Aufgaben & Pflichten von Immobilienmaklern

Makler*innen haben Pflichten, die sie gegenüber ihrem Vertragspartner einhalten müssen: Das sind im Wesentlichen Aufklärungs-, Nachprüfungs-, Erkundigungs- und Beratungspflichten. Allgemein gesagt, hat der Makler im Rahmen seiner Möglichkeiten und der Zumutbarkeit die Interessen der Vertragsparteien zu wahren. Eine der wichtigsten Pflichten eines Immobilienmaklers ist die Aufklärungspflicht. Diese besagt, dass er seinem Vertragspartner alle ihm bekannten Fakten, die einen Einfluss auf dessen Entscheidungen haben können, mitteilt. Die Maklerpflichten ergeben sich aus mehreren Rechtsmaterien und Quellen. Dazu gehören:

• Maklergesetz (MaklerG)
• Immobilienmaklerverordnung (IMVO)
• Konsumentenschutzgesetz (KSchG)
• Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetz (VRUG) und Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAG)
• Datenschutzgrundverordnung (DSGVO)
• Standesregelungen der Wirtschaftskammer

Kommt der Makler dieser Pflicht nicht nach, kann er seine Provisionsansprüche verlieren. In schweren Fällen, wenn er grob fahrlässig handelt, weil er Probleme durch seine Fachexpertise hätte erkennen müssen, sind auch Schadenersatzforderungen möglich. Bei entsprechend weitreichender Falschinformation kann der Kaufvertrag im Nachhinein sogar angefochten oder aufgehoben werden. Gehen wir die Pflichten einzeln durch.

Die allgemeinen Informationspflichten umfassen folgende Punkte:

• zur Immobilie
• zur Arbeit des Maklers
• zur Provision
• zu entstehenden Kosten
• in Inseraten
• zur Datenverarbeitung

Information zur Immobilie

Bezüglich des Objektes müssen allgemeine Informationen gegeben werden, wie Größe, Lage, Alter, Grundbuchsauszug, allfällige Mängel etc., aber auch besondere Rechtspunkte wie Wohnrecht und andere Dienstbarkeiten, Reallasten etc. Kurzum: über alle wesentlichen Fakten der Sach- und Rechtslage sowie über erkennbare Vor- und Nachteile muss informiert werden. Ist ein bestimmter Zweck der Nutzung durch Interessent*innen bekannt, muss über eine allfällige Eignung des Objektes dafür aufgeklärt werden. Auch Schäden und Mängel dürfen nicht verschwiegen werden.

Die Angaben des Auftraggebers muss der Makler nur dann nachprüfen, wenn ihm die Unrichtigkeit auffällt oder auffallen müsste. Jedenfalls muss er aber die Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Liegenschaft im Grundbuch überprüfen.

Grundsätzlich muss ein Immobilienmakler über alle einschlägigen Materien Bescheid wissen und richtige Auskünfte erteilen. Er muss das Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht kennen, Informationen über die Bebaubarkeit einer Liegenschaft erteilen und einen bereits länger gültigen Flächenwidmungsplan kennen, sowie weiters die Wohnbauförderungsgesetze sowie andere Förderungen (z.B. Einsatz erneuerbarer Energien) kennen und über die Möglichkeit des Widerrufes einer Förderung aufklären.

In weiterer Folge gibt es gegenüber Interessent*innen auch die Pflicht, einzelne Vertragsklauseln aus Kauf- & Mietvertrag zu erklären, sowie auf finanzielle Aspekte wie Nebenkosten, Möglichkeit zur Fremdfinanzierung hinzuweisen (Details weiter unten).

Information zur Arbeit des Maklers

Neben den Informationen zur Immobilie müssen Makler auch ihre eigene Arbeit für den Verbraucher transparent gestalten. Vor Abschluss eines Maklervertrags müssen diese eine schriftliche Übersicht mit folgenden Inhalten erhalten:

• Hinweis auf die Tätigkeit als Makler.
• Übersicht über die voraussichtlichen Kosten und Nebenkosten, beispielsweise Grunderwerbsteuer.
• Hinweis auf die Vermittlungsprovision und deren Höhe.
• Hinweis auf ein Naheverhältnis zum Auftraggeber – beispielsweise für den Fall, dass der Makler mit diesem verwandt ist.
  Diese Naheverhältnisse können familiär oder wirtschaftlich sein. Konsumenten müssen über ein derartiges Naheverhältnis bereits vor Abschluss des Maklervertrages schriftlich informiert werden.
• Hinweis auf eine Tätigkeit als Doppelmakler – zum Beispiel, wenn der Makler sowohl für Mieter als auch für Vermieter tätig wird.
  Achtung Bestellerprinzip in der Miete (Details weiter unten)

Information zur Provision

Immobilienmakler müssen, was die Provision angeht, transparent arbeiten. So sind sie verpflichtet, in ihren Geschäftsräumen sowie bei Aushängen von Exposés in Schaukästen oder Ähnlichem die zulässigen Höchstbeträge der Provision anzugeben. Ebenfalls erwähnt werden muss, dass es sich um die Höchstbeträge handelt. Außerdem müssen Informationen gegeben werden über sonstige Vergütungen sowie die Höhe der Umsatzsteuer.

