Generell gilt, wird von Beschlüssen gesprochen, handelt es sich immer um Verwaltungshandlungen, egal ob ordentliche oder außerordentliche Verwaltung. In weiterer Folge des Artikels werden wir allerdings auch noch kurz auf Verfügungshandlungen zu sprechen kommen, welche nicht Teil der Verwaltung sind.
Wie kommt ein Beschluss zustande?
Grundsätzlich durch die Mehrheit der Anteile innerhalb einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. Jede/r Wohnungseigentümer*in hat gewisse Anteile (lt. Nutzwertgutachten/Parifizierung) mit denen er/sie abstimmen kann. Abgestimmt wird dabei für alle Wohnungseigentumsobjekte, welche ein/e Wohnungseigentümer*in besitzt. Sind das mehrere (z.B. eine Wohnung und ein Kfz-Abstellplatz) ist es nicht möglich, für beide Objekte unterschiedliche Stimmen abzugeben (1x dafür, 1x dagegen).
Ein Beschluss dient dazu, einem Hausverwalter eine Weisung zu erteilen, etwa zur Durchführung einer Sanierung. Diese Weisungen unterliegen aber trotzdem dem WEG (Wohnungseigentümergesetz). Das heißt konkret, dass sich ein Verwalter nur an eine Weisung halten muss, wenn diese auch gesetzeskonform ist.
Klassische Weisungen, die nicht gesetzeskonform sind, sind z.B.
- Die Weisung, sich nicht um die Instandhaltung des Gebäudes zu kümmern
- Die Weisung, keine Rücklage zu bilden
- Die Weisung, sich nicht um die Objektsicherheit zu kümmern
Wer darf abstimmen und wie?
Grundsätzlich können Wohnungseigentümer*innen Ihr Äußerungs- & Stimmrecht entweder persönlich oder durch eine Vertretungsvollmacht ausüben. Diese Vollmacht muss schriftlich sein und entweder:
- Nicht älter als 3 Jahre oder
- Eine umfassende Vorsorgevollmacht oder
- Eine gewählte Erwachsenenvertretung sein
Ist sie das nicht, ist das Handeln bei Beschlüssen nur wirksam, wenn es vom/von der Wohnungseigentümer*in nachträglich schriftlich binnen 14 Tagen genemigt wird.
Wenn der Gegenstand der Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit einem/r Wohnungseigentümer*in ist oder mit einer Person mit dem diese/r in wirtschaftlichem oder familiären Naheverhältnis steht, so hat der/die Wohnungseigentümer*in kein Stimmrecht.
Bei Partnereigentum besteht nur ein Stimmrecht, wenn entweder:
- Beide bei der Versammlung anwesend sind oder
- Ein Eigentümerpartner die Vollmacht des anderen hat
Es besteht auch kein geteiltes Stimmrecht, das heißt die Stimme ist in erstem Fall und bei Umlaufbeschlüssen nur gültig, wenn beide Eigentümerpartner für dasselbe stimmen. Der Fall „eine Partner ist dafür der andere dagegen“ wird als ungültige Stimme gewertet.
Welche Arten von Beschlüssen gibt es?
Beschlussfassungen werden meist bei Hausversammlungen durchgeführt. Sind nicht genug Anteile für einen mehrstimmigen Beschluss anwesend, wird danach meistens noch ein Umlaufbeschluss gestartet (additives Verfahren). Es ist aber auch möglich, ohne Hausversammlung einen reinen Umlaufbeschluss durchzuführen. Zusammenfassend gibt es also 3 Arten der Beschlussfassung:
- Bei Hausversammlungen
- Reiner Umlaufbeschluss
- Additives Verfahren bei Hausversammlungen, die nicht mehrstimmig beschlussfähig sind
Kommt ein mehrstimmiger Beschluss zustande, hat jeder Wohnungseigentümer noch eine Einspruchsfrist, welche sich danach richtet, ob es sich um eine Maßnahme der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung handelt. Kommt der Beschluss bei der Versammlung zustande, ist er erst wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer*innen eine Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde, bis dahin ist der/die einzelne Wohnungseigentümer*in nicht an die bereits abgegebene Erklärung gebunden.
Wie müssen Beschlüsse verkündet werden?
Die Beschlussverkündigung ist für das Wirksamwerden eines Beschlusses essentiell. Folgendes muss hier passieren:
- Der Beschluss muss an einer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses angeschlagen werden.- gibt es mehrere Häuser oder Stiegenhäuser an mehreren Stellen und
- Schriftlich mitgeteilt werden:
- Entweder an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjekts oder an eine andere der Verwaltung bekannte inländische (d.h. österreichische) Adresse oder
- Auf Wunsch des/der Wohnungseigentümer*in elektronisch
Im übersendeten Beschluss muss zudem der Hinweis stehen, welche Anfechtungsfristen es gibt, dass der Beginn der Frist der Anschlag am Haus ist, wann der Beschluss am Haus angeschlagen wurde, sowie das sich daraus ergebene Ende der Frist.