Luftansicht auf Wiesing

Die Hausordnung

Bei einem Wohngebäude wird das Zusammenleben von Mieter*innen und Wohnungseigentümer*innen durch die Hausordnung geregelt. In der Regel gelten die ortsüblichen Regelungen, es kann aber auch ein eigens aufgesetztes Dokument zu Einsatz kommen. In beiden Fällen gilt die Hausordnung für alle Bewohner mit dem Ziel, das Miteinander unter ihnen, sowie die Nutzung von Räumlichkeiten zu regeln. Jedoch gibt es Dinge, die Vermieter*innen/die Eigentümergemeinschaft nicht einschränken, oder gar ganz verbieten darf. Was von der Hausordnung typischerweise geregelt wird, was möglich ist und was nicht, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Hausumrandung mit Meterstab

Die Hausordnung im Wohnungseigentum

Die Hausordnung darf im Rahmen der Regelungen nur einen sogenannten ordnenden Charakter besitzen, dabei ist die Einschränkung des Persönlichkeitsrechtes nicht möglich. Typischerweise werden in der Hausordnung die Nutzung von Allgemein- und Verkehrsflächen, wie der gemeinsame Garten, Waschküche, oder Hausgang geregelt. Auch Ruhezeiten sind ein Bestandteil davon, zum Beispiel eine Nachtruhe von 22-6 Uhr. Manchmal kommen auch Mittagsruhezeiten vor, oder auch Ruhezeiten an Sonn- und Feiertagen. Während dieser Zeiten sind lärmerregende Arbeiten oder Freizeitgestaltung untersagt. Darüber hinaus soll die Hausordnung für die Sicherheit von Bewohnern sorgen. Das Freihalten von Fluchtwegen und der Eingangstür, oder die richtige Lagerung von gefährlichen Stoffe sind typische Bestandteile. Auch sind die Allgemeinflächen sauber zu halten und das Anbringen von Außenanlagen verboten, oder im Rahmen des Änderungsrechts im Wohnungseigentum umzusetzen.

Im Wohnungseigentum entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer*innen über die Erlassung und Änderung der Hausordnung im Rahmen der ordentlichen Verwaltung. Achtung hier: Die Hausordnung ist nicht dasselbe wie eine Gemeinschaftsordnung.

Die Gemeinschaftsordnung

Zusätzlich zur Hausordnung gibt es noch die sogenannte Gemeinschaftsordnung nach § 26 WEG, die ein gänzlich anderes Thema verfolgt:

(1) Sämtliche Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung über die Einrichtung bestimmter Funktionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder über die Willensbildung treffen. Eine solche Vereinbarung ist rechtswirksam, wenn sie schriftlich geschlossen wird und soweit sie nicht zwingenden Grundsätzen dieses Bundesgesetzes widerspricht. Die mit einer solchen Funktion betrauten Wohnungseigentümer können nicht mit Vertretungsbefugnis ausgestattet werden.

Das heißt hier können alle Wohnungseigentümer*innen (einstimmiger Beschluss im Rahmen einer Sachverfügung) eine Vereinbarung treffen

  • über die Einrichtung bestimmter Funktionen in der Eigentümerversammlung, etwa einer Hausvertrauensperson sowie
  • über die Willensbildung.

Eine derartige Vereinbarung muss schriftlich abgeschlossen werden und darf den gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes nicht widersprechen. Wohnungseigentümer, die eine derartige Funktion erhalten, können allerdings keine Vertretungsbefugnis übertragen bekommen. Die Eintragung einer derartigen Vereinbarung ins Grundbuch ist möglich.

Was unterliegt nicht der allgemeinen Hausordnung?

Wie vorhin schon erwähnt wurde, darf die Hausordnung nur ordnende Regelungen erfassen. Das heißt, Mieter*innen/Wohnungseigentümer*innen muss grundsätzlich alles genehmigt werden, was keine Schäden dem Mitbewohner oder dem Haus selbst bringt. Dementsprechend darf die Haustierhaltung nicht untersagt sein, außer sie wäre unzumutbar, zum Beispiel durch unablässiges Bellen des Hundes, oder Beschädigungen der Einrichtung durch das Tier. Ein Besuchs- und Übernachtungsverbot darf ebenfalls nicht erfolgen. Die Bewohner müssen die Zimmertemperatur frei regeln und rund um die Uhr Baden und Duschen dürfen. Ein Duschverbot nach 22h und dergleichen sind unzulässig. Kinderlärm darf ebenso nicht untersagt werden. Die Lagerung von Gegenständen im Hausgang sind oft ein Streitigkeitsfall, hier greift jedoch der Brandschutz: Kinderwagen, etc. dürfen prinzipiell nicht im Gang gelagert werden, denn sie blockieren die Rettungs- und Fluchtwege, dasselbe gilt für Schuhkästen. Ausgangsperren dürfen ebenfalls nicht verhängt werden.

