Wintergarten, zusätzliche Fenster, ein verglaster Balkon – die Wohnung umzugestalten macht Spaß und bringt frischen Wind in die eigenen vier Wände. Aber: Mit jeder eigenmächtigen Umgestaltung bewegen Sie sich als Wohnungseigentümer*in auf rechtlich unsicherem Terrain. Nicht alles, was gefällt, ist erlaubt. Was geht und für was brauche ich die Zustimmung meiner Miteigentümer*innen?
Die Optimierung des eigenen WE-Objektes stellt für viele Wohnungseigentümer*innen eine ebenso spannende wie selbstverständliche Herausforderung dar. Wer wünscht sich nicht manchmal eine neue Loggia oder eine neue Verbindung zwischen zwei Räumen? Das Wort „Eigentümer” verleitet viele Wohnungseigentümer*innen jedoch zu einer Fehleinschätzung: Rein rechtlich gesehen sind sie nämlich nicht die eigentlichen „Eigentümer” der Wohnung, sondern jemand, dem lediglich das Recht eingeräumt wird, die Wohnung alleinig zu nutzen – ein sogenannter „Nutzungsberechtigter”. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Die Gesamtheit aller Miteigentümer*innen ist im rechtlichen Sinn „Eigentümer” der Wohnung. Mit Ihrem Nutzungsrecht verbunden ist lediglich die Nutzung der eigenen 4 Wände, ohne diese grundlegend zu ändern. In diesem Artikel sprechen wir über Wohnungen als WE-Objekt, genauso betroffen sind aber auch andere WE-Objekte wie Kfz-Abstellplätze, Büros & Geschäftslokale oder parifizierte Keller- & Lagerräume.
§ 16 Abs 2 WEG regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer ein Recht auf Änderungen (auch Widmungsänderungen) hat. Diese Regelung besagt jedoch lediglich – und dies wird des Öfteren verkannt – unter welchen Voraussetzungen eine angestrebte Änderung genehmigungsfähig ist. Es ist gesetzlich nicht geregelt, wann eine Änderung genehmigungspflichtig ist, also in welchen Fällen vor der Ausführung unbedingt die Genehmigung der anderen Miteigentümer eingeholt werden muss. Hier gilt folgender von der Judikatur entwickelte Grundsatz:
Schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer führt dazu, dass der änderungswillige Wohnungseigentümer die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einholen oder deren Zustimmung vom Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen lassen muss (genehmigungspflichtige Änderungen).
Ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer*innen dürfen Sie als Wohnungseigentümer*in lediglich bagatellhafte Umgestaltungen in Ihrer Wohnung vornehmen. Darunter fallen kleinere Arbeiten wie das Einschlagen von Nägeln, das Verlegen eines neuen Fliesenbodens, das Streichen oder Tapezieren der Wände oder das Einbauen einer Küche oder anderer Einbaumöbel. Fenster & Türen sind als Teil der Außenhaut des Gebäudes zu werten, deren Austausch ist daher ebenso genehmigungspflichtig wie der Austausch der Heizkörper, die Teil der Heizanlage sind.
Die überwiegende Mehrheit aller potenziellen Änderungen gilt als nicht geringfügig und bedarf somit der Zustimmung der Miteigentümer*innen. Darunter fallen auch scheinbar unbedeutende Änderungen wie das Anbringen einer Satellitenschüssel, einer Klimaanlage an der Außenwand, Markisen/Außenjalousine/Rollos etc.
Wenn Sie feststellen, dass die ins Auge gefasste Änderung genehmigungspflichtig ist, müssen Sie sich um die Zustimmung der Miteigentümer*innen bemühen.
Für das Änderungsrecht ist ein einstimmiger Beschluss durch alle Wohnungseigentümer erforderlich. Am besten ist also, Sie nutzen als Kund*in die Abstimmliste im Dokumentenarchiv unseres Online Portals und gehen dann von Tür zu Tür um sich von allen Parteien eine Unterschrift zu holen. Das Änderungsrecht nach § 16 WEG ist dabei nicht teil bzw. Aufgabe der Hausverwaltung, sondern des einzelnen Wohnungseigentümers, als sogenannte „Verfügungshandlung“.
Mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz, dass 2022 in Kraft getreten ist, braucht es zwar immer noch einen einstimmigen Beschluss, es gilt für jeden Wohnungseigentümer aber in manchen Fällen als Zustimmung, wenn dieser mittels Hausanschlag und per Brief über die geplante Änderung verständigt wurde (nach § 24 Abs. 5 WEG) und binnen 2 Monaten kein Widerspruch erfolgt (priviligierte Maßnahmen).
In der Verständigung muss die geplante Änderung klar und verständlich beschrieben und müssen die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs genannt werden. Eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekts muss ein Wohnungseigentümer allerdings auch dann nicht dulden, wenn er einen Widerspruch unterlassen hat.
Sollte einer oder mehrere Eigentümer dagegen sein, ist es immer noch möglich, sich diese Unterschriften gerichtlich ersetzen zu lassen (im Außerstreitverfahren). Zuständig hierfür ist das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Dort erhalten Sie nähere Auskunft darüber, wie das Verfahren abläuft. Wichtig: Dies ist nur Thema, wenn Sie keinen einstimmigen Beschluss für Ihre Änderung erreichen und eine oder mehrere Stimmen gerichtlich ersetzt werden müssen. Das Gericht prüft dann, ob grundsätzlich alle Voraussetzungen für die bauliche Veränderung gegeben sind und entscheidet daraufhin, ob die fehlenden Stimmen gerichtlich ersetzt werden können.
