Luftansicht auf Wiesing

Änderung am Wohnungseigentumsobjekt – Erlaubt ist, was gefällt?

Wintergarten, zusätzliche Fenster, ein verglaster Balkon – die Wohnung umzugestalten macht Spaß und bringt frischen Wind in die eigenen vier Wände. Aber: Mit jeder eigenmächtigen Umgestaltung bewegen Sie sich als Wohnungseigentümer*in auf rechtlich unsicherem Terrain. Nicht alles, was gefällt, ist erlaubt. Was geht und für was brauche ich die Zustimmung meiner Miteigentümer*innen?

Leeres Zimmer wird renoviert: Beitrag Änderung am Wohneigentumsobjekt

Hier bin ich der Herr im Haus? Mitnichten!

Die Optimierung des eigenen WE-Objektes stellt für viele Wohnungseigentümer*innen eine ebenso spannende wie selbstverständliche Herausforderung dar. Wer wünscht sich nicht manchmal eine neue Loggia oder eine neue Verbindung zwischen zwei Räumen? Das Wort „Eigentümer” verleitet viele Wohnungseigentümer*innen jedoch zu einer Fehleinschätzung: Rein rechtlich gesehen sind sie nämlich nicht die eigentlichen „Eigentümer” der Wohnung, sondern jemand, dem lediglich das Recht eingeräumt wird, die Wohnung alleinig zu nutzen – ein sogenannter „Nutzungsberechtigter”. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Die Gesamtheit aller Miteigentümer*innen ist im rechtlichen Sinn „Eigentümer” der Wohnung. Mit Ihrem Nutzungsrecht verbunden ist lediglich die Nutzung der eigenen 4 Wände, ohne diese grundlegend zu ändern. In diesem Artikel sprechen wir über Wohnungen als WE-Objekt, genauso betroffen sind aber auch andere WE-Objekte wie Kfz-Abstellplätze, Büros & Geschäftslokale oder parifizierte Keller- & Lagerräume.

§ 16 Abs 2 WEG regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer ein Recht auf Änderungen (auch Widmungsänderungen) hat. Diese Regelung besagt jedoch lediglich – und dies wird des Öfteren verkannt – unter welchen Voraussetzungen eine angestrebte Änderung genehmigungsfähig ist. Es ist gesetzlich nicht geregelt, wann eine Änderung genehmigungspflichtig ist, also in welchen Fällen vor der Ausführung unbedingt die Genehmigung der anderen Miteigentümer eingeholt werden muss. Hier gilt folgender von der Judikatur entwickelte Grundsatz:

Schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer führt dazu, dass der änderungswillige Wohnungseigentümer die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einholen oder deren Zustimmung vom Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen lassen muss (genehmigungspflichtige Änderungen).

Nur bagatellhafte Umgestaltungen sind genehmigungsfrei

Ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer*innen dürfen Sie als Wohnungseigentümer*in lediglich bagatellhafte Umgestaltungen in Ihrer Wohnung vornehmen. Darunter fallen kleinere Arbeiten wie das Einschlagen von Nägeln, das Verlegen eines neuen Fliesenbodens, das Streichen oder Tapezieren der Wände oder das Einbauen einer Küche oder anderer Einbaumöbel. Fenster & Türen sind als Teil der Außenhaut des Gebäudes zu werten, deren Austausch ist daher ebenso genehmigungspflichtig wie der Austausch der Heizkörper, die Teil der Heizanlage sind.

Genehmigungspflichtig ist alles, was nicht bagatellhaft ist

Die überwiegende Mehrheit aller potenziellen Änderungen gilt als nicht geringfügig und bedarf somit der Zustimmung der Miteigentümer*innen. Darunter fallen auch scheinbar unbedeutende Änderungen wie das Anbringen einer Satellitenschüssel, einer Klimaanlage an der Außenwand, Markisen/Außenjalousine/Rollos etc.

