Die Optimierung des eigenen WE-Objektes stellt für viele Wohnungseigentümer*innen eine ebenso spannende wie selbstverständliche Herausforderung dar. Wer wünscht sich nicht manchmal eine neue Loggia oder eine neue Verbindung zwischen zwei Räumen? Das Wort „Eigentümer” verleitet viele Wohnungseigentümer*innen jedoch zu einer Fehleinschätzung: Rein rechtlich gesehen sind sie nämlich nicht die eigentlichen „Eigentümer” der Wohnung, sondern jemand, dem lediglich das Recht eingeräumt wird, die Wohnung alleinig zu nutzen – ein sogenannter „Nutzungsberechtigter”. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Die Gesamtheit aller Miteigentümer*innen ist im rechtlichen Sinn „Eigentümer” der Wohnung. Mit Ihrem Nutzungsrecht verbunden ist lediglich die Nutzung der eigenen 4 Wände, ohne diese grundlegend zu ändern. In diesem Artikel sprechen wir über Wohnungen als WE-Objekt, genauso betroffen sind aber auch andere WE-Objekte wie Kfz-Abstellplätze, Büros & Geschäftslokale oder parifizierte Keller- & Lagerräume.
§ 16 Abs 2 WEG regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer ein Recht auf Änderungen (auch Widmungsänderungen) hat. Diese Regelung besagt jedoch lediglich – und dies wird des Öfteren verkannt – unter welchen Voraussetzungen eine angestrebte Änderung genehmigungsfähig ist. Es ist gesetzlich nicht geregelt, wann eine Änderung genehmigungspflichtig ist, also in welchen Fällen vor der Ausführung unbedingt die Genehmigung der anderen Miteigentümer eingeholt werden muss. Hier gilt folgender von der Judikatur entwickelte Grundsatz:
Schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer führt dazu, dass der änderungswillige Wohnungseigentümer die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einholen oder deren Zustimmung vom Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen lassen muss (genehmigungspflichtige Änderungen).