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Der Alleinvermittlungsauftrag – Garant für eine schnelle Vermittlung der Immobilie

Jede*r Immobilienverkäufer*in möchte, dass seine*ihre Immobilie so gut wie möglich beworben und vermarktet wird. Aber: Auf einem hart umkämpften Markt wie dem Immobilienmarkt in Kufstein und Kitzbühel ist dies oft nur mit einem Alleinvermittlungsauftrag möglich. Was zeichnet einen solchen Vertrag aus?

Vertrag zwischen Makler und Klient wird unterschrieben: Beitrag der Alleinvermittlungsauftrag

Wodurch zeichnet sich ein Alleinvermittlungsauftrag aus?

Ein Alleinvermittlungsauftrag ist ein zeitlich befristeter, schriftlich fixierter Vertrag zwischen Makler*in und Verkäufer*in. Der Vertrag wird zumeist dann abgeschlossen, wenn ein*e Immobilienverkäufer*in sicherstellen möchte, dass seine*ihre Immobilie exklusiv vermarktet wird. Exklusiv bedeutet: Während der Laufzeit des Vertrages kümmert sich außer dem*der beauftragten Makler*in keine andere Person um die Vermarktung der Immobilie. Anders als bei einem allgemeinen oder schlichten Maklervertrag muss sich der*die Makler*in bei einem Alleinvermittlungsauftrag nachweislich um die Vermarktung der Immobilie bemühen. Die Erfolgsaussichten sind daher bei einem Alleinvermittlungsauftrag höher als bei einem allgemein gehaltenen Auftrag. Darüber hinaus ist die Qualität der Vermarktung aufgrund des fehlenden Vermittlungswettbewerbs in der Regel höher als bei einem schlichten Maklervertrag.

Grundlegend laut Gesetz heißt dies:

§ 14 MaklerG:
Abs. 1 Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muss sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen.
Abs. 2 Der Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Gleiches gilt für jede Verlängerung.

Zielgruppenorientiertes Marketing sorgt für schnelle Immobilienvermittlung

Ein Alleinvermittlungsauftrag gibt Verkäufer*innen die Gewissheit, dass die Vermarktung der Immobilie mit allen verfügbaren personellen und fachlichen Ressourcen vorangetrieben wird.

Die Vermarktungsmaßnahmen werden dabei auf Risiko und auf Kosten des/der Makler*in erstellt. Die konkreten Werbemaßnahmen sind nicht vertraglich fixiert. Jedoch hat der Makler, der einen Alleinvermittlungsauftrag hat, natürlich großes Interesse, die Immobilie rasch und rentabel zu vermitteln und wird daher genau abwägen, welche Mittel den größten Erfolg versprechen. Wir setzen hierbei auf ein zielgruppenorientiertes Marketing, das in der Regel zu einem schnellen Erfolg führt.

Typische Werbemaßnahmen sind

  • intensive Onlinewerbung z.B. auf Social Media
  • Anbieten an vorgemerkte Kund*innen
  • Schaufensterwerbung
  • Home Staging
  • Fotoshootings & Videos
  • Zeitungsinserate

Diese Pflichten hat ein*e Makler*in beim Alleinvermittlungsauftrag

Für Makler*innen geht der Alleinvermittlungsauftrag mit einer Vielzahl von Pflichten einher. Der/die Immobilienmakler*in ist grundsätzlich verpflichtet, all seine/ihre Aktivitäten und Aufwände transparent nachzuweisen. Der/die Verkäufer*in oder Vermieter*in kann also jederzeit verlangen, über die gesamten Vermarktungspläne informiert zu werden. Wir arbeiten stets transparent und informieren Sie auf Wunsch jederzeit über die Vermarktungspläne und den aktuellen Stand der Vermittlung.

 

Zu den Pflichten gehören außerdem:

  • Erstellung eines professionellen Exposés
  • Fixierung und Erläuterung der Kosten, die mit dem Kauf verbunden sind
  • Pflicht zur Verschwiegenheit
  • Pflicht zur Widerrufsbelehrung

Welche Befristung gilt bei einem Alleinvermittlungsauftrag?

Alleinvermittlungsaufträge sind grundsätzlich befristet. Die Dauer der Frist hängt dabei vor allem von den Wünschen der Auftraggeber*innen ab. Darüber hinaus schränkt § 14 Maklergesetz die Befristung ein.

  • Für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume sieht das Maklergesetz eine Höchstfrist von drei Monaten vor.
  • Für die Vermittlung von Kaufverträgen über Häuser, Wohnungen und Grundstücke beträgt die Höchstdauer des Auftrags sechs Monate.

Nach Ablauf dieser Frist geht der Vertrag in einen unbefristeten, jederzeit kündbaren Maklervertrag über, sofern dies schriftlich vereinbart wurde.

Was wird üblicherweise noch im Alleinvermittlungsauftrag vereinbart?

Grundsätzlich wird in den meisten Maklerverträgen/Alleinvermittlungsaufträgen § 15 MaklerG mit vereinbart, dieser regelt besondere Provisionsvereinbarungen. Absatz 1 kann hierbei immer vereinbart werden, Absatz 2 betrifft ausschließlich den Alleinvermittlungsauftrag.