Unbedingt zustimmungspflichtig sind alle größeren Veränderungen wie z. B:

  • das Anbringen von Markisen/Außenjalousien
  • die Errichtung eines Wintergartens bzw. Verglasung von Balkon oder Loggia
  • das Anbringen einer SAT-Anlage
  • die Montage einer Außenwandtherme oder eines Klimageräts an der Außenfassade
  • das Anbringen einer Ladestation für Elektroautos
  • die Umwidmung einer Wohnung in ein Büro (oder eine Ordination)
  • das Teilen eines Wohnungseigentumsobjekts in 2 oder das Zusammenlegen von 2 Wohnungseigentumsobjekte zu einem
  • das Einreißen einer Wand in der Wohnung
  • die Errichtung von Pergolas, Überdächern, etc. (Flugdachkonstruktionen) auf der Terrasse
  • die Errichtung eines Zauns/baulichen Sichtschutzes im Garten
  • die Erneuerung (nicht bloß Instandsetzung) einer Terrasse und insb. das Erweitern der Terrassenfläche
  • die Errichtung von Gartenhäuschen oder Pool
  • die Errichtung einer Terrasse auf einem Flachdach
  • der Ersatz einflügeliger Fenster durch zweiflügelige
  • die Einhausung eines Kfz-Stellplatzes (Carport-Errichtung)
  • der Tausch von Wohnungstür oder Fenster
  • der Tausch von Zubehörsobjekten (z.B. Kellerabteile, nicht parifizierte Kfz-Abstellplätze, etc.) Wichtig hier: gem. WEG 1978 waren Kfz-Abstellplätze noch Zubehör zu anderen Wohnungseigentumsobjekten, erst mit dem WEG 2002 wurden Kfz-Abstellplätze als eigenständige Wohnungseigentumsobjekte parifiziert.

Vier Wege führen zur Zustimmung der Miteigentümer*innen

Wenn Sie feststellen, dass die ins Auge gefasste Änderung genehmigungspflichtig ist, müssen Sie sich um die Zustimmung der Miteigentümer*innen bemühen.

Die Zustimmung kann auf vier verschiedene Arten eingeholt werden:

  1. Die Genehmigung zur Änderung wurde bereits im Wohnungseigentumsvertrag erteilt
  2. Sie kontaktieren die Miteigentümer*innen und diese stimmen freiwillig der geplanten Änderung zu (einstimmiger Beschluss)
  3. Die anderen Wohnungseigentümer*innen erhalten Kenntnis von der anstehenden Änderung und widersetzen sich nicht (dies bezeichnet man als „stillschweigende Zustimmung”, welche nur in bestimmten “priviligierten” Fällen gültig ist)
  4. Widersetzen sich einzelne Miteigentümer*innen, trifft ein*e Außerstreitrichter*in eine Entscheidung

Was ist ein einstimmiger Beschluss?

Für das Änderungsrecht ist ein einstimmiger Beschluss durch alle Wohnungseigentümer erforderlich. Am besten ist also, Sie nutzen als Kund*in die Abstimmliste im Dokumentenarchiv unseres Online Portals und gehen dann von Tür zu Tür um sich von allen Parteien eine Unterschrift zu holen. Das Änderungsrecht nach § 16 WEG ist dabei nicht teil bzw. Aufgabe der Hausverwaltung, sondern des einzelnen Wohnungseigentümers, als sogenannte „Verfügungshandlung“.

Wann funktioniert die stillschweigende Zustimmung?

Mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz, dass 2022 in Kraft getreten ist, braucht es zwar immer noch einen einstimmigen Beschluss, es gilt für jeden Wohnungseigentümer aber in manchen Fällen als Zustimmung, wenn dieser mittels Hausanschlag und per Brief über die geplante Änderung verständigt wurde (nach § 24 Abs. 5 WEG) und binnen 2 Monaten kein Widerspruch erfolgt (priviligierte Maßnahmen).

Dies gilt für folgende bauliche Änderungen:

  • die behindertengerechten Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft
  • die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs
  • die Anbringung einer Photovoltaikanlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt
  • die Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines Wohnungseigentumsobjekts
  • der Einbau von einbruchsicheren Türen

In der Verständigung muss die geplante Änderung klar und verständlich beschrieben und müssen die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs genannt werden. Eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekts muss ein Wohnungseigentümer allerdings auch dann nicht dulden, wenn er einen Widerspruch unterlassen hat.

Das Außerstreitverfahren – der letzte Weg

Sollte einer oder mehrere Eigentümer dagegen sein, ist es immer noch möglich, sich diese Unterschriften gerichtlich ersetzen zu lassen (im Außerstreitverfahren). Zuständig hierfür ist das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Dort erhalten Sie nähere Auskunft darüber, wie das Verfahren abläuft. Wichtig: Dies ist nur Thema, wenn Sie keinen einstimmigen Beschluss für Ihre Änderung erreichen und eine oder mehrere Stimmen gerichtlich ersetzt werden müssen. Das Gericht prüft dann, ob grundsätzlich alle Voraussetzungen für die bauliche Veränderung gegeben sind und entscheidet daraufhin, ob die fehlenden Stimmen gerichtlich ersetzt werden können.

