Was gehört alles zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft und was nicht. Wir geben in Kurzzusammenfassung Auskunft darüber.
Grundsätzlich gehört alles, was kein Wohnungseigentumsobjekt, also nicht parifiziert ist zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Diese Teile sind für die allgemeine Benützung vorgesehen. Liegt keine Benützungsregelung vor, haben somit alle Wohnungseigentümer*innen das Recht, diese allgemeinen Teile der Liegenschaft zu nutzen. Weiters sind die Kosten für Erhaltung & Verbesserung (im Rahmen der Beschlussfassung) von allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sowie die laufenden Betriebskosten daraus auch von allen Wohnungseigentümer*innen zu bezahlen. Bauliche Änderungen unter Beanspruchung von Allgemeinen Teilen der Liegenschaft brauchen die Zustimmung aller Miteigentümer*innen.
Aber was fällt nun alles unter die Allgemeinen Teile. Gehen wir doch eine Liegenschaft mal von Kopf bis Fuß durch.
Dachflächen gehören grundsätzlich zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Damit ergibt sich auch, dass nicht einfach so eine Photovoltaikanlage oder eine Satellitenschüssel darauf installiert werden kann.
Auch die Fassade gehört zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Für Beschattungsmaßnahmen, Außenklimageräte, Satellitenschüsseln etc. zählt auch hier: Ohne Einstimmigkeit (oder Zustimmungsfiktion bei privilegierten Maßnahmen) keine Montage.
Fenster sind Teil der Außenhaut des Gebäudes, gehören also zur Fassade dazu. Das heißt für den Fenstertausch, dass dieser im Rahmen einer Beschlussfassung zur Erhaltung (ordentliche Verwaltung) zu erreichen ist. Werden die “eigenen” Fenster auf eigene Kosten getauscht, heißt das später nicht, dass nicht mehr für die Fenster der anderen Eigentümer mit gezahlt werden muss.
Balkongeländer, Bodenbelag von Terrasse & Balkon, sowie Verglasung gehören ebenfalls zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Somit gilt: Austausch nur genehmigungspflichtig und wenn (auf eigene Kosten) durchgeführt, heißt das nicht, dass nicht später bei umfassenden Sanierungen an allen anderen Teilen der übrigen Wohnungseigentumsobjekte mit gezahlt werden muss.
Das Eingangsportal gehört zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, soweit logisch. Allerdings gehört die gesamte Schließanlage auch dazu und damit auch alles, was diese versperrt. Das heißt alle Eingangstüren zu den Wohnungseigentumsobjekten im Haus gehören zur gemeinschaftlichen Schließanlage und damit zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft.
Auch die Postkästen sowie Klingelportale gehören zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, nicht zum einzelnen Wohnungseigentumsobjekt.
Gemeinschaftsgärten sind Gärten, die nicht im Zubehör eines Wohnungseigentumsobjekts stehen. Die Instandhaltung dieser, sowie auch der Kinderspielgeräte (inkl. deren regelmäßige Wartung) ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Das beinhaltet auch die Pflege der Pflanzen, wie Bäume oder Hecken.
Auch das Müllhaus, sowie der Fahrradraum, Kinderwagenabstellmöglichkeiten, etc. sind von allen nutzbar und somit auch von der Eigentümergemeinschaft instand zu halten.
Kfz-Stellplätze sind, wenn nicht parifiziert, allgemeine Teile der Liegenschaft. Sind diese als Besucherstellplätze ausgewiesen, dürfen sie allerdings nur von Besuchern, nicht von Wohnungseigentümer*innen selbst genutzt werden. Feuerwehrzonen sind zudem aus Brandschutzgründen immer frei zu halten, ansonsten drohen auch Wohnungseigentümer*innen die Abschleppung.
Aufzug & Treppenaufzug sind Gemeinschaftsanlagen und können somit von jedem genutzt werden. Die Kosten für Wartung wie Instandhaltung sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.
Am Hausanschlag befinden sich alle wichtigen Informationen zur Wohnungseigentümergemeinschaft d.h.:
Die Beleuchtung am Stiegenhaus, wie an allen anderen allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist durch die Eigentümergemeinschaft zu tragen. Für den Brandschutz sollte es eine Notfallbeleuchtung geben.
Stiegenhäuser sind allgemeine Teile der Liegenschaft. Aus diesem Grund, wie auch aus Brandschutzgründen darf das Stiegenhaus nicht versperrt werden. Es dürfen keine Schuhkästen hingestellt werden und auch keine Fahrräder, Kinderwägen, Roller, etc. Lediglich ein Fußabstreifer ist erlaubt.
Die im ganzen Haus befindlichen Feuerlöscher müssen regelmäßig gewartet und nach Ablauf der Haltbarkeit ausgetauscht werden.