Lärmbelästigung und Ruhezeiten

In so gut wie jeder Hausordnung ist eine Nachtruhe von 22-6 Uhr hinterlegt. Diese entspricht auch den meisten ortsüblichen Regelungen. in bestimmten Gegenden kommen dann noch Mittagsruhen, beispielsweise von 12-14 Uhr, und Sonn- und Feiertagsruhezeiten hinzu. Was zu dieser Zeit nicht untersagt werden darf, da es nicht vermeidbar ist, ist Kinderlärm. Das Musizieren muss höchstens während dieser Zeiten unterlassen werden, ansonsten hat man das uneingeschränkte Recht, seinem musikalischen Hobby nachzugehen. Was zu dieser Zeit allerdings verboten werden kann ist Lärm durch Rasen mähen, Hecken schneiden oder Löcher bohren.

Sauberkeit und Sicherheit

Die Sicherheit innerhalb der Liegenschaft ist ebenfalls in der Hausordnung geregelt. Dass die Eingangstür zugesperrt sein muss, Fluchtwege freigehalten werden und leicht brennbare Stoffe richtig gelagert werden müssen sind typische Bestandteile. Ein Benzinkanister sollte dementsprechend nicht in der Garage gelagert werden dürfen. Bezüglich der Sauberkeit geht es oft um Reinigungsarbeiten wie Laubkehren, Schneeschaufeln, die Reinigung des Stiegenhauses, usw. Werden die Mieter*innen dazu verpflichtet, diese Arbeiten durchzuführen, müssen sie allerdings Bestandteil des Mietvertrags sein, damit die Mieter*innen explizit zustimmen können.

Die Regelung des Gartens

Auch die Benützungsrechte für den gemeinsamen Garten oder den Garten und Balkon der Wohnung werden meistens in der Hausordnung festgelegt. Ein häufiger Punkt, über den diskutiert wird ist, ob Grillen auf dem Balkon bzw. im Garten erlaubt ist. Grundsätzlich ist dies im Freien erlaubt, seitens des/der Vermieter*in kann das allerdings untersagt werden. Die Geruchsbelästigung der Bewohner reicht hier schon als Grund. Im Wohnungseigentum hingegen kann dies kaum beschränkt werden.

Hausordnung: Wie wird sie zur Verfügung gestellt?

Wo die Hausordnung zur Einsicht zur Verfügung steht, ist ein wesentlicher Punkt, der bestimmt, welche Regelungen zur Anwendung kommen dürfen. Wenn der/die Vermieter*in dem/der Mieter*in mit der Hausordnung Pflichten auferlegen will, die nicht gesetzlich geregelt sind, muss die Hausordnung im Mietvertrag stehen.

Nur dann dürfen Mieter*innen verpflichtet werden, Schnee zu schaufeln, Rasen zu mähen oder sonstiges. Alternativ hängt die Hausordnung als Anschlag im Gang des Hauses, wo sie für jeden Bewohner einsichtig ist. Dort dürfen jedoch nicht derartige Verpflichtungen stehen. Auch dürfen dort keine einseitigen Änderungen über eventuelle Verpflichtungen im Mietvertrag ausgehängt werden. Bei Änderungen der Hausordnung, welche nicht den/die Mieter*in in die Verantwortung beziehen, dürfen im einseitigem Vernehmen durchgeführt werden, beispielsweise bei einer Änderung der Ruhezeiten. Jedenfalls sollten die Bewohner über Änderungen der Regelungen informiert werden.

Im Wohnungseigentum wiederum entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer im Rahmen der ordentlichen Verwaltung über die Erlassung und Änderung einer Hausordnung. Auch Pflichten betreffend der Reinigung der Allgemeinfläche können hier beschlossen werden, die Durchsetzung ist allerdings nur schwer möglich. In jedem Fall bleiben die Hausordnung (wie auch die Gemeinschaftsordnung) von Eigentümerwechseln immer unberührt.

Oft gestellte Fragen

Was ist dem Mieter/Wohnungseigentümer im Rahmen der Hausordnung zu genehmigen und was nicht?

Da die Hausordnung nur ordnende Regelungen erfasst, muss dem Mieter/Wohnungseigentümer im Grunde alles genehmigt werden, was keine Schäden den Mitbewohnern oder der Anlage selbst bringt.

Was sind typische Bestandteile der Hausordnung?

Regelungen über bestimmte Ruhezeiten wie der Nachtruhe, das Freihalten von Fluchtwegen, richtige Lagerung von gefährlichen Stoffen, Nutzung der allgemeinen Flächen sind beispielsweise typische Bestandteile davon.

Wie wird die Hausordnung im Wohnungseigentum festgelegt?

Durch einen Mehrheitsbeschluss im Rahmen der ordentlichen Verwaltung. Eigentümerwechsel bleiben davon unberührt.

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Kurz zusammengefasst

Die Hausordnung ist dafür da, das Zusammenleben der Bewohner, sowie die Nutzung von allgemeinen Flächen zu regeln und darüber hinaus für Sicherheit zu sorgen. Sollen dem/der Mieter*in Pflichten in Rahmen von Tätigkeiten innerhalb des Gebäudes erteilt werden, so muss dies im Mietvertrag geregelt werden. Wird der/die Mieter*in nicht direkt in Verantwortung gezogen, so kann eine Änderung der Hausordnung einseitig erfolgen.

 

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