Das Heizkostenabrechnungsgesetz: Wie die Heizkosten aufzuteilen sind

Grundsätzlich gilt das HeizKG in Gebäuden und wirtschaftlichen Einheiten mit mindestens 4 Nutzungsobjekten, die durch eine gemeinsame Versorgungsanlage mit Wärme, Warmwasser oder Kälte versorgt werden und mit Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind (d.h. Zähler) oder aber nach den Bestimmungen des HeizKG nach anderen Rechtsvorschriften oder auf Grund vertraglicher Verpflichtungen auszustatten sind.

Das heißt, sobald ein Gebäude mehr als 4 Einheiten besitzt, muss dieses mit Verbrauchszählern ausgestattet werden. Ausnahmen hierzu gibt es nur recht wenige: Entweder die Ausstattung ist aus wirtschaftlichen oder technischen Gründen nicht möglich oder der Verbrauch ist nicht überwiegend von den einzelnen Abnehmern beeinflussbar. Der einzige wirtschaftliche Grund Zähler nicht einzubauen, liegt dann vor, wenn die Summe der laufenden Kosten für den Betrieb der Zähler höher ist als die Energiekosten – was nur in den wenigsten Fällen der Fall sein wird. Hier ist zudem wichtig, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht gegen das Heizkostengesetz stimmen kann, d.h. sobald 4 Einheiten in der Liegenschaft vorhanden sind, die sich eine gemeinsame Versorgungsanlage teilen, gilt das HeizKG.

Bei weniger als 4 Einheiten bzw. wenn eine der wenigen genannten Ausnahmen für den Einbau von Messvorrichtungen vorliegt, gibt es die Möglichkeit, dass ein Abnehmer (Wohnungseigentümer/Mieter) trotzdem nachträglich eine solche Ausstattung verlangen kann. Voraussetzung hierfür ist wiederum, dass jeder Abnehmer den Energieverbrauch beeinflussen kann und eine Wirtschaftlichkeit vorhanden ist. Letztere wird hier so definiert, dass innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch den Einbau der Zähler min. 10% Energiekosten eingespart werden können und diese Einsparung höher ist als die Summe der Kosten für die Ausstattung und sich daraus ergebenden Aufwendungen. Für einen solchen Antrag muss ein Ziviltechniker oder Sachverständiger einen Kosten-Nutzen-Vergleich erstellen. Heißt also Opt-In für alle möglich, Opt-Out für Liegenschaften mit min. 4 Einheiten und gemeinsamer Versorgungsanlage nahezu unmöglich.

Wie funktioniert nun das Schema für die Abrechnung der Kosten. Dazu erstmal die wichtigsten Kostenpunkte kurz erklärt:

Versorgungskosten

Versorgungskosten beinhalten Energiekosten und die sonstigen Kosten des Betriebs. Wenn es eine gemeinsame Versorgungsanlage für Heizung und Warmwasser gibt, werden diese, sofern nichts anderes vorgesehen ist, nach dem Verhältnis 60 % Heizkosten, 40 % Warmwasserkosten getrennt.

Energiekosten

Energiekosten sind die Kosten jener Energieträger, die zur Umwandlung in Wärme oder Kälte bestimmt sind (z.B. Kohle, Öl, Gas, Strom, Biomasse, Abwärme) und die Kosten der sonst für den Betrieb der gemeinsamen Versorgungsanlage erforderlichen Energieträger (z.B. Stromkosten für die Umwälzpumpe, für den Brenner oder für die Regelung der Aggregate). Diese Kosten werden für Heizung und für Warmwasser jeweils zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach versorgbarer Nutzfläche (dazu später mehr) getrennt. Für Kaltwasserkosten gilt, dass die Energiekosten zu 90 % nach Verbrauch und zu 10 % nach versorgbarer Nutzfläche getrennt werden. Wenn der Wärme- oder Kältelieferungsvertrag jedoch eine Trennung des Preises in einen verbrauchsabhängigen Anteil (Arbeitspreis) und verbrauchsunabhängigen Anteil (Grundpreis, Messpreis) vorsieht, betrifft die genannte Aufteilung nur den verbrauchsabhängigen Teil, der verbrauchsunabhängige Teil muss zu 100% nach versorgbarer Nutzfläche abgerechnet werden.

Sonstige Kosten des Betriebs

Das sind alle übrigen Kosten des Betriebs, zu denen die Kosten für die Betreuung und Wartung einschließlich des Ersatzes von Verschleißteilen (insbesondere von Vorrichtungen zur Erfassung der Verbrauchsanteile – also Zähler) und die Kosten der Abrechnung gehören. Nicht dazu gehört der Aufwand für die Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Versorgungsanlage, diese Kosten zählen zu den Betriebskosten bzw. können im Fall einer Sanierung über die Instandhaltungsrücklage abgerechnet werden. Die sonstigen Kosten des Betriebs sind zu 100% auf die versorgbare Nutzfläche aufzuteilen.

