Begründung von Wohnungseigentum & Wohnungseigentumsvertrag

Wohnungseigentum kann nur an einem wohnungseigentumstauglichen Objekt begründet werden, an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist das nicht möglich. Die Begründung von Wohnungseigentum muss für alle Objekte einer Liegenschaft gemeinsam erfolgen. Die Neuschaffung von “Mischhäusern”, d.h. auf derselben Liegenschaft besteht Wohnungseigentum und schlichtes Miteigentum gleichzeitig, ist seit 1.7.2002 nicht mehr zulässig. Zu diesem Zeitpunkt existierende “Gemischte Anlage” können bestehen bleiben, jedoch muss bei Begründung von weiterem Wohnungseigentum dies für alle Objekte gemeinsam erfolgen. Wohnungseigentum kommt meist bei der Neuerrichtung eines Wohnhauses zustande. Es kann aber auch an bereits bestehenden Wohnungen oder Häusern begründet werden.

Die Wohnungseigentumsbegründung ist möglich durch:

• schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer durch einen Wohnungseigentumsvertrag
• gerichtliche Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechtes, wenn der Wohnungseigentumsorganisator nach Bauende nicht in angemessener Frist den Antrag auf Einverleibung stellt
• gerichtliche Entscheidung über die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft bei ideellem Miteigentum – Teilungsklage im Rahmen einer zivilrechtlichen Teilung
• gerichtliche Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse

Was benötigt man für die Begründung von Wohnungseigentum?

Das dingliche Recht des Wohnungseigentums entsteht erst durch die Einverleibung im Grundbuch, d.h. bei der Neuerrichtung eines Gebäudes wird mit dem/der ersten Käufer*in auch das Wohnungseigentum begründet. Jedoch gibt es auch ein vorläufiges Wohnungseigentum (dazu später mehr). Der Reihe nach funktioniert die Begründung des Wohnungseigentums wie folgt:

• die Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten gerichtlichen Sachverständigen für Hochbau oder das Immobilienwesen über den Bestand an Wohnungen und sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten und über die auf der Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (alle Wohnungseigentumsobjekte).
• weiters eine Nutzwertberechnung (Parifizierung) oder in Ausnahmefällen die rechtskräftige Entscheidung des Gerichts über die Festsetzung der Nutzwerte.
• eine schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag) oder eine gerichtliche Entscheidung
• Eintragung des Wohnungseigentumsstatuts im Grundbuch:
  Wird das Wohnungseigentum erstmals begründet, wird in der Aufschrift des Gutsbestandsblatts (A1-Blatt) des Grundbuchseintrags der Liegenschaft “Wohnungseigentum” eingetragen.

Für die Eintragung eines Wohnungseigentumsstatuts ist immer das Bezirksgericht zuständig, in dessen Zuständigkeitsbereich die entsprechende Liegenschaft fällt. Hierbei muss der Antrag auf die Eintragung des Wohnungseigentumsstatuts ins Grundbuch beim zuständigen Grundbuchgericht gestellt werden.

Das vorläufige Wohnungseigentum ermöglicht dem Alleineigentümer einer Liegenschaft ohne eine weitere Person Wohnungseigentum zu begründen (§ 45 WEG). Dabei handelt es sich um “vorläufiges” Wohnungseigentum, welches mit Erwerb und Eintragung in das Grundbuch durch einen Dritten in Wohnungseigentum übergeht. Man könnte somit von einer “Vorstufe” zum “echten” Wohnungseigentum sprechen. Dabei wird die Liegenschaft auf Basis der Bezeichnung der späteren Wohnungseigentumsobjekte und des Nutzwertgutachtens den Nutzwerten entsprechend in Miteigentumsanteile aufgeteilt und diesen Miteigentumsanteilen Wohnungseigentum an den zugehörigen Wohnungseigentumsobjekten dinglich zugeordnet. Die schriftliche Errichtungserklärung ersetzt dabei den Wohnungseigentumsvertrag als Wohnungseigentumsstatut, im A1-Blatt des Grundbuchs wird hier “vorläufiges Wohnungseigentum” als Aufschrift eingetragen.

