Auflösung des Partnereigentums

Bei der Auflösung einer Eigentümerpartnerschaft muss differenziert werden, ob sich die beiden Parteien über die Aufteilung einigen oder nicht. Im letzterem Fall kann die Auflösung über eine Teilungsklage, im Sinne einer Zivilteilung (also Versteigerung) durchgesetzt werden. Zudem kann die Eigentümerpartnerschaft noch durch einen Todesfall aufgelöst werden.

Grundsätzlich gilt: Die Eigentümerpartnerschaft ist nicht an das Bestehen einer Ehe geknüpft, bleibt also nach der Scheidung weiterhin bestehen. Wenn sich die Partner einer Eigentümerpartnerschaft bei einer Trennung einig sind, dann ist die einvernehmliche Auflösung einfach. Die beiden Partner können vereinbaren,

• dass einer die Hälfte des anderen kauft oder
• einer seine Hälfte an eine andere Person überträgt
• oder beide gemeinsam ihre Hälften an eine oder zwei Personen übertragen.

Wollen die beiden Ehegatten nach einer einvernehmlichen Scheidung nicht mehr gemeinsam Eigentümerpartner sein, müssen sie sich im Zuge der Scheidung auf die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft einigen. Im Falle einer nicht einvernehmlichen Scheidung kann man nach der erfolgten Scheidung in einem Verfahren vor Gericht die nacheheliche Aufteilung des gemeinsamen Vermögens und damit die Auflösung des gemeinsamen Wohnungseigentums begehren. Ein solches Begehren muss innerhalb einer gewissen (gerichtlich festgelegten) Frist ab Rechtskraft der Scheidung der Ehe gestellt werden.

Für den Fall, dass die beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft sich über die weitere Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts uneinig sind, kann einer der beiden Partner die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft bei Gericht begehren. Dies erfolgt mit einer so genannten Teilungsklage (die jedoch nicht zu Unzeit oder zum Nachteil des Übrigen eingebracht werden darf). Grundsätzlich erfolgt nach einer Teilungsklage eine Realteilung d.h. das Objekt wird in zwei möglichst gleichwertige Hälften aufgesplittet. Das ist jedoch bei einem Wohnungseigentumsobjekt meist unmöglich (außer über eine bauliche Trennung & Neuparifizierung im Rahmen einer baulichen Änderung mit einstimmigen Beschluss aller Wohnungseigentümer nach § 16 WEG). Daher kommt es in den meisten Fällen zu einer Zivilteilung, also zu einer Versteigerung der Immobilie. Dabei wird der Erlös jeweils zur Hälfte, wie im Grundbuch eingetragen, auf die beiden Partner aufgeteilt, falls im Vorhinein keine andere Vereinbarung (z.B. über einen Partnerschaftsvertrag) getroffen wurde.

In drei Fällen ist eine Teilungsklage jedoch unzulässig:

• Wenn die Partner Ehegatten sind und die gemeinschaftliche Eigentumswohnung zumindest einem von ihnen zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses dient, dann darf der andere die Teilungsklage während aufrechter Ehe nicht einbringen.
• Wenn ein minderjähriger Partner die Eigentumswohnung zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses nutzt, darf bis zur Volljährigkeit keine Teilungsklage geführt werden.
• Wenn die Teilungsklage vertraglich (z.B. über Partnerschaftsvertrag) ausgeschlossen wurde. Dieser Ausschluss gilt jedoch nur max. 3 Jahre ab Eintragung der Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch. Nach Ablauf dieser Frist kann man trotz eines vereinbarten Ausschlusses der Teilungsklage eine Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft  einklagen.

Diese Regelungen gelten, sobald ein Eigentümerpartner verstirbt. Hier geht grundsätzlich der halbe Mindestanteil an den noch lebenden Eigentümerpartner über. Es kann aber auch anderes (vor oder nach dem Tod) vereinbart werden. Da die Regelungen sehr komplex sind, haben wir diesem Punkt einen gesonderten Artikel gewidmet.

Darüber hinaus ist es auch möglich, dass eine Eigentümerpartnerschaft erst mit Todesfall und Erbe entsteht, etwa wenn ein/e Wohnungseigentümer*in Ihr Wohnungseigentumsobjekt an 2 natürliche Personen vererbt.