioniert dies grundsätzlich, mit Ausnahme von abweichenden Kostenverteilern nach den Nutzwertanteilen. Bei Heizkosten wird aufgrund der Verteilung großteils nach Verbrauch (nach HeizKG) der Verbrauch des Vorjahres mit herangezogen. Bei der Ansparung zur Instandhaltungsrücklage (also Einnahmen für die Wohnungseigentümergemeinschaft) gilt in den meisten Fällen die Mindestrücklage, welche sich aus der Gesamtnutzfläche * 0,90 (bzw. den VPI-angepassten Wert ab 2024 alle 2 Jahre) ergibt und auf Anteile aufgeteilt wird. Ebenfalls in der Vorausschau inkludiert sind weitere zu erwartende Einnahmen/Erträge für die Wohnungseigentümergemeinschaft z.B. aus Vermietungen oder Benützungsentgelt, sowie aus Gemeinschaftsanlagen (wie Waschmaschinen- oder Saunamünzen).
Nach welchen Indizes/Aufschlägen die Preissteigerungen von Heiz- und Betriebskosten kalkuliert werden ist gesetzlich nicht vorgegeben und obliegt der jeweiligen Verwaltung. Einige gehen hier gänzlich nach Verbraucherpreisindex vor, andere vertrauen bei Heizkosten auf dem jeweiligen Energiepreisindex je Energieträger (welcher auch auf dem VPI beruht), wieder andere schlagen eine Pauschale auf die angefallenen Kosten des Jahres auf (wobei die Abrechnung dieser erst bis zum 30.6. des Folgejahres vorliegen muss) oder vertrauen auf den Leitzinssatz oder EURIBOR.
Wie auch immer von der Verwaltung kalkuliert wird, in dem Fall ergibt sich aus der jährlichen Vorausschau die neue Vorauszahlung je Wohnungseigentumsobjekt, also die neue Vorschreibung, was der Grund dafür ist, warum diese sich jährlich ändert. Nachdem bei der Abrechnung die insgesamt eingenommenen Vorschreibungen den tatsächlich angefallenen Kosten gegenübergestellt werden, sieht man zu diesem Zeitpunkt deutlich, ob die vorangegangene Kalkulation in der Vorausschau zu hoch (Abrechnungsguthaben) oder zu niedrig (Abrechnungsnachzahlung) war.
Die Vorausschau dient dazu, Wohnungseigentümer*innen einen Überblick über geplante Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten für das nächste Jahr zu geben. Weiters sollen die anfallenden Kosten für die Bewirtschaftung, also Heizkosten und Betriebskosten geschätzt werden. Auf Basis der Vorausschau wird dann die Vorschreibung für die einzelnen Wohnungseigentümer*innen kalkuliert.
Bis zum 31.12. des jeweiligen Jahres.
Die Erstellung der Vorausschau ist im Wohnungseigentum die Aufgabe der Hausverwaltung.
Für die Kalkulation der Bewirtschaftungskosten wird hierbei auf die im letzten Jahr angefallenen Kosten Rücksicht genommen, die Kalkulation der einzunehmenden Instandhaltungsrücklage ergibt sich meist aus der Mindestrücklage (außer wurde ein Beschluss zur Erhöhung dieser getroffen). Die Erhaltungs- & Verbesserungsarbeiten ergeben sich aus den im laufenden Jahr getroffenen Beschlüssen, also den Weisungen an die Verwaltung.
Die Vorausschau muss an einer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses angeschlagen werden.- gibt es mehrere Häuser oder Stiegenhäuser an mehreren Stellen und schriftlich mitgeteilt werden: Entweder an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjekts oder an eine andere der Verwaltung bekannte inländische (d.h. österreichische) Adresse oder auf Wunsch des/der Wohnungseigentümer*in elektronisch.
Weil diese auf Basis der Vorausschau neu kalkuliert wird.
Bei der Vorschreibung handelt es sich um eine Dauerrechnung, die jedes Monat zum 5. fällig wird.
Die Vorausschau gibt Auskunft über geplante Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten der Liegenschaft für das nächste Jahr und kalkuliert die voraussichtlich anfallenden Kosten, aus denen sich die neue Vorschreibung, die monatlich zu leistenden Vorauszahlungen ergeben.
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