Der Vorteil ist, dass der Miteigentumsanteil samt Wohnungseigentum veräußert werden kann. Meist macht dies wohl bei bereits errichteten Gebäuden, insbesondere Altbauhäusern, Sinn. Der Zweck dieses Gesetzes liegt somit in der besseren Verwertbarkeit von Teilen einer Liegenschaft im Wohnungseigentum durch den/die Alleineigentümer*in. Die Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum ist nur zulässig, wenn sie sich auf alle wohnungseigentumstauglichen Objekte bezieht, die nach der Widmung des Alleineigentümers als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind.

Gibt es vorläufiges Wohnungseigentum wird mit dem ersten Kauf eines Wohnungseigentumsobjekts und damit Errichtung des Wohnungseigentumsvertrags (mehr dazu weiter unten) daraus automatisch Wohnungseigentum.

Gibt es jedoch kein vorläufiges Wohnungseigentum, gibt es (seit 2012) eine Erleichterung für künftige Wohnungseigentümer*innen, die bereits vor der Begründung des Wohnungseigentums das Miteigentum an einem Anteil der Liegenschaft in das Grundbuch einverleiben oder die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum an einem Anteil im Grundbuch eingetragen haben. Unter Zustimmung aller Miteigentümer*innen, Wohnungseigentumsbewerber*innen und bestimmter Buchberechtigten kann die notwendige Veränderung der bestehenden Miteigentumsanteile durch Berichtigung im Grundbuch erfolgen. Es empfiehlt sich zudem eine treuhändische Abwicklung zur Zahlung des Kaufpreises, um eine lastenfreie Eintragung ins Grundbuch zu ermöglichen.

Für die Grundbuchseintragung müssen zusätzlich zu den für die Wohnungseigentumsbegründung erforderlichen auch noch folgende Unterlagen eingereicht werden:

• der gültige Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften von Käufer*innen und Verkäufer*innen
• weiters eine Unbedenklichkeits­bescheinigung vom Finanzamt
• außerdem ein Staatsbürgernachweis des/der Käufers/in
• bei Ausländern, die nicht durch international gültige Verträge Inländern gleichgestellt sind, muss weiters eine Bewilligung der Grundverkehrskommission eingereicht werden

Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer*innen untereinander. Vor allem räumt in diesem Vertrag jede/r Miteigentümer*in jedem anderen das Recht auf ausschließliche Nutzung eines bestimmten Wohnungseigentumsobjekts ein. Außerdem können in einem Wohnungseigentumsvertrag Regelungen über die Verteilung besonderer Aufwendungen (abweichende Kostenverteilung), über die Verwaltung oder auch über die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft (Benützungsregelungen) getroffen werden.

Der Wohnungseigentumsvertrag sollte zumindest die folgenden Punkte enthalten:

• Die Namen der Vertragspartner*innen (alle Miteigentümer*innen bzw. Wohnungseigentumsbewerber*innen)
• Die Bezeichnung der Liegenschaft
• Die Bezeichnung der Wohnungseigentumsobjekte, ihr Zubehör und ihre Nutzwerte
• Die Erklärung, dass alle Miteigentümer*innen einander wechselseitig das Wohnungseigentum einräumen
• Nutzungsvereinbarungen für gemeinsame Teile der Liegenschaft
• Den abweichenden Aufteilungsschlüssel, falls die Aufteilung der Aufwendungen für die Liegenschaft nach einem anderen Schlüssel als dem der Nutzwertberechnung (Parifizierung) erfolgen soll
• Die Vereinbarung darüber, welchen Betrag pro Nutzwerteinheit die Wohnungseigentümer*innen in die Rücklage, zur Vorsorge für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus, einzahlen

Bei Erwerb einer bereits bestehenden Eigentumswohnung muss der Wohnungseigentumsvertrag, wie er zwischen den ursprünglichen Wohnungseigentümer*innen geschlossen wurde, hingenommen werden. Der Wohnungseigentumsvertrag ist daher noch vor dem Kauf zu prüfen. Die Regelungen des Wohnungseigentumsvertrages können zumindest teilweise von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem späteren Zeitpunkt abgeändert werden, dies aber nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer*innen.