Während Wohnungseigentumsobjekte zur ausschließlichen Nutzung durch eine/n Wohnungseigentümer*in berechtigen, können allgemeine Teile der Liegenschaft durch alle Miteigentümer*innen genutzt werden. Möchte jemand diese ausschließlich nutzen gibt es die sogenannte Benützungsvereinbarung.
Die allgemeinen Teile der Liegenschaft können, im Gegensatz zu Wohnungseigentumsobjekten grundsätzlich von allen Wohnungseigentümer*innen gemeinsam genutzt werden. Dies führt aber häufig zu Streitigkeiten, die sich mit einer Benützungsvereinbarung lösen lassen. Ein paar Beispiele:
Benützungsregelungen sind etwa für Stellplätze oder Keller- & Lagerräume sinnvoll. Auf diese Weise kann einer teuren Neuparifzierung vorgebeugt werden, die gewisse allgemeine Teile der Liegenschaft einem Wohnungseigentumsobjekt als Zubehör zuordnet bzw. im Fall von Kfz-Stellplätzen neue Wohnungseigentumsobjekte schafft. Gleichzeitig können nicht allgemein genutzte Flächen eine neue Verwendung durch einzelne Wohnungseigentümer*innen finden.
Die Benützungsregelung muss sich aber nicht auf einzelne Wohnungseigentümer*innen beschränken, auch das mehrere Wohnungseigentümer*innen Allgemeinfläche nutzen, nicht aber alle, ist denkbar, z.B. für Waschküchen, Schwimmbäder oder eine Sauna. Im Besonderen ist diese Lösung interessant, da in der Vereinbarung auch ein Benützungsentgelt vereinbart werden kann, welcher an die Wohnungseigentumsgemeinschaft zu leisten ist.
Eine Benützungsregelung muss zwingend als schriftliche Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigentümer*innen (100%) getroffen werden. Dies ist eine sogenannte Verfügungshandlung (Sachverfügung) und damit nicht Sache der Hausverwaltung. Eine solche Vereinbarung kann auch schon im Rahmen der Begründung des Wohnungseigentums zustande kommen, danach ist es häufig schwerer die Einstimmigkeit zu erreichen.
Kann keine Einigung zwischen allen Wohnungseigentümer*innen getroffen werden, dann kann der/die einzelne bei Gericht eine Regelung beantragen. Ein Antrag ist auch zur Änderung einer bestehenden Benützungsvereinbarung möglich. Dafür bedarf es aber eines wichtigen Grundes.
Für die Dauer eines anhängigen Gerichtsverfahrens kann unter vereinfachten Bedingungen eine vorläufige Benützungsregelung getroffen werden. Dafür reicht eine Mehrheit von 2/3 der Anteile aus. Die vorläufige Benützungsregelung ist keine schriftliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer*innen, sondern ein Beschluss der Wohnungseigentümer*innen. Sie muss daher nicht schriftlich getroffen werden. Wurde eine vorläufige Benützungsregelung getroffen, dann gilt diese nur bis zum Ende des anhängigen Gerichtsverfahrens.
Jede Benützungsregelung kann aus wichtigem Grund gekündigt werden. Benützungsvereinbarungen bleiben von möglichen Eigentümerwechseln grundsätzlich unberührt. Üblich ist es bei Benützungsvereinbarungen ein Benützungsentgelt festzulegen, welches als eine Art “Miete” der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt wird. Dies sind wiederum Erträgnisse aus allgemeinen Teilen der Liegenschaft, welche allen Wohnungseigentümer*innen auf Basis ihrer Nutzwerte zustehen, sie sind in der Betriebskostenabrechnung zu finden.
Für die Rechtswirksamkeit der gerichtlichen Festlegung ist die Anmerkung im Grundbuch verpflichtend. Bei der einstimmigen schriftlichen Vereinbarung ist die Anmerkung im Grundbuch zwar optional, muss aber auf Begehren jeder/s Wohnungseigentümers/in (Antrag vor Gericht) nachgeholt werden. Dies ist vor allem bei Eigentümerwechseln wichtig. Daher sollte eine Anmerkung im Grundbuch immer erfolgen.
Eine Benützungsregelung braucht es, wenn einzelne Wohnungseigentümer*innen allgemeine Teile der Liegenschaft allein und ausschließlich nutzen möchten. Das ist grundsätzlich alles, was nicht als Wohnungseigentumsobjekt oder dessen Zubehör parifiziert ist.
Ja, dieses ist dann an die Eigentümergemeinschaft zu leisten und wird dann entsprechend der Anteile an die einzelnen Wohnungseigentümer*innen als Ertrag aufgeteilt.
Grundsätzlich den einstimmigen Beschluss aller Wohnungseigentümer*innen im Rahmen einer Verfügungshandlung, d.h. es müssen alle gefragt werden.
Der/die betroffene Wohnungseigentümer*in muss sich eigenständig um die Beschlussfassung kümmern. Verfügungshandlungen sind nicht Aufgabe der Hausverwaltung.
Für die Rechtswirksamkeit der gerichtlichen Festlegung ist die Anmerkung im Grundbuch verpflichtend. Bei der einstimmigen schriftlichen Vereinbarung ist die Anmerkung im Grundbuch zwar optional, muss aber auf Begehren jeder/s Wohnungseigentümers/in (Antrag vor Gericht) nachgeholt werden. Dies ist vor allem bei Eigentümerwechseln wichtig. Daher sollte eine Anmerkung im Grundbuch immer erfolgen.
Benützungsvereinbarungen bleiben von möglichen Eigentümerwechseln grundsätzlich unberührt.
Die Benützungsvereinbarung ist neben einer teuren Neuparifizierung eine Möglichkeit, allgemeine Teile der Liegenschaft (nicht parifizierte Flächen wie Keller/Lager, Kfz-Abstellplätze, Sauna, Schwimmbad, Waschküche) durch einzelne oder mehrere Wohnungseigentümer*innen nutzen zu lassen. Dazu ist eine 100%ige Zustimmung nach schriftlicher Vereinbarung nötig. Vereinbartes Nutzungsentgelt stellt einen Ertrag dar, welche der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft nach Anteilen zusteht.
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