Abweichende Kostenverteilung

Wie bereits im Artikel zur Betriebskostenabrechnung besprochen werden grundsätzlich alle Kosten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach Nutzwertanteilen auf die einzelnen Wohnungseigentümer*innen aufgeteilt. Es besteht für jede Liegenschaft die Möglichkeit, etwas anderes festzulegen. Hier gibt es 2 Möglichkeiten:

• ein abweichender Aufteilungsschlüssel (damit die Kosten anders als nach Anteilen aufgeteilt werden) oder
• eine abweichende Abrechnungseinheit (damit die Kosten nicht alle Wohnungseigentumsobjekte betreffen)

Der Aufteilungsschlüssel legt den Anteil fest, den die einzelnen Wohnungseigentümer*innen an bestimmten Kosten zu tragen haben, während die Abrechnungseinheit bestimmt, welche Auf­wend­ung­en von welchen Wohnungseigentümer*innen zu tragen sind. Die gesamte Liegenschaft bildet für gewöhnlich eine Ab­rech­nungs­ein­heit. Es werden daher alle für die Liegenschaft anfallend­en Kosten von allen Miteigentümer*innen nach dem Ver­hält­nis ihrer Miteigentumsanteile getragen.

Festgelegt werden kann etwa, dass der Aufteilungsschlüssel nicht nach Anteilen, sondern nach m² Nutzfläche erfolgen soll oder für bestimmte Kosten z.B. Müllkosten einzelne Wohnungseigentumsobjekte (z.B. Kfz-Abstellplätze) nicht mit zahlen müssen (abweichende Abrechnungseinheit). Auch festgelegt werden kann, dass alle Wohnungseigentümer*innen für die Erhaltungskosten allgemeiner Teile der Liegenschaft z.B. für Fenster, Türen, Heizkörper (als Teil der gemeinschaftlichen Versorgungsanlage) selbst aufkommen.

Vereinbarung aller Wohnungseigentümer*innen

Durch eine schriftliche Vereinbarung aller Wohn­ungs­eigen­tümer*innen (100%) kann für die Liegen­schaft ein abweichender Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Ab­rech­nungs­ein­heit festgesetzt werden. Eine solche Vereinbarung kann auch schon im Rahmen der Begründung des Wohnungseigentums zustande kommen, danach ist es häufig schwerer die Ein­stimmig­keit zu erreichen. Eine Änderung des Aufteilungsschlüssels durch die Hausverwaltung ist nicht zulässig, es handelt sich hier um eine Verfügungshandlung (genauer gesagt Sachverfügung).

Für Verbrauchskosten: 2/3 Mehrheit

Für eine Änderung der Aufteilung der Verbrauchskosten nach Heizkostenabrechnungsgesetz braucht es lediglich eine 2/3 Mehrheit aller Wohnungseigentümer*innen (nach Nutzwertanteilen). Allerdings kann dies nur in gewissem Maß erfolgen:

• Für Versorgungskosten ist eine abweichende Kostenverteilung für 50-70 % Heizkosten und entsprechend 30-50% Warmwasserkosten möglich
• Für die Energiekosten aus Heizung und Warmwasser ist eine abweichende Kostenverteilung für 55-85% nach Verbrauch möglich
• Für Energiekosten aus Kaltwasser ist eine abweichende Kostenverteilung für 80-100% nach Verbrauch möglich

Gerichtliche Festlegung

Jede/r Miteigentümer*in kann einen Antrag auf Festsetzung eines abweichenden Auf­teil­ungs­schlüssels bei Gericht stellen, wenn:

• erheblich unterschiedliche Nutz­ungs­mög­lich­keiten bestehen oder
• sich seit der Vereinbarung einer abweichenden Abrechnungseinheit eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeit ergeben hat.

Das Gericht hat dann einen neuen Aufteilungsschlüssel nach billigem Er­messen festzusetzen. Jede/r Miteigentümer*in kann darüber hinaus über einen Antrag bei Gericht abweichende Abrechnungseinheiten erwirken, wenn:

• die Liegenschaft aus mehr als 50 Wohn­­ungs­­eigen­­tums­­ob­­jekte besteht oder
• eine gesondert abzurechnende Anlage, wie etwa ein Lift, eine Waschküche oder eine Wärmeversorgungsanlage vorhanden sind.

Anmerkung im Grundbuch & Rechtswirksamkeit

Weiters braucht es für die Rechtswirksamkeit der gerichtlichen Festlegung auch die Anmerkung im Grundbuch. Bei den anderen Möglichkeiten ist die Anmerkung im Grundbuch zwar optional, muss aber auf Begehren jeder/s Wohnungseigentümers/in (Antrag vor Gericht) nachgeholt werden. Dies ist vor allem bei Eigentümerwechseln wichtig. Daher sollte eine Anmerkung im Grundbuch immer erfolgen. Wirksam ist die abweichende Kostenverteilung immer erst frühestens für die nächste Abrechnungsperiode.

Beispiel: Wird im Januar 2022 eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, ist diese erst 2023 (mit der Vorausschau und Vorschreibung) umzusetzen und daher erst mit Legung der Abrechnung 2023 bis 30.6.2024 in der Betriebskostenabrechnung ersichtlich.

Abrechnungseinheit in Verbindung mit Rücklage und Instandhaltung

Ist für einzelne Anlage z.B. einem Aufzug, einer Waschküche oder einer Wärmeversorgungsanlage eine abweichende Abrechnungseinheit getroffen, kann für diese auch eine gesonderte Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Auf diese Art und Weise kann auch eine Alternative zur Beschlussfassung für die Errichtung bestimmter Neuanlagen getroffen werden. Kommt z.B. für den Lifteinbau (außerordentliche Verwaltung) keine Mehrheit zusammen, könnte man eine abweichende Abrechnungseinheit andenken (100 % Zustimmung), sodass nur jene, die einen Einbau befürworten sich dazu verpflichten, die Erhaltungskosten dafür zu tragen (und auch nur diese ein Nutzungsrecht haben). Diese “Untergemeinschaft” kann dann den Lifteinbau selbst finanzieren, entweder über eine Sondervorschreibung oder ein Gemeinschaftsdarlehen und für die Erhaltung über eine eigene Rücklage wiederum Geld ansparen.