Fahrradräume, Waschtrockenräume etc. dürfen von allen Wohnungseigentümer*innen gemeinsam genutzt werden. Gemeinschaftliche Waschmaschinen und Trockner werden üblicherweise über Waschmaschinenmünzen abgerechnet, d.h. die Einnahmen daraus stehen jedem/r Wohnungseigentümer*in zu.
Hier gilt im besonderen: Alles, was als Zubehör zu einem Wohnungseigentumsobjekt parifiziert ist, gehört auch zu dessen alleiniger Nutzung. Oftmals jedoch wurde in der Parifizierung festgeschrieben, dass zwar 1 Kellerabteil dazugehört, jedoch nicht welches. Hier müssen sich die Wohnungseigentümer*innen selbst im Rahmen einer Benützungsvereinbarung einigen. Für sonstige Kellerflächen gilt: es darf ohne Benützungsregelung nichts ausschließlich genutzt werden. Ein Missbrauch als “Sperrmülllager” durch einzelne Wohnungseigentümer*innen kann zur kostenpflichtigen Entsorgungsaktion führen.
Der Heizraum ist üblicherweise versperrt und nur durch Hausbetreuung betretbar. Trotzdem gehört er, wie auch die Heizung als gemeinsame Versorgungsanlage, zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Achtung: Jeder Heizkörper in der Wohnung ist Teil dieser gemeinsamen Versorgungsanlage, kann also nicht ohne weiteres ausgetauscht oder abgebaut werden.
Die gesamte Tiefgaragenfläche mit Ausnahme der parifizierten Kfz-Abstellplätze gehört zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Damit ist auch die Eigentümergemeinschaft für die Instandhaltung (z.B. Tiefgaragenreinigung, Erneuerung der Rigole, etc.) verantwortlich. Eine Kostenaufteilung nur für die Wohnungseigentümer*innen, die einen Tiefgaragenabstellplatz haben gibt es ohne abweichende Kostenverteilung nicht.
Auch zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählt das Garagentor. Es muss regelmäßig gewartet und instand gesetzt werden.
… sind Teil der Außenhaut des Gebäudes, also allgemeine Teile der Liegenschaft
… gehören mitsamt Türstock als Teil der gemeinschaftlichen Schließanlage zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft (auch wenn es hierfür einen separaten Schlüssel gibt). Sie sind die Abgrenzung zwischen Wohnung & Hausgang.
… gehören als Teil der gemeinschaftlichen Wärmeversorungsanlage zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft
Balkongeländer, Bodenbelag von Terrasse & Balkon, sowie Verglasung gehören ebenfalls zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft
Die Hausbesorgerwohnung ist eine nicht parifizierte Wohnung zur Unterbringung eines Hausbesorgers (nach altem Hausbesorgergesetz). Sie gehört zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Ist der Hausbesorger ausgezogen, kann sie vermietet werden (Vermieter ist die Eigentümergemeinschaft). Für einen Verkauf ist eine Neuparifizierung erforderlich, durch die die Hausbesorgerwohnung zum Wohnungseigentumsobjekt wird.
Die Eigentümergemeinschaft als solches, d.h. jeder Wohnungseigentümer nach Nutzwertanteilen.
Ja, aber nur wenn es eine Benützungsvereinbarung gibt.
Alles, was kein Wohnungseigentumsobjekt oder Zubehör zu einem ist, ist automatisch ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Dies sieht man im Nutzwertgutachten (Parifizierung) bzw. kann Zubehör auch im Wohnungseigentumsvertrag festgehalten sein.
Diese zählen zur gemeinschaftlichen Versorgungsanlage der Heizung.
Diese gehören zur Außenhaut des Gebäudes, also zur Fassade. Werden die “eigenen” Fenster auf eigene Kosten getauscht, heißt das später nicht, dass nicht mehr für die Fenster der anderen Eigentümer mit gezahlt werden muss.
Da es sich um eine Gemeinschaftsanlage und damit um allgemeine Teile der Liegenschaft handelt, dürfen Kinderspielgeräte nur abgebaut werden, wenn alle Wohnungseigentümer*innen dafür stimmen, da dies die persönlichen Rechte aller Wohnungseigentümer*innen beschränken würde.
Im Unterschied zu Wohnungseigentumsobjekten sind Allgemeine Teile der Liegenschaft für jede/n Wohnungseigentümer*in nutzbar. Es besteht aber die Möglichkeit, dies durch eine Benützungsregelung zu ändern. Dabei trägt die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich alle Kosten für die Erhaltung dieser allgemeinen Teile, außer es besteht eine abweichende Kostenverteilung.
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