Das heißt, wird bei solchen Änderungen die Zustimmung verweigert, ersetzt das Außerstreitgericht sofort die Zustimmung. Bei anderen Änderungen werden im Außerstreitverfahren die geltenden Voraussetzungen geprüft.
Diese sind:
Achtung bei Wintergärten und allen Änderungen, die die Nutzfläche des Wohnungseigentumsobjekts betreffen (z.B. Zusammenlegen mehrerer Tops oder Trennung einer Top in zwei): Wird die Nutzfläche erweitert (oder verkleinert), ist es zudem nötig, dass ein neues Nutzwertgutachten auf Kosten des betroffenen Wohnungseigentümers erstellt wird, da sich damit auch die Nutzwerte (insb. wenn die beheizbare Nutzfläche erweitert wird) ändern. Dabei muss nicht nur das Gutachten durch einen Sachverständigen erstellt werden, sondern auch die neuen Nutzwerte ins Grundbuch eingetragen werden, was beides ziemlich kostspielig ist.
Die Bestimmung des § 9 WEG sieht Fälle vor, in denen das Gericht mittels Antrag angerufen werden kann, die Nutzwerte (neu) festzusetzen. Diese Fälle sind nicht taxativ, dh es sind auch andere Konstellationen, die einen Antrag ermöglichen, denkbar.
Konkret genannt werden folgende:
Weiters ist es wichtig, dass Sie bei Einholung des einstimmigen Beschlusses die Kosten für die Erhaltung (z.B. des Wintergartens, der E-Ladestation) explizit als eigenen Aufwand verankern, den Sie (und Ihre Rechtsnachfolgen – wenn Sie das Objekt verkaufen) selbst zu bezahlen haben, da Ihnen sonst vermutlich einige Wohnungseigentümer die Zustimmung verwehren, aus berechtigter Angst, dass die Eigentümergemeinschaft sonst die Erhaltungskosten tragen muss. Seit 2022 ist auch das gesetzlich verankert:
Hat eine Änderung, für die auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen wurden (Abs. 2 Z 2), im Weiteren höhere Kosten für die Erhaltung dieser allgemeinen Teile zur Folge, so hat der Wohnungseigentümer die durch seine Änderung verursachten Mehrkosten zu tragen.
Ein Wohnungseigentümer, der in seiner Garage oder an seinem Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug eine einzelne Vorrichtung zum Laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs angebracht hat, muss deren Nutzung nach Inbetriebnahme einer gemeinsamen Elektro-Ladeanlage unterlassen, wenn die Eigentümergemeinschaft dies auf Grundlage eines darüber gefassten Beschlusses von ihm verlangt und die elektrische Versorgung der Liegenschaft durch eine Beteiligung an der gemeinsamen Anlage besser genützt werden kann als durch die weitere Nutzung der Einzelladestation; diese Unterlassungspflicht tritt aber frühestens fünf Jahre nach Errichtung der Einzelladestation ein.
Eine Änderung am Wohnungseigentumsobjekt bezieht sich auf bauliche Veränderungen oder Umbauten, die an einer Eigentumswohnung vorgenommen werden sollen, um etwa die Raumaufteilung zu verändern oder funktionale Anpassungen vorzunehmen.
Bei der erstmaligen Begründung des Wohnungseigentums ist dies durch den Wohnungseigentumsvertrag möglich.
In der Regel ist für Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt eine Genehmigung aller Wohnungseigentümer*innen erforderlich. Ausnahme sind die priviligierten Maßnahmen bei denen die Zustimmung als erteilt gilt, wenn kein Wohnungseigentümer binnen 2 Monaten widerspricht.
In diesem Fall ist es möglich, sich die Stimmen im außerstreitigen Verfahren ersetzen zu lassen. Bei priviligierten Maßnahmen werden die Stimmen in jedem Fall ersetzt, für alle anderen Maßnahmen gilt ein strenges Prüfverfahren.
Grundsätzlich der/die änderungswillige Wohnungseigentümer*in selbst im Rahmen einer Verfügungshandlung. Die Hausverwaltung ist für Verfügungshandlungen nicht verantwortlich.
Ja, bei Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt müssen rechtliche Vorgaben und baurechtliche Bestimmungen eingehalten werden. Gegebenenfalls können auch behördliche Genehmigungen erforderlich sein, je nach Umfang der geplanten Änderungen.
Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt können finanzielle Konsequenzen haben, da sie mit Kosten für Planung, Genehmigungen und handwerklichen Arbeiten verbunden sind. Zudem können solche Änderungen auch den Wert der Immobilie beeinflussen, idealerweise steigern. Die Kosten für die Erhaltung der Maßnahme muss der/die jeweilige Wohnungseigentümer*in selbst tragen.
Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt brauchen immer eine gesonderte Genehmigung der Wohnungseigentümer als solches (nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft), da diese mit ihrem persönlichen Nutzungsrecht betroffen sind. Das ist eine sogenannte Verfügungshandlung, um die sich jede/r änderungswillige Wohnungseigentümer*in selbst kümmern muss. Folgende Möglichkeiten gibt es:
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