Was ist die versorgbare Nutzfläche?

Die versorgbare Nutzfläche ist die Fläche der einzelnen Einheiten, die mit Wärme/Kälte versorgbar ist. Früher, als Kälte noch nicht teil des HeizKG war, sprach man von der beheizbaren Nutzfläche. Es zählen also alle Räume, die versorgbar sind. Flächen wie Terrasse und Balkon, sowie nicht beheizbare Wintergärten/überdachte Loggias werden hier nicht hinzugezählt. Sind Wintergärten/überdachte Loggias hingegen beheizbar, müssen sie der versorgbaren Nutzfläche hinzugezählt werden. Das ist nur einer der vielen Gründe, warum der nachträgliche Einbau eines Wintergartens (für den auch das Änderungsrecht nach WEG gilt) so kompliziert ist.

Gibt es die Möglichkeit zur abweichenden Kostenverteilung?

Grundsätzlich ja, wie auch schon im Artikel Betriebskostenabrechnung angesprochen. Hier gilt grundsätzlich eine 2/3 Mehrheit aller Wohnungseigentümer*innen als erforderlich. Allerdings kann man die abweichende Kostenverteilung nur in einem gewissen Rahmen durchsetzen:

• Für Versorgungskosten ist eine abweichende Kostenverteilung für 50-70 % Heizkosten und entsprechend 30-50% Warmwasserkosten möglich
• Für die Energiekosten aus Heizung und Warmwasser ist eine abweichende Kostenverteilung für 55-85% nach Verbrauch möglich
• Für Energiekosten aus Kaltwasser ist eine abweichende Kostenverteilung für 80-100% nach Verbrauch möglich

Kurz zusammengefasst gilt also folgende Grafik für die Abrechnung nach HeizKG, wobei auch die Zahlen angeführt sind, die vor dem neuen HeizKG 2020 gegolten haben:

Rechnungsabgrenzung

Wenn Versorgungskosten überwiegend einer anderen Abrechnungsperiode zuzurechnen sind, darf eine Rechnungsabgrenzung vorgenommen werden. Verpflichtend ist die Rechnungsabgrenzung bei Energieträgern auf Vorrat (z.B. Öl oder Biomasse). Ein klassisches Beispiel dafür ist, wenn im November oder Dezember Öl nachgetankt wird, das bis zum nächsten Jahr reicht.

Die Abrechnung für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser hat genauso wie die Betriebskostenabrechnung bis zum 30.6. des Folgejahres zu erfolgen. Ebenso gleich ist das Recht zur Belegeinsicht. Ansprechpartner ist hier der sogenannte Abgeber oder Betreiber der gemeinsamen Versorgungsanlage, was im Fall des Wohnungseigentums die WEG ist, somit also die Hausverwaltung als gesetzlicher Vertreter. Hat die WEG wiederum vereinbart, dass ein Messdienstleister (Techem, Ista,…) für die Legung der Abrechnung verantwortlich ist, so ist dieser Messdienstleister entsprechend zuständig, der Abgeber ändert sich dadurch jedoch nicht (§ 8 Abs. 2 HeizKG). Als Belegsammlung gilt hier eine Liste aller Versorgungskosten, sowie die Darstellung der schon besprochenen Rechenschritte. Nachzahlungen und Guthaben aus der Abrechnung sind binnen 2 Monaten fällig.

Wenn nicht binnen 6 Monaten nach Legung der Abrechnung schriftlich begründete Einwände erhoben werden, gilt diese als genehmigt. Falls eine Berichtigung erfolgen muss, muss der Abgeber allen betroffenen Abnehmern binnen 4 Wochen nach Ablauf der 6monatigen Frist eine Information darüber senden (mit Inhalt, Grund und Auswirkungen der Berichtigungen).

Selbstablesungen durch den Wohnungseigentümer/Mieter dürfen höchstens für eine Abrechnungsperiode erfolgen, danach muss die Ablesung wieder durch den Abgeber oder das beauftragte Ableseunternehmen erfolgen. Die Ergebnisse der Selbstablesung müssen schriftlich oder elektronisch mitgeteilt werden. Sind die Selbstablesewerte offenkundig unrichtig oder wird im darauffolgenden Jahr keine Ablesung durch Abgeber oder Ableseunternehmen ermöglicht, müssen die Verbrauchsanteile eingeschätzt werden.