Die Provision ist auch dann zu zahlen, wenn (§ 15 Abs. 1 MaklerG):

  • Das Geschäft, also der Verkauf oder die Vermietung der Immobilie nur deshalb nicht möglich war, weil der/die Auftraggeber*in wider Treu & Glauben entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Rechtsgeschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt z.B. Eigentümer*in möchte lt. Vermittlungsauftrag ein Haus zu einem festgelegten Kaufpreis verkaufen, als der/die Makler*in eine/n Interessenten/in findet, der/die genau diesen Preis zahlen möchte lehnt die Eigentümer*in ab
  • Ein anderes zweckgleiches Geschäft zustande kommt z.B. Eigentümer*in hat 2 Wohnungen, erteilt den Auftrag zum Verkauf für eine Wohnung, schlussendlich durch den Makler verkauft wird die andere
  • das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat (Informationsweitergabe) z.B. finden Makler & Eigentümer*in eine/n Interessent*in für die Immobilie und die Eigentümer*in verkauft an ihre Interessent*in um keine Provision zahlen zu müssen
  • das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird

Die Provision ist auch dann zu zahlen, wenn (§ 15 Abs. 2 MaklerG):

  • der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird d.h. vor Ablauf der Befristung
  • das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers Zustande gekommen ist
  • das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers Zustande gekommen ist d.h. zweckgleiches Geschäft oder mit einer anderen Person als dem Auftraggeber (siehe hierzu Abs. 1)

Weiters werden für den Alleinvermittlungsauftrag noch 2 weitere Provisionsregeln festgelegt: Die Provision ist auch fällig, wenn der Alleinvermittlungsauftrag vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird oder aber das Geschäft (der Verkauf/die Vermietung) durch die Vermittlung eines anderen Maklers oder durch Selbstverkauf zustande kommt (§ 15 Abs. 2 MaklerG).

Pflichten des/der Auftraggeber*in

Nachdem der/die Makler*in volle Vorarbeit bei der Vermarktung der Immobilie leistet und hohe finanzielle Aufwände hat, gibt es auch einige Schutzmaßnahmen für ihn/sie. Zusammengefasst mit den vorangegangenen Provisionsvereinbarungen entstehen daher folgende Pflichten:

Der/die Auftraggeber*in (Eigentümer*in)

  • muss den/die Makler*in bei der Ausübung seiner Vermittlungstätigkeit unterstützen
  • muss jene Personen bekanntzugeben, die sich während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages direkt an ihn/sie gewendet haben
  • verpflichtet sich zur Bezahlung der Provision auch:
    • wenn vom Makler namentlich genannte Interessenten erst nach Ablauf der vereinbarten Alleinvermittlungsfrist das Geschäft abschließen
    • wenn er den Alleinvermittlungsvertrag vertragswidrig vorzeitig auflöst
    • wenn das Objekt während der vereinbarten Dauer von einem anderen Makler oder vom Eigentümer selbst verkauft/vermietet wurde

Oft gestellte Fragen

Wie lange sind Alleinvermittlungsaufträge für Mietwohnungen befristet?

Grundsätzlich 3 Monate.

Wie lange sind Alleinvermittlungsaufträge für Kaufobjekte befristet?

Für Häuser, Wohnungen und Grundstücke gilt eine maximale Befristung von 6 Monaten. Für alle anderen Immobilien kann die Befristung frei vereinbart werden.

Was passiert nach Ende der Frist?

Wenn es im Alleinvermittlungsauftrag vereinbart wurde, wandelt sich dieser in einen schlichten Maklervertrag um.

Müssen Makler*innen die Immobilie beim Alleinvermittlungsauftrag vermitteln?

Der Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet den/die Immobilienmakler*in zum Tätigwerden, gibt allerdings keine konkreten Werbemaßnahmen vor. Die dokumentierten Aktivitäten müssen dem/der Abgeber*in auch zur Verfügung gestellt werden.

Kann ich andere Immobilienmakler*innen beauftragen, wenn es einen Alleinvermittlungsauftrag gibt?

Nein. Nach den Standesregeln von Immobilienmakler*innen dürfen auch die anderen Makler keinen Maklervertrag annehmen, wenn bereits ein Alleinvermittlungsauftrag besteht. Weiters, wenn § 15 Abs. 2 MaklerG vereinbart wurde besteht eine Provisionszahlungspflicht durch den/die Auftraggeber*in, wenn ein anderer Makler das Objekt (oder ein anderes zweckgleiches Geschäft) vermittelt hat.

Was wenn sich trotz Alleinvermittlungsauftrag Interessenten direkt an den Verkäufer/Vermieter wenden?

Verkäufer/Vermieter müssen Direktinteressenten an den/die Immobilienmakler*in verweisen und Interessenten umgehend der/dem Immobilienmakler*in bekanntgeben. Jedoch nur für die Dauer des Alleinvermittlungsauftrags.

Sind Alleinvermittlungsaufträge vorzeitig kündbar?

Grundsätzlich sind Alleinvermittlungsaufträge nicht vor Ablauf der Befristung kündbar. Einzige Ausnahme ist ein wichtiger Grund, welcher meist nur dann gegeben ist, wenn ein Auftraggeber einen triftigen Grund hat, die Immobilie nicht mehr vermitteln zu wollen.

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Kurz zusammengefasst

Der Makler, der vom Verkäufer oder Vermieter einen Alleinvermittlungsauftrag (AV) erhält, ist – anders als beim allgemeinen oder schlichten Vermittlungsvertrag –  verpflichtet, tätig zu werden. Er muss sich aktiv und nachweislich um die Vermittlung der Liegenschaft bemühen. Weitere wichtige Merkmale sind die Befristung und der verpflichtende schriftliche Abschluss des Alleinvermittlungsauftrags.

Zu den Maklerpflichten zählen hier:

  • Tätigwerden d.h. aktive Vermarktung der Immobilie auf eigene Kosten und eigenes Risiko
  • Aktivitätennachweis an den Auftraggeber

Eigentümer wiederum haben auch die Pflicht Makler bei der Vermittlung zu unterstützen.

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