Information zu entstehenden Kosten

Ein Verbraucher muss über die Voraussetzungen für Wohnbauförderungsmittel aufgeklärt werden. Werden Hypothekardarlehen vermittelt, muss über bestimmte Beträge, wie Eintragungsgebühr, Kosten für die Vergebührung etc. schriftlich informiert werden. Ebenfalls aufgeklärt werden muss über die Gesamtbelastung, den effektiven Jahreszinssatz sowie über die Anzahl, Höhe und Fälligkeitszeitpunkte der Raten.

Informiert werden muss auch der/die Verkäufer*in über eventuelle steuerliche Auswirkungen bei der Veräußerung (Immobilienertragsteuer).

Informationen in Inseraten

In Inseraten, egal ob online oder im Print muss klar erkennbar sein, dass diese von einem Immobilienmakler stammen. Wird in Inseraten ein Kaufpreis angegeben und ist eine Anzahlung erforderlich, muss eindeutig auf die Höhe der laufenden Rückzahlungen und auf den Gesamtbetrag hingewiesen werden.

Information zur Datenverarbeitung

Durch die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) wurden Maklern weitere Informationspflichten auferlegt. So muss der/die Makler*in, wenn er/sie Daten erhebt, den betroffenen Personen laut Artikel 13 der DSGVO zum Zeitpunkt der Datenerhebung folgende Informationen übermitteln:

• Daten zur Identität des betroffenen Kunden
• Für den Fall der Weitergabe von Daten die Kontaktdaten des Empfängers
• Verarbeitungszwecke der Daten und die dazugehörige Rechtsgrundlage
• Die Dauer der Speicherung
• Rechte des Verbrauchers, wie das Auskunftsrecht oder das Recht auf Löschung der Daten

Darüber, wie der/die Makler*in dem Kunden diese Informationen mitteilen muss, gibt es keine Vorschriften.

Neben den allgemeinen Informationspflichten gilt seit 13. Juni 2014 das „Fernabsatz- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie“ FAGG. Demnach haben Verbraucher bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen sowie übers Internet oder per Telefon, Brief oder E-Mail geschlossen werden, ein 14-tägiges Rücktrittsrecht. Makler müssen ihre Kunden darauf gesondert hinweisen. Versäumt der/die Makler*in diesen Hinweis, verlängert sich das Rücktrittsrecht um zwölf Monate. Weiters muss auch darüber aufgeklärt werden, dass bei vollständiger Erfüllung des Maklervertrags vor Ablauf der Frist das Rücktrittsrecht verloren geht. Ein Kunde kann also nicht von der Arbeit profitieren, dann aber vom Rücktrittsrecht Gebrauch machen, um die Provision nicht zahlen zu müssen. Details zum Rücktrittsrecht finden Sie hier.

Makler*innen müssen ihre Kunden nicht nur informieren, sondern sind andererseits auch zur Verschwiegenheit verpflichtet. Das betrifft alle Tatsachen, die ihnen im Rahmen ihrer Berufsausübung bekannt geworden sind, mit Ausnahme von:

• Informationen, die mit den Beratungs- oder Aufklärungspflichten zu tun haben, also beispielsweise der Zustand einer Immobilie oder ein etwaiger Sanierungsbedarf.
• Informationen, die mit der Durchsetzung von Provisionsansprüchen zu tun haben, beispielsweise die Information über den Abschluss eines Kaufvertrags.

Neben den im Maklergesetz geregelten Vorschriften gelten für Makler auch bestimmte Standesregeln, die von der Wirtschaftskammer ausgearbeitet und veröffentlicht werden. Diese verpflichten Makler unter anderem zu Folgendem:

• Immobilien dürfen nur mit Einverständnis des Verfügungsberechtigten angeboten werden.
• Wird ein Konsument auf die Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung aufgeklärt, muss er über die finanzielle Gesamtbelastung informiert werden.
• Anvertraute Gelder müssen getrennt vom Vermögen des Maklers angelegt werden, wenn sie nicht unverzüglich weitergegeben werden.
• Vor Zustandekommen des Geschäftes, also des Miet- oder Kaufvertrags, dürfen keine Provisionszahlungen oder Anzahlungen entgegengenommen werden.
• Makler dürfen potenzielle Kunden nicht unaufgefordert besuchen, um Aufträge zu erhalten.
• Makler dürfen keine unentgeltliche Vermittlung anbieten.
• Ein Makler darf keinen Maklervertrag abschließen, wenn er weiß, dass mit einem anderen Makler ein Alleinvermittlungsauftrag besteht.
• Makler dürfen keine unlautere Kundenwerbung durchführen – also nicht im wirtschaftlichen Wettbewerb mit anderen Maklern gegen die guten Sitten verstoßen.

Je nachdem, gegen welche seiner/ihrer Pflichten ein/e Makler*in verstößt, kann dies unterschiedliche Folgen haben. Verstößt er/sie gegen das Maklergesetz, kann dies im schlimmsten Fall zu Schadensersatzforderungen und zum Verlust der Provision führen. Bei Verstößen gegen die Standesregeln drohen Abmahnungen von Kollegen aufgrund von Verstößen gegen das Wettbewerbsrecht. Makler sollten sich daher an ihre Informationspflichten und Standesregeln halten – aus Eigeninteresse und im Interesse ihrer Kunden und Auftraggeber.

Mit Einführung des Bestellerprinzips in der Miete entfällt für diesen Bereich die Doppelmaklertätigkeit. Die umfassenden Informationspflichten werden daher beschnitten, da Immobilienmakler*innen hier nur mehr für einen Auftraggeber, in den meisten Fällen den/die Vermieter*in arbeiten.