Folgendes darf jedoch nicht verweigert werden:

  • Die Einbeziehung oder der Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in das Innere des Wohnungseigentumsobjekts
  • die Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen, Beheizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen
  • das Anbringen der nach dem Stand der Technik notwendigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste, sofern der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.

und seit 2022: alles zuvor genannte und

  • die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs
  • von nach dem Stand der Technik notwendigen Einrichtungen für den Rundfunkempfang und den Empfang digitaler Dienstleistungen, sofern der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.

Das heißt, wird bei solchen Änderungen die Zustimmung verweigert, ersetzt das Außerstreitgericht sofort die Zustimmung. Bei anderen Änderungen werden im Außerstreitverfahren die geltenden Voraussetzungen geprüft.

Diese sind:

Eine Änderung, die nur das eigene Wohnungseigentumsobjekt betrifft, darf (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG)

  • keine Schädigung des Hauses und
  • keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Miteigentümer und
  • keine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes und
  • keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben.

Eine Änderung, die auch allgemeine Teile der Liegenschaft betrifft, muss zusätzlich zu den oben genannten Voraussetzungen auch noch folgendes erfüllen (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG):

  • Sie muss entweder verkehrsüblich sein oder
  • einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers entsprechen (behauptungs- und beweispflichtig dafür ist der änderungswillige Wohnungseigentümer).

Eine Änderung, die auch Objekte anderer Wohnungseigentümer betrifft, muss alle oben genannten Voraussetzungen erfüllen und wird überdies nur zugelassen, wenn sie (§ 16 Abs 2 Z 3 WEG)

  • keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung des anderen Wohnungseigentums zur Folge hat und
  • dem beeinträchtigten anderen Wohnungseigentümer bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar ist.

Was ist sonst noch zu beachten?

Neuparifizierung

Achtung bei Wintergärten und allen Änderungen, die die Nutzfläche des Wohnungseigentumsobjekts betreffen (z.B. Zusammenlegen mehrerer Tops oder Trennung einer Top in zwei): Wird die Nutzfläche erweitert (oder verkleinert), ist es zudem nötig, dass ein neues Nutzwertgutachten auf Kosten des betroffenen Wohnungseigentümers erstellt wird, da sich damit auch die Nutzwerte (insb. wenn die beheizbare Nutzfläche erweitert wird) ändern. Dabei muss nicht nur das Gutachten durch einen Sachverständigen erstellt werden, sondern auch die neuen Nutzwerte ins Grundbuch eingetragen werden, was beides ziemlich kostspielig ist.

Die Bestimmung des § 9 WEG sieht Fälle vor, in denen das Gericht mittels Antrag angerufen werden kann, die Nutzwerte (neu) festzusetzen. Diese Fälle sind nicht taxativ, dh es sind auch andere Konstellationen, die einen Antrag ermöglichen, denkbar.

Konkret genannt werden folgende:

  • Wenn das frühere (Nutzwert-)Gutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt
  • Wenn das Gutachten bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als 3 % von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht
  • Wenn sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes durch eine abweichende Bauführung (im Vergleich zur früheren Grundlage) um mehr als 3 % ändert
  • Wenn sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes nach Vollendung der Bauführung durch bauliche Vorgänge auf der Liegenschaft wesentlich ändert
  • Wenn sich die Nutzwerte durch Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar angrenzender Wohnungseigentumsobjekte oder durch Übertragung von Zubehörobjekten ändern

Erhaltungskosten

Weiters ist es wichtig, dass Sie bei Einholung des einstimmigen Beschlusses die Kosten für die Erhaltung (z.B. des Wintergartens, der E-Ladestation) explizit als eigenen Aufwand verankern, den Sie (und Ihre Rechtsnachfolgen – wenn Sie das Objekt verkaufen) selbst zu bezahlen haben, da Ihnen sonst vermutlich einige Wohnungseigentümer die Zustimmung verwehren, aus berechtigter Angst, dass die Eigentümergemeinschaft sonst die Erhaltungskosten tragen muss. Seit 2022 ist auch das gesetzlich verankert:

Hat eine Änderung, für die auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen wurden (Abs. 2 Z 2), im Weiteren höhere Kosten für die Erhaltung dieser allgemeinen Teile zur Folge, so hat der Wohnungseigentümer die durch seine Änderung verursachten Mehrkosten zu tragen.

Achtung: E-Ladestationen

Ein Wohnungseigentümer, der in seiner Garage oder an seinem Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug eine einzelne Vorrichtung zum Laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs angebracht hat, muss deren Nutzung nach Inbetriebnahme einer gemeinsamen Elektro-Ladeanlage unterlassen, wenn die Eigentümergemeinschaft dies auf Grundlage eines darüber gefassten Beschlusses von ihm verlangt und die elektrische Versorgung der Liegenschaft durch eine Beteiligung an der gemeinsamen Anlage besser genützt werden kann als durch die weitere Nutzung der Einzelladestation; diese Unterlassungspflicht tritt aber frühestens fünf Jahre nach Errichtung der Einzelladestation ein.

Oft gestellte Fragen

Was versteht man unter einer "Änderung am Wohnungseigentumsobjekt"?

Eine Änderung am Wohnungseigentumsobjekt bezieht sich auf bauliche Veränderungen oder Umbauten, die an einer Eigentumswohnung vorgenommen werden sollen, um etwa die Raumaufteilung zu verändern oder funktionale Anpassungen vorzunehmen.

Kann man sich schon vorab das Änderungsrecht sichern?

Bei der erstmaligen Begründung des Wohnungseigentums ist dies durch den Wohnungseigentumsvertrag möglich.

Welche Genehmigung ist für Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt erforderlich?

In der Regel ist für Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt eine Genehmigung aller Wohnungseigentümer*innen erforderlich. Ausnahme sind die priviligierten Maßnahmen bei denen die Zustimmung als erteilt gilt, wenn kein Wohnungseigentümer binnen 2 Monaten widerspricht.

Was passiert, wenn 1 oder mehrere Wohnungseigentümer dagegen sind?

In diesem Fall ist es möglich, sich die Stimmen im außerstreitigen Verfahren ersetzen zu lassen. Bei priviligierten Maßnahmen werden die Stimmen in jedem Fall ersetzt, für alle anderen Maßnahmen gilt ein strenges Prüfverfahren.

Wer ist für die Beschlussfassung der baulichen Änderung zuständig?

Grundsätzlich der/die änderungswillige Wohnungseigentümer*in selbst im Rahmen einer Verfügungshandlung. Die Hausverwaltung ist für Verfügungshandlungen nicht verantwortlich.

Gibt es besondere rechtliche Anforderungen bei Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt?

Ja, bei Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt müssen rechtliche Vorgaben und baurechtliche Bestimmungen eingehalten werden. Gegebenenfalls können auch behördliche Genehmigungen erforderlich sein, je nach Umfang der geplanten Änderungen.

Welche finanziellen Auswirkungen können Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt haben?

Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt können finanzielle Konsequenzen haben, da sie mit Kosten für Planung, Genehmigungen und handwerklichen Arbeiten verbunden sind. Zudem können solche Änderungen auch den Wert der Immobilie beeinflussen, idealerweise steigern. Die Kosten für die Erhaltung der Maßnahme muss der/die jeweilige Wohnungseigentümer*in selbst tragen.

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Kurz zusammengefasst

Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt brauchen immer eine gesonderte Genehmigung der Wohnungseigentümer als solches (nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft), da diese mit ihrem persönlichen Nutzungsrecht betroffen sind. Das ist eine sogenannte Verfügungshandlung, um die sich jede/r änderungswillige Wohnungseigentümer*in selbst kümmern muss. Folgende Möglichkeiten gibt es:

  1. Die Genehmigung zur Änderung wurde bereits im Wohnungseigentumsvertrag erteilt
  2. Sie kontaktieren alle Miteigentümer*innen und diese stimmen freiwillig der geplanten Änderung zu (einstimmiger Beschluss)
  3. Für priviligierte Maßnahmen: Alle Wohnungseigentümer*innen erhalten Kenntnis von der anstehenden Änderung und widersetzen sich nicht
  4. Widersetzen sich einzelne Miteigentümer*innen, gibt es die Möglichkeit, sich die fehlenden Stimmen im außerstreitigen Verfahren bei Gericht ersetzen